居住の用に供する建物の賃貸借契約（定期建物賃貸借契約及び一時使用目的の建物の賃貸借契約を除く。）に関する次の記述のうち、借地借家法の規定によれば、誤っているものはどれか。
1．「建物の引渡しがあっても、建物の賃貸借の登記がなければ、賃借人はその後その建物について物権を取得した者に賃借権を対抗することができない」旨の特約がある場合、この特約は無効である。
2．建物の転貸借がされている場合において、「建物の賃貸借が期間の満了又は解約の申入れによって終了するときは、賃貸人は転借人にその旨の通知をしなくてもその終了を転借人に対抗することができる」旨の特約がある場合、この特約は無効である。
3．借地権の目的である土地の上の建物につき賃貸借がされている場合において、「借地権の存続期間の満了によって建物の賃借人が土地を明け渡すべきときは、建物の賃借人が借地権の存続期間が満了することをその１年前までに知らなかったとしても建物の賃借人は裁判所に土地の明渡しにつき相当の期限の許与を求めることはできない」旨の特約がある場合、この特約は無効である。
4．「賃借人が相続人なしに死亡した場合において、死亡の当時婚姻の届出をしていないが、賃借人と事実上夫婦と同様の関係にあった同居者があるときであっても、その同居者は賃借人の権利義務を承継しない」旨の特約がある場合、この特約は無効である。
1・・・ 正しい
「対抗する」とは、自分の権利を、契約の相手以外の第三者に対しても主張できることを言います。
建物を借りている人（賃借人）は、賃借権の登記がなくても、建物の引渡しを受けていれば、その後に建物を買った人などに対して賃借権を対抗することができます（借地借家法31条）。たとえば、Aさんのアパートの一室をBさんが借りて住んでいるときに、AさんがそのアパートをCさんに売っても、Bさんは「私はここを借りて住んでいます」とCさんに主張でき、出ていかなくてよいのです。
賃借権の登記は、貸主が協力してくれないとできないので、実際にはほとんど行われていません。そこで、借地借家法は、建物に住んでいる（引渡しを受けている）という事実だけで対抗できるようにして、借りている人を守っています。
そして、この31条に反する特約で、建物の賃借人に不利なものは無効とされています（借地借家法37条）。「登記がなければ対抗できない」という特約は、引渡しによる対抗力を奪うもので賃借人に不利ですから、無効です。
2・・・ 正しい
「転貸借」とは、建物を借りている人が、その建物をさらに別の人に貸すことを言います。たとえば、大家さんAから建物を借りたBが、Aの承諾を得てCに又貸しする場合です。このときのCを「転借人」と言います。
AB間の賃貸借が期間の満了や解約の申入れで終わると、Cも建物を使えなくなってしまいます。Cはそのことを知らないと急に追い出されて困るので、Aは、Cにその旨を通知しなければ、賃貸借の終了をCに対抗することができません。そして、Aが通知をしたときは、通知の日から6か月を経過することによって転貸借が終了します（借地借家法34条）。
この34条に反する特約で、転借人に不利なものは無効です（借地借家法37条）。「通知をしなくても終了を転借人に対抗できる」という特約は、Cが準備する時間を奪うもので転借人に不利ですから、無効になります。
なお、AB間の賃貸借が、Bの賃料不払いなどの債務不履行で解除された場合は、この通知の制度は使われません。期間満了や解約申入れの場合との違いに注意しましょう。
3・・・ 正しい
「借地権」とは、建物を建てるために他人の土地を借りる権利のことを言います。たとえば、Aの土地をBが借りて家を建て、その家をBがCに貸している場面を考えてみましょう。
Bの借地権の期間が満了して土地を返すことになると、建物を借りているCも出ていかなければなりません。しかし、Cは土地の契約のことまでは知らないことが多いです。そこで、Cが借地権の期間が満了することをその1年前までに知らなかった場合には、Cは裁判所に対して、Cがそれを知った日から1年をこえない範囲で、土地の明渡しについて相当の期限を許してもらうよう求めることができます（借地借家法35条1項）。急に追い出されないよう、引っ越しの準備期間をもらえるということです。
この35条に反する特約で、建物の賃借人に不利なものは無効です（借地借家法37条）。「1年前までに知らなかったとしても期限の許与を求めることはできない」という特約は、Cの保護を奪うものですから、無効になります。
4・・・ 誤り
「内縁」とは、婚姻届を出していないけれども、実際には夫婦と同じように暮らしている関係のことを言います。内縁の妻や夫は、法律上の配偶者ではないので、相続人にはなれません。
そこで、居住用の建物を借りていた人が相続人なしに亡くなった場合、いっしょに住んでいた内縁の妻や夫などが、賃借人の権利と義務を引き継ぐ（承継する）ことができるとされています（借地借家法36条1項）。たとえば、Bが借りているアパートに内縁の妻Cといっしょに住んでいて、Bに相続人がいないまま亡くなった場合、Cはそのまま住み続けることができます。なお、Cが引き継ぎたくなければ、Bが相続人なしに亡くなったことを知った後1か月以内に、大家さんに反対の意思を表示すれば、引き継がないことになります。
ポイントは、この36条は、強行規定を定めた借地借家法37条に入っていないということです。37条で無効とされるのは、31条、34条、35条に反する特約だけです。ですので、36条とちがう内容の特約は有効で、「同居者は承継しない」という特約も有効です。肢1から肢3は無効な特約、この肢4だけが有効な特約というわけです。どの条文が37条に入っているのかは、よく出題されるのでしっかり押さえておきましょう。
令和8年（2026年）：宅建試験・過去問
- 問１
- 所有者不明土地・管理不全土地
- 問２
- 賃貸借
- 問３
- 共有
- 問４
- 相続（法定相続分）
- 問５
- 契約の終了
- 問６
- 売買契約・賃貸借契約
- 問７
- 代理
- 問８
- 売買契約
- 問９
- 法定地上権
- 問１０
- 契約総合
- 問１１
- 借地権
- 問１２
- 建物賃貸借
- 問１３
- 区分所有法
- 問１４
- 不動産登記法
- 問１５
- 都市計画法
- 問１６
- 都市計画法・開発許可
- 問１７
- 建築基準法
- 問１８
- 建築基準法
- 問１９
- 盛土規制法
- 問２０
- 土地区画整理法
- 問２１
- 農地法
- 問２２
- 国土利用計画法
- 問２３
- 贈与税（住宅取得等資金の非課税特例）
- 問２４
- 不動産取得税
- 問２５
- 地価公示法
- 問２６
- 広告
- 問２７
- 監督処分・罰則
- 問２８
- 宅建士
- 問２９
- 媒介契約
- 問３０
- 営業保証金
- 問３１
- 宅地・宅建業の定義
- 問３２
- 犯罪収益移転防止法
- 問３３
- 専任の宅建士
- 問３４
- 重要事項説明・35条書面
- 問３５
- 報酬計算（売買）
- 問３６
- 重要事項説明
- 問３７
- 報酬計算（貸借）
- 問３８
- 37条書面
- 問３９
- 業務上の規制
- 問４０
- 業務上の規制
- 問４１
- 届出
- 問４２
- クーリングオフ
- 問４３
- 重要事項説明
- 問４４
- 案内所等の規制
- 問４５
- 住宅瑕疵担保履行法
- 問４６
- 住宅金融支援機構
- 問４７
- 不当景品類及び不当表示防止法
- 問４８
- 統計
- 問４９
- 土地
- 問５０
- 建物
