宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として、宅地建物取引業者ではないＢとの間で宅地の売買契約を締結した場合における、宅地建物取引業法第37条の２の規定に基づくいわゆるクーリング・オフに関する次の記述のうち、誤っているものはいくつあるか。

ア　Ｂがクーリング・オフにより売買契約を解除した場合、当該契約の解除に伴う違約金について定めがあるときは、Ａは、Ｂに対して違約金の支払を請求することができる。

イ　Ａは、Ｂの指定した喫茶店で買受けの申込みを受けたが、その際クーリング・オフについて何も告げず、その３日後に、クーリング・オフについて書面で告げたうえで売買契約を締結した。この契約において、クーリング・オフにより契約を解除できる期間について買受けの申込みをした日から起算して10日間とする旨の特約を定めた場合、当該特約は無効となる。

ウ　Ａが媒介を依頼した宅地建物取引業者Ｃの事務所でＢが買受けの申込みをし、売買契約を締結した場合、Ａからクーリング・オフについて何も告げられていなければ、当該契約を締結した日から起算して８日経過していてもクーリング・オフにより契約を解除することができる。

1. 一つ
2. 二つ
3. 三つ
4. なし

【答え：２】

ア・・・誤り

まず、問題文に「売主：宅建業者」「買主：非宅建業者」と記載されているので、８種制限の適用があります。 つまり、８種制限の一つであるクーリングオフについても適用されます。 そして、クーリングオフによる契約解除の場合、たとえ、契約の解除に伴う違約金・損害賠償金について定めがあったとしても、売主業者Ａは、買主Ｂに対して違約金・損害賠償金を請求することはできません。 よって、本問は誤りです。

イ・・・正しい

買主Ｂの指定した喫茶店で買受けの申込みを受けた場合、これだけで、「クーリングオフができなくなる」わけではありません。 そして、「書面によりクーリングオフの説明を受けてから８日以内」であれば、買主は契約解除ができます。 本問を見ると、「①買受けの申込日→３日後に②クーリングオフの説明を受ける」 という流れです。 「①買受けの申込みをした日から起算して10日間とする旨」の特約だと、「②クーリングオフの説明を受けてから７日間」しか解除できなくなります。 上記の通り、宅建業法では８日間は解除できるように規定しているので、上記特約は、買主に不利な特約なので、無効となります。 よって、正しいです。

ウ・・・誤り

「媒介業者Ｃの事務所」で申し込みをした場合、クーリング・オフについて何も告げられていなかったとしても、クーリングオフによる解除はできません。 よって、本問は誤りです。 ヒッカケ問題ですが、クーリングオフの答えの導き方を知っていれば解ける問題です！ なので、「個別指導」では、クーリングオフの答えの導き方をお伝えします！ この導き方を頭に入れて、必ず１点得点できるようにしましょう！

令和元年（平成31年）度（２０１９年）宅建試験・過去問