宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として、宅地建物取引業者ではないＢとの間で締結する建築工事完了前のマンション（代金3,000万円）の売買契約に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法（35条以下この問において「法」という。）の規定によれば、正しいものはどれか。

１．Ａが手付金として200万円を受領しようとする場合、Ａは、Ｂに対して書面で法第41条に定める手付金等の保全措置を講じないことを告げれば、当該手付金について保全措置を講じる必要はない。

２．Ａが手付金を受領している場合、Ｂが契約の履行に着手する前であっても、Ａは、契約を解除することについて正当な理由がなければ、手付金の倍額を償還して契約を解除することができない。

３．Ａが150万円を手付金として受領し、さらに建築工事完了前に中間金として50万円を受領しようとする場合、Ａは、手付金と中間金の合計額200万円について法第41条に定める手付金等の保全措置を講じれば、当該中間金を受領することができる。

４．Ａが150万円を手付金として受領し、さらに建築工事完了前に中間金として500万円を受領しようとする場合、Ａは、手付金と中間金の合計額650万円について法第41条に定める手付金等の保全措置を講じたとしても、当該中間金を受領することができない。

【答え：３】

１・・・誤り

まず、宅建業者Ａが自ら売主であり、買主Ｂが宅建業者ではないので、８種制限が適用されます。 そして、建築工事完了前の物件なので、代金の５％（150万円）を超える手付金等を受領する場合、売主業者Ａは保全措置が必要です。 よって、本問の場合、「売主業者Ａが手付金として200万円を受領しようとする場合」なので、手付金を受領する前に保全措置が必要です。 つまり、「書面で手付金等の保全措置を講じないことを告げれば、当該手付金について保全措置を講じる必要はない」というのは誤りです。

２・・・誤り

売主が、手付解除ができるのは、買主Ｂが履行に着手する前であることが要件です。 「手付金の交付」は、買主Ｂが履行に着手したことにはなりません。 つまり、本問の状況では、売主業者Ａは手付金の倍額を償還して契約を解除することができます。 よって、本問は「解除できない」となっているので誤りです。

３・・・正しい

選択肢１の通り、建築工事完了前の物件なので、代金の５％（150万円）を超える手付金等を受領する場合、売主業者Ａは保全措置が必要です。 そして「Ａが150万円を手付金として受領」する際は、150万円超ではないので、保全措置は不要です。 その後、中間金50万円を受領する場合、150万円を超えるので、中間金受領前に「手付金150万円と中間金50万円の合計金額200万円」について保全措置が必要です。 この保全措置を講じれば、中間金を受領できるので、正しいです。

４・・・誤り

考え方は選択肢３と同じです。 建築工事完了前の物件なので、代金の５％（150万円）を超える手付金等を受領する場合、売主業者Ａは保全措置が必要です。 そして「Ａが150万円を手付金として受領」する際は、150万円超ではないので、保全措置は不要です。 その後、中間金500万円を受領する場合、150万円を超えるので、中間金受領前に「手付金150万円と中間金500万円の合計金額650万円」について保全措置が必要です。 この保全措置を講じれば、中間金を受領できるので、「中間金を受領することができない」という記述は誤りです。

令和元年（平成31年）度（２０１９年）宅建試験・過去問