Ａを売主、Ｂを買主とする甲建物の売買契約（以下この問において「本件売買契約」という。）に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。
1．ＢがＡに甲建物の売買代金を支払った後に、Ａの債務の不履行により本件売買契約が解除された場合において、ＡからＢに売買代金を返還するときは、その解除の時から利息を付さなければならない。
2．ＢがＣに対して甲建物を転売した後に、ＡとＢとの間で本件売買契約が契約時に遡って合意解除された場合、Ｃは、甲建物の所有権登記を備えていなくても当該合意解除がされることにつき善意かつ無過失であれば、Ａに甲建物の所有権を対抗することができる。
3．本件売買契約において、債務の不履行につき損害賠償の額が予定されていたときは、Ａ及びＢは、相手方に債務の不履行があっても、本件売買契約を解除することはできない。
4．Ａは本件売買契約の解除権を有していたが、これを行使する前に死亡してその相続人であるＤ、Ｅ及びＦが売主としての地位を承継した場合、本件売買契約の解除は、Ｄ、Ｅ及びＦの全員からでなければ、することができない。
1・・・ 誤り
「解除」とは、契約をやめることを言います。契約が解除されると、各当事者は相手を元の状態に戻す義務（原状回復義務）を負います（民法545条1項）。
この原状回復で、お金を返すときは、そのお金を受け取った時から利息をつけなければなりません（民法545条2項）。たとえば、売主AがBから代金を受け取ってから1年後に契約が解除された場合、Aはその1年間、代金を使える状態にあったわけですから、その分の利息もつけて返す必要があります。解除の時からではありません。
ですので、「その解除の時から利息を付さなければならない」というのは誤りです。なお、物を返すときは、受け取った後に生じた果実（家賃収入など）も返す必要があります（民法545条3項）。
2・・・ 誤り
「合意解除」とは、契約の当事者が話し合って、契約をやめることを言います。この問題では、BがCに甲建物を転売した後に、AとBが話し合って売買契約をなかったことにしています。
判例では、合意解除の場合も、解除による第三者の保護（民法545条1項ただし書）と同じように考えて、AはCの権利を害することはできないが、Cが保護されるためには、所有権の登記を備えている必要があるとされています。善意（解除のことを知らないこと）や無過失かどうかは関係ありません。
「対抗する」とは、自分の権利を他人に主張することを言います。たとえば、Cが甲建物を買っても、まだ登記を自分の名前にしていなければ、Aに対して「この建物は私の物です」と言うことはできません。
ですので、「登記を備えていなくても、善意かつ無過失であれば対抗できる」というのは誤りです。解除前の第三者は、善意か悪意かを問わず登記が必要、と押さえておきましょう。
3・・・ 誤り
「損害賠償額の予定」とは、契約を結ぶときに、「もし約束を守らなかったら、損害賠償として〇〇円払う」と、あらかじめ損害賠償の金額を決めておくことを言います。たとえば、「引渡しが遅れたら1日1万円払う」といった約束です。こうしておくと、実際にいくら損害が出たかを証明しなくても、決めた金額を請求できるので便利です。
しかし、損害賠償の額を予定していても、契約どおりに履行するよう請求したり、契約を解除したりすることはできます（民法420条2項）。損害賠償額の予定は、あくまで損害賠償の金額を決めておくだけで、それ以外の権利を放棄するものではないからです。
ですので、「解除をすることはできない」というのは誤りです。
4・・・ 正しい
契約の当事者の一方または双方が何人かいる場合、契約の解除は、その全員から、または全員に対して、しなければなりません（民法544条1項）。これを「解除権の不可分性」と言います。
この問題では、売主Aが解除権を持っていましたが、使う前に亡くなり、相続人のD、E、Fが売主の立場を受け継いでいます。そうすると、売主側が3人になるので、解除をするには、D、E、Fの全員でしなければなりません。
もし、1人だけが解除できるとすると、Dは「解除する」、Eは「解除しない」と、意見がバラバラになって、契約がある人とない人がいるようなおかしな状態になってしまいます。そのため、全員でしなければならないとされているのです。
ですので、この肢は正しいです。なお、1人について解除権が消えたときは、ほかの人の解除権も消えます（民法544条2項）。
令和8年（2026年）：宅建試験・過去問
- 問１
- 所有者不明土地・管理不全土地
- 問２
- 賃貸借
- 問３
- 共有
- 問４
- 相続（法定相続分）
- 問５
- 契約の終了
- 問６
- 売買契約・賃貸借契約
- 問７
- 代理
- 問８
- 売買契約
- 問９
- 法定地上権
- 問１０
- 契約総合
- 問１１
- 借地権
- 問１２
- 建物賃貸借
- 問１３
- 区分所有法
- 問１４
- 不動産登記法
- 問１５
- 都市計画法
- 問１６
- 都市計画法・開発許可
- 問１７
- 建築基準法
- 問１８
- 建築基準法
- 問１９
- 盛土規制法
- 問２０
- 土地区画整理法
- 問２１
- 農地法
- 問２２
- 国土利用計画法
- 問２３
- 贈与税（住宅取得等資金の非課税特例）
- 問２４
- 不動産取得税
- 問２５
- 地価公示法
- 問２６
- 広告
- 問２７
- 監督処分・罰則
- 問２８
- 宅建士
- 問２９
- 媒介契約
- 問３０
- 営業保証金
- 問３１
- 宅地・宅建業の定義
- 問３２
- 犯罪収益移転防止法
- 問３３
- 専任の宅建士
- 問３４
- 重要事項説明・35条書面
- 問３５
- 報酬計算（売買）
- 問３６
- 重要事項説明
- 問３７
- 報酬計算（貸借）
- 問３８
- 37条書面
- 問３９
- 業務上の規制
- 問４０
- 業務上の規制
- 問４１
- 届出
- 問４２
- クーリングオフ
- 問４３
- 重要事項説明
- 問４４
- 案内所等の規制
- 問４５
- 住宅瑕疵担保履行法
- 問４６
- 住宅金融支援機構
- 問４７
- 不当景品類及び不当表示防止法
- 問４８
- 統計
- 問４９
- 土地
- 問５０
- 建物
