不動産の登記に関する次の記述のうち、不動産登記法の規定によれば、誤っているものはどれか。
１．登記の申請に係る不動産の所在地が当該申請を受けた登記所の管轄に属しないときは、登記官は、理由を付した決定で、当該申請を却下しなければならない。
２．所有権の登記名義人が相互に異なる土地の合筆の登記は、することができない。
３．登記官は、一筆の土地の一部が別の地目となったときであっても、職権で当該土地の分筆の登記をすることはできない。
４．登記の申請をする者の委任による代理人の権限は、本人の死亡によっては、消滅しない。
【答え：３】
１・・・正しい
申請に係る不動産の所在地が当該申請を受けた登記所の管轄に属しないとき、登記官は、原則、理由を付した決定で、登記の申請を却下しなければなりません。 よって、正しいです。 例えば、東京の不動産に関する登記をする場合、東京の登記所（法務局）に登記申請をしなければならないのですが、もし、自宅が大阪だからといって、大阪の登記所に申請しても、「管轄が違うから受け付けません」と却下されてしまいます。 具体例があると、問題文の内容も理解しやすいと思います！ 「個別指導」ではこのように、具体例を出しながら解説しているので、理解もできて、実力が上がりやすいです！ 理解学習をしたい方は、是非、「個別指導」をご検討ください！
２・・・正しい
所有権の登記名義人が相互に異なる土地の合筆の登記は、することができません。 なぜなら、「甲地の所有者がＡ」「乙地の所有者がＢ」の場合、甲地と乙地を合筆した場合、合筆後の所有者はどうなるのかが、難しくなります。 甲地と乙地は形が違ったりすると単純に面積だけで土地の価値を評価することもできないですし。。。 なので、「所有権の登記名義人」が違う人の場合合筆登記はできません。
３・・・誤り
分筆登記は、原則、表題部所有者又は所有権の登記名義人以外の者は、申請することができません。 ただし、例外として「一筆の土地の一部が別の地目となったとき」は、登記官が職権で分筆登記を行うことができます。 よって、本問は例外にあたり、誤りです。 例えば、一つの大きな土地があって、もともと、地目がすべて「山林」だったとします。しかし、実際は、一部が「山林」、残りの部分が「農地」となっている場合、農地部分を分筆して、地目を「農地」に代えることができます。このように分筆したとしても、現況を地目に著しただけなので、所有者にとって、不当に不利益にはなりません。
４・・・正しい
民法では、①原則、本人が死亡すると、代理人の代理権も消滅してしまいます。 しかし、②不動産登記法では、上記に修正を加えており、本人が死亡した場合でも、登記の申請に関する代理人の権限は、消滅しないこととしています。
【理由】 売買契約後、登記申請を司法書士等の代理人に任せて、売買契約当事者（例えば売主）が死亡した場合、代理権が消滅すると、買主は所有権移転登記を受けることができず、困ります。それを防ぐために上記のように不動産登記法の②のルールが適用されます。
今回、選択肢1～4で「理解学習」をするための解説をいたしました！ このように、具体例や理由を使いながら勉強すると「なるほど！」と思えてきて、勉強が楽しくなりますし、点数も上がりやすいです！ 宅建試験自体、理解できていないと合格するのが難しいので、もし、宅建に絶対に合格したいというのであれば「個別指導」で一緒に勉強しましょう！ 理解できるようになるので、勉強も続けやすいです！ また、「計画表の作成や修正」も弊社レトスが行いますので、その点もご安心ください！ 毎年、勉強が続けられない「独学者、通信講座の方、予備校生」も勉強を続けていただき合格していただいています！ 絶対合格したい方は「個別指導」でお待ちしています♪
令和元年（平成31年）度（２０１９年）宅建試験・過去問
| 内容 | |
|---|---|
| 問１ | 対抗関係 |
| 問２ | 意思表示 |
| 問３ | 売主の担保責任 |
| 問４ | 不法行為 |
| 問５ | 代理（判決文） |
| 問６ | 相続 |
| 問７ | 弁済 |
| 問８ | 請負 |
| 問９ | 時効 |
| 問１０ | 抵当権 |
| 問１１ | 借地権 |
| 問１２ | 借家権 |
| 問１３ | 区分所有法 |
| 問１４ | 不動産登記法 |
| 問１５ | 都市計画法 |
| 問１６ | 都市計画法（開発許可） |
| 問１７ | 建築基準法 |
| 問１８ | 建築基準法 |
| 問１９ | 宅地造成等規制法 |
| 問２０ | 土地区画整理法 |
| 問２１ | 農地法 |
| 問２２ | 国土利用計画法 |
| 問２３ | 所得税 |
| 問２４ | 固定資産税 |
| 問２５ | 地価公示法 |
| 問２６ | 免許 |
| 問２７ | ８種制限 |
| 問２８ | 重要事項説明書（３５条書面） |
| 問２９ | 監督処分・罰則 |
| 問３０ | 広告規制 |
| 問３１ | 媒介契約 |
| 問３２ | 報酬計算（空き家等の特例） |
| 問３３ | 保証協会 |
| 問３４ | ３７条書面 |
| 問３５ | 業務上の規制 |
| 問３６ | ３７条書面 |
| 問３７ | 手付金等の保全措置 |
| 問３８ | クーリング・オフ |
| 問３９ | 重要事項説明書（３５条書面） |
| 問４０ | 業務上の規制 |
| 問４１ | 重要事項説明書（３５条書面） |
| 問４２ | 宅地の定義 |
| 問４３ | 免許の基準 |
| 問４４ | 宅建士 |
| 問４５ | 住宅瑕疵担保履行法 |
| 問４６ | 住宅金融支援機構 |
| 問４７ | 不当景品類及び不当表示防止法 |
| 問４８ | 統計（省略） |
| 問４９ | 土地 |
| 問５０ | 建物 |
