令和2年（2020年）10月試験・問9／宅建過去問

Ａがその所有する甲建物について、Ｂとの間で、①Ａを売主、Ｂを買主とする売買契約を締結した場合と、②Ａを贈与者、Ｂを受贈者とする負担付贈与契約を締結した場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。なお、これらの契約は、令和2年7月1日に締結され、担保責任に関する特約はないものとする。

１．①の契約において、Ｂが手付を交付し、履行期の到来後に代金支払の準備をしてＡに履行の催告をした場合、Ａは、手付の倍額を現実に提供して契約の解除をすることができる。

２．②の契約が書面によらずになされた場合、Ａは、甲建物の引渡し及び所有権移転登記の両方が終わるまでは、書面によらないことを理由に契約の解除をすることができる。

３．②の契約については、Ａは、その負担の限度において、売主と同じく担保責任を負う。

４．①の契約については、Ｂの債務不履行を理由としてＡに解除権が発生する場合があるが、②の契約については、Ｂの負担の不履行を理由としてＡに解除権が発生することはない。

【答え：３】

１・・・誤り

売買契約において手付金の交付があったときは、「相手方が契約の履行に着手するまで」は、買主は手付を放棄して、売主は手付の倍額を現実に買主に償還することで契約解除できます。 そして、判例では、「買主が残代金を用意し、すぐに支払える準備をした上で売主に履行の催告をした場合」には、「買主は契約の履行に着手した」ことになるとしています。 よって、本問の場合、すでに買主Ｂが履行に着手しているため、売主Aは手付による契約解除をすることができません。

２・・・誤り

書面によらない贈与では、原則、各当事者は贈与契約を解除できます。 しかし「負担付贈与」の場合、当事者一方が契約の履行に着手した後は、書面によらないことを理由に契約の全部または一部を取り消すことはできません。

そして、判例によると、甲建物の「引渡し」又は「所有権移転登記」のいずれかがなされれば、履行が終わったといえるとしています。

そのため、本肢は、「引渡し及び所有権移転登記の両方が終わるまで」となっているので誤りです。

３・・・正しい

負担付贈与契約における贈与者は、その負担の限度において、売主と同じく担保責任を負います。 つまり、もらった物について契約不適合があるときには、「履行の追完請求、代金減額請求、契約解除、損害賠償請求」ができます。 よって、正しいです。

４・・・誤り

売買契約の場合、当事者の一方に債務不履行があった場合、契約解除をすることができます。
また、負担付贈与契約は、売買契約のルールが適用されるため、売買契約と同じく相手方の債務不履行があれば契約解除することができます。
よって、後半部分が誤りです。

令和２年（2020年）10月試験分：宅建試験・過去問

問１

囲繞地と袋地

問２

保証

問３

契約の解除（判決文）

問４

賃貸借契約

問５

委任契約

問６

錯誤

問７

保証

問８

相続

問９

売買契約・贈与契約

問１０

時効

問１１

借地権

問１２

借家権

問１３

区分所有法

問１４

不動産登記法

問１５

都市計画法

問１６

都市計画法（開発許可）

問１７

建築基準法

問１８

建築基準法

問１９

宅地造成等規制法

問２０

土地区画整理法

問２１

農地法

問２２

国土利用計画法

問２３

印紙税

問２４

不動産取得税

問２５

不動産鑑定評価基準

問２６

免許

問２７

広告

問２８

宅建士

問２９

媒介契約

問３０

報酬計算

問３１

重要事項説明書（35条書面）

問３２

8種制限

問３３

37条書面

問３４

宅建士

問３５

営業保証金

問３６

保証協会

問３７

37条書面

問３８

媒介契約

問３９

業務上の規制

問４０

クーリングオフ

問４１

重要事項説明書（35条書面）

問４２

8種制限

問４３

免許の基準

問４４

重要事項説明書（35条書面）

問４５

住宅瑕疵担保履行法

問４６

住宅金融支援機構

問４７

不当景品類及び不当表示防止法

問４８

統計

問４９

土地

問５０

建物