不動産の登記に関する次の記述のうち、不動産登記法の規定によれば、誤っているものはどれか。

１．登記の申請に係る不動産の所在地が当該申請を受けた登記所の管轄に属しないときは、登記官は、理由を付した決定で、当該申請を却下しなければならない。

２．所有権の登記名義人が相互に異なる土地の合筆の登記は、することができない。

３．登記官は、一筆の土地の一部が別の地目となったときであっても、職権で当該土地の分筆の登記をすることはできない。

４．登記の申請をする者の委任による代理人の権限は、本人の死亡によっては、消滅しない。

【答え：３】

１・・・正しい

申請に係る不動産の所在地が当該申請を受けた登記所の管轄に属しないとき、登記官は、原則、理由を付した決定で、登記の申請を却下しなければなりません。 よって、正しいです。 例えば、東京の不動産に関する登記をする場合、東京の登記所（法務局）に登記申請をしなければならないのですが、もし、自宅が大阪だからといって、大阪の登記所に申請しても、「管轄が違うから受け付けません」と却下されてしまいます。 具体例があると、問題文の内容も理解しやすいと思います！ 「個別指導」ではこのように、具体例を出しながら解説しているので、理解もできて、実力が上がりやすいです！ 理解学習をしたい方は、是非、「個別指導」をご検討ください！

２・・・正しい

所有権の登記名義人が相互に異なる土地の合筆の登記は、することができません。 なぜなら、「甲地の所有者がＡ」「乙地の所有者がＢ」の場合、甲地と乙地を合筆した場合、合筆後の所有者はどうなるのかが、難しくなります。 甲地と乙地は形が違ったりすると単純に面積だけで土地の価値を評価することもできないですし。。。 なので、「所有権の登記名義人」が違う人の場合合筆登記はできません。

３・・・誤り

分筆登記は、原則、表題部所有者又は所有権の登記名義人以外の者は、申請することができません。 ただし、例外として「一筆の土地の一部が別の地目となったとき」は、登記官が職権で分筆登記を行うことができます。 よって、本問は例外にあたり、誤りです。 例えば、一つの大きな土地があって、もともと、地目がすべて「山林」だったとします。しかし、実際は、一部が「山林」、残りの部分が「農地」となっている場合、農地部分を分筆して、地目を「農地」に代えることができます。このように分筆したとしても、現況を地目に著しただけなので、所有者にとって、不当に不利益にはなりません。

４・・・正しい

民法では、①原則、本人が死亡すると、代理人の代理権も消滅してしまいます。 しかし、②不動産登記法では、上記に修正を加えており、本人が死亡した場合でも、登記の申請に関する代理人の権限は、消滅しないこととしています。

【理由】　売買契約後、登記申請を司法書士等の代理人に任せて、売買契約当事者（例えば売主）が死亡した場合、代理権が消滅すると、買主は所有権移転登記を受けることができず、困ります。それを防ぐために上記のように不動産登記法の②のルールが適用されます。

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