ＡがＢとの間で、Ａ所有の甲土地につき、期間60年とする賃貸借契約（以下この問において「本件契約」という。）を締結する場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、誤っているものはどれか。
1．本件契約において、専ら事業の用に供する建物（居住の用に供するものを除く。）の所有を目的とする旨を定め、かつ、契約の更新がないことを定める場合には、公正証書によって契約しなければならない。
2．本件契約が甲土地を資材置場とすることを目的とし、建物を所有することを目的としない場合には、存続期間を60年と定めても、期間は50年となる。
3．本件契約が建物の所有を目的とし、書面で締結する場合、更新がない旨及び本件契約が期間満了した場合にＢはＡに対して甲土地上の建物の買取りを請求しない旨を定めることはできるが、ＢがＡに対して地代減額を請求しない旨を定めても、地代が不相当となったときは、Ｂは地代減額請求をすることができる。
4．本件契約が建物の所有を目的とする場合、甲土地上にＢが所有する建物について、Ｂと氏を同じくし、かつ、未成年の長男名義で保存登記をしても、甲土地が第三者であるＣに売却された場合には、Ｂは借地権をＣに対抗することができない。
1・・・ 誤り
「事業用定期借地権」とは、店舗や工場など、専ら事業の用に供する建物（住むための建物を除く）を所有するための借地権で、契約の更新がないものを言います。事業用定期借地権の存続期間は10年以上50年未満であり、公正証書によって契約しなければなりません（借地借家法23条）。
この問題では、期間が60年です。60年だと事業用定期借地権の期間（50年未満）を超えるので、事業用定期借地権として契約することはできません。
しかし、期間が50年以上であれば、「一般定期借地権」として、更新がないことなどを定めることができます（借地借家法22条1項）。一般定期借地権は、建物の用途に制限がないので、事業用の建物でもかまいません。そして、一般定期借地権は、公正証書に限らず、書面（電磁的記録も含む）で契約すればよいとされています（借地借家法22条1項・2項）。
ですので、この契約は公正証書でなくても書面でよく、「公正証書によって契約しなければならない」というのは誤りです。期間によって使える定期借地権の種類が変わるので、しっかり押さえておきましょう。
2・・・ 正しい
借地借家法は、建物の所有を目的とする土地の賃貸借などに適用される法律です。この問題のように、資材置場として土地を借りる場合は、建物の所有を目的としないので、借地借家法は適用されず、民法が適用されます。
民法では、賃貸借の存続期間は50年を超えることができず、50年より長い期間を定めたときでも、その期間は50年とされます（民法604条1項）。たとえば、60年と決めても、50年に短くされるということです。
ですので、この肢は正しいです。
なお、建物の所有を目的とする借地権の場合は、借地借家法が適用されるので、この50年の上限はなく、60年と定めればそのとおり60年となります（借地借家法3条）。借地借家法が適用されるかどうかで答えが変わるので、注意しましょう。
3・・・ 正しい
この問題の契約は、期間が60年で、建物の所有を目的とし、書面で結ぶので、「一般定期借地権」として契約することができます。「一般定期借地権」とは、存続期間を50年以上として、契約の更新がないことなどを定めた借地権のことを言います（借地借家法22条1項）。
一般定期借地権では、①契約の更新をしないこと、②建物を建て直しても期間を延長しないこと、③期間が満了したときに建物の買取りを請求しないこと、を定めることができます。ですので、更新がないことや、BがAに建物の買取りを請求しないことは定めることができます。
一方、地代を減額しない旨の特約は、借地人に不利なので無効です。借地借家法11条1項は、地代を「増額しない」特約だけを有効としています。そのため、地代減額請求をしない旨を定めていても、地代が不相当になったときは、Bは地代減額請求をすることができます。
ですので、この肢は正しいです。
4・・・ 正しい
「借地権」とは、建物を持つために他人の土地を借りる権利のことを言います。借地権は、土地の登記がなくても、借地上に借地権者が登記されている建物を持っていれば、第三者に対抗することができます（借地借家法10条1項）。「対抗する」とは、自分の権利をほかの人に主張することを言います。たとえば、土地が売られても、新しい持ち主に「この土地を借りています」と言えるということです。
ただし、建物の登記は、借地権者本人の名義でなければなりません。判例では、借地権者Bが、自分と同じ氏の長男の名義で建物を登記していた場合は、たとえ長男が未成年であっても、借地権を第三者に対抗することはできないとされています。土地を買おうとする人が建物の登記を見ても、長男の名前しかなければ、Bが借地権を持っているとは分からないからです。
ですので、この場合、Bは借地権をCに対抗することができず、この肢は正しいです。
令和8年（2026年）：宅建試験・過去問
- 問１
- 所有者不明土地・管理不全土地
- 問２
- 賃貸借
- 問３
- 共有
- 問４
- 相続（法定相続分）
- 問５
- 契約の終了
- 問６
- 売買契約・賃貸借契約
- 問７
- 代理
- 問８
- 売買契約
- 問９
- 法定地上権
- 問１０
- 契約総合
- 問１１
- 借地権
- 問１２
- 建物賃貸借
- 問１３
- 区分所有法
- 問１４
- 不動産登記法
- 問１５
- 都市計画法
- 問１６
- 都市計画法・開発許可
- 問１７
- 建築基準法
- 問１８
- 建築基準法
- 問１９
- 盛土規制法
- 問２０
- 土地区画整理法
- 問２１
- 農地法
- 問２２
- 国土利用計画法
- 問２３
- 贈与税（住宅取得等資金の非課税特例）
- 問２４
- 不動産取得税
- 問２５
- 地価公示法
- 問２６
- 広告
- 問２７
- 監督処分・罰則
- 問２８
- 宅建士
- 問２９
- 媒介契約
- 問３０
- 営業保証金
- 問３１
- 宅地・宅建業の定義
- 問３２
- 犯罪収益移転防止法
- 問３３
- 専任の宅建士
- 問３４
- 重要事項説明・35条書面
- 問３５
- 報酬計算（売買）
- 問３６
- 重要事項説明
- 問３７
- 報酬計算（貸借）
- 問３８
- 37条書面
- 問３９
- 業務上の規制
- 問４０
- 業務上の規制
- 問４１
- 届出
- 問４２
- クーリングオフ
- 問４３
- 重要事項説明
- 問４４
- 案内所等の規制
- 問４５
- 住宅瑕疵担保履行法
- 問４６
- 住宅金融支援機構
- 問４７
- 不当景品類及び不当表示防止法
- 問４８
- 統計
- 問４９
- 土地
- 問５０
- 建物
