Ａ所有の甲建物をＢがＡから賃借して引渡しを受けている。その後に生じた状況についての以下の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。
1．ＣがＡから甲建物を買い受けた場合、ＢはＣに対して、Ｃが所有権移転登記を備えていないことを理由に甲建物の賃料の支払を拒むことはできない。
2．ＡがＤとの間で、Ｂに対する賃貸人たる地位をＡが留保し甲建物をＤがＡに賃貸するとの合意をしつつＤに甲建物を売却した場合、甲建物のＢに対する賃貸人たる地位は、Ｄに移転しない。
3．ＡがＥと、夫婦財産契約を締結せずに婚姻した場合、甲建物は、夫婦の共有財産となる。
4．Ｂの責めに帰すべき事由によって甲建物の修繕が必要となった場合であっても、Ａは甲建物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う。
1・・・ 誤り
甲建物の持ち主Aが、Bに貸している甲建物をCに売った場合、Bに対する「賃貸人たる地位」もCに移ります（民法605条の2第1項）。「賃貸人たる地位」とは、大家さんとしての立場のことを言います。つまり、建物が売られると、大家さんもAからCに交代するということです。
ただし、Cが新しい大家さんとしてBに家賃を請求するためには、甲建物について所有権移転登記を備えていなければなりません（民法605条の2第3項）。「所有権移転登記」とは、法務局の登記簿に「この建物の持ち主はCに変わりました」と記録することを言います。
Bからすると、本当にCが新しい持ち主なのか分からないまま家賃を払ってしまうと、あとでAからも請求されて二重に払うことになりかねません。そのため、Cが登記を備えていない間は、Bは「登記がないので払いません」と家賃の支払を拒むことができます。ですので、「拒むことはできない」というのは誤りです。
2・・・ 正しい
建物が売られると、借りている人に対する大家さんの立場（賃貸人たる地位）は、原則として買主に移ります（民法605条の2第1項）。
しかし、売主と買主の間で、①賃貸人たる地位を売主に残しておく（留保する）こと、②買主がその建物を売主に貸すこと、この2つを合意したときは、賃貸人たる地位は買主に移りません（民法605条の2第2項）。
この問題でいうと、AがDに甲建物を売るときに、「Bに対する大家さんはAのままにしておく」「DがAに甲建物を貸す」という合意をしています。こうすると、Dが持ち主となってAに甲建物を貸し、AがBに甲建物を貸す（転貸する）という形になります。たとえば、投資家Dが建物を買い、管理は今までどおりAに任せたいというような場面で使われる仕組みです。
この2つの合意があるので、Bに対する賃貸人たる地位はDに移らず、Aに残ります。ですので、この肢は正しいです。
3・・・ 誤り
「夫婦財産契約」とは、結婚する前に、夫婦の財産をどう持つか、どう管理するかを夫婦になる2人で決めておく契約のことを言います。実際にはほとんど使われていません。
夫婦財産契約をしないで結婚した場合は、民法の決まりに従います。民法では、夫婦の一方が結婚する前から持っていた財産や、結婚した後に自分の名前で手に入れた財産は、その人だけの財産（特有財産）になるとされています（民法762条1項）。これを「夫婦別産制」と言います。
この問題では、Aは結婚する前から甲建物を持っています。ですので、Eと結婚したからといって甲建物が夫婦の共有財産になることはなく、甲建物はAだけのものです。
なお、夫婦のどちらのものか分からない財産だけは、夫婦の共有と推定されます（民法762条2項）。この肢は、そのルールと混ぜたひっかけです。
4・・・ 誤り
賃貸人は、賃貸物の使用や収益に必要な修繕をする義務を負います（民法606条1項本文）。「賃貸人」とは大家さんのこと、「修繕」とは壊れたところを直すことを言います。たとえば、借りている建物の雨漏りや、給湯器の故障などを大家さんが直すのが原則です。
ただし、賃借人の責めに帰すべき事由によって修繕が必要になったときは、賃貸人は修繕義務を負いません（民法606条1項ただし書）。「責めに帰すべき事由」とは、その人のせいで、という意味です。たとえば、借りているBが部屋の中で物をぶつけて壁に穴を開けた場合、その穴を大家さんのAが直す義務はありません。自分で壊したものまで大家さんに直させるのは不公平だからです。
ですので、「Bのせいで修繕が必要になった場合でも、Aは修繕義務を負う」というのは誤りです。このただし書は令和2年の民法改正で明文化されたものです。
令和8年（2026年）：宅建試験・過去問
- 問１
- 所有者不明土地・管理不全土地
- 問２
- 賃貸借
- 問３
- 共有
- 問４
- 相続（法定相続分）
- 問５
- 契約の終了
- 問６
- 売買契約・賃貸借契約
- 問７
- 代理
- 問８
- 売買契約
- 問９
- 法定地上権
- 問１０
- 契約総合
- 問１１
- 借地権
- 問１２
- 建物賃貸借
- 問１３
- 区分所有法
- 問１４
- 不動産登記法
- 問１５
- 都市計画法
- 問１６
- 都市計画法・開発許可
- 問１７
- 建築基準法
- 問１８
- 建築基準法
- 問１９
- 盛土規制法
- 問２０
- 土地区画整理法
- 問２１
- 農地法
- 問２２
- 国土利用計画法
- 問２３
- 贈与税（住宅取得等資金の非課税特例）
- 問２４
- 不動産取得税
- 問２５
- 地価公示法
- 問２６
- 広告
- 問２７
- 監督処分・罰則
- 問２８
- 宅建士
- 問２９
- 媒介契約
- 問３０
- 営業保証金
- 問３１
- 宅地・宅建業の定義
- 問３２
- 犯罪収益移転防止法
- 問３３
- 専任の宅建士
- 問３４
- 重要事項説明・35条書面
- 問３５
- 報酬計算（売買）
- 問３６
- 重要事項説明
- 問３７
- 報酬計算（貸借）
- 問３８
- 37条書面
- 問３９
- 業務上の規制
- 問４０
- 業務上の規制
- 問４１
- 届出
- 問４２
- クーリングオフ
- 問４３
- 重要事項説明
- 問４４
- 案内所等の規制
- 問４５
- 住宅瑕疵担保履行法
- 問４６
- 住宅金融支援機構
- 問４７
- 不当景品類及び不当表示防止法
- 問４８
- 統計
- 問４９
- 土地
- 問５０
- 建物
