ＡとＢとの間でＡ所有の甲建物をＢに対して、居住の用を目的として、期間2年、賃料月額10万円で賃貸する旨の賃貸借契約（以下この問において「本件契約」という。）を締結し、Ｂが甲建物の引渡しを受けた場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、誤っているものはどれか。
１．ＡがＣに甲建物を売却した場合、Ｂは、それまでに契約期間中の賃料全額をＡに前払いしていたことを、Ｃに対抗することができる。
２．本件契約が借地借家法第38条の定期建物賃貸借契約であって、賃料改定に関する特約がない場合、経済事情の変動により賃料が不相当となったときは、ＡはＢに対し、賃料増額請求をすることができる。
３．本件契約が借地借家法第38条の定期建物賃貸借契約である場合、Ａは、転勤、療養、親族の介護その他のやむを得ない事情があれば、Ｂに対し、解約を申し入れ、申入れの日から1月を経過することによって、本件契約を終了させることができる。
４．本件契約が借地借家法第38条の定期建物賃貸借契約であって、造作買取請求に関する特約がない場合、期間満了で本件契約が終了するときに、Ｂは、Ａの同意を得て甲建物に付加した造作について買取請求をすることができる。
【答え：３】
１・・・正しい
賃貸人Ａが賃借物を第三者Ｃに売却した場合、賃借人Ｂが賃料を前払いしていた場合、これは、新所有者Ｃに引き継がれます。つまり、賃借人Ｂは新所有者Ｃに、「賃料を前払いしていること」を主張（対抗）できます。
よって、正しいです。
２・・・正しい
「定期建物賃貸借」では、借賃の増額・減額をしない特約はともに有効です。
ただし、特約がなければ原則に従うため、経済事情の変動により賃料が不相当となったときは、当事者双方から借賃の「増額請求」や「減額請求」ができます。
３・・・誤り
定期建物賃貸借では、転勤、療養、親族の介護その他のやむを得ない事情があり、借りている建物に住めなくなった場合には、賃借人は存続期間の途中であっても解約の申入れをすることができます。
これは、賃借人から解約の申し入れができるルールであり、賃貸人から解約の申し入れができるルールではありません。よって、本肢は、誤りです。
４・・・正しい
建物賃貸借では、建物に賃貸人の同意を得て付加した造作がある場合、賃貸借契約の終了時に、賃貸人に対しその造作を時価で買い取るよう請求（造作買取請求権）できます。
この「造作買取請求権」は特約で排除することができます。
つまり、「賃借人は造作買取請求はできない」旨の特約も有効です。
そして、本問は、「造作買取請求に関する特約がない場合」なので、造作買取請求が可能です。
令和２年（2020年）10月試験分：宅建試験・過去問
- 問１
- 囲繞地と袋地
- 問２
- 保証
- 問３
- 契約の解除（判決文）
- 問４
- 賃貸借契約
- 問５
- 委任契約
- 問６
- 錯誤
- 問７
- 保証
- 問８
- 相続
- 問９
- 売買契約・贈与契約
- 問１０
- 時効
- 問１１
- 借地権
- 問１２
- 借家権
- 問１３
- 区分所有法
- 問１４
- 不動産登記法
- 問１５
- 都市計画法
- 問１６
- 都市計画法（開発許可）
- 問１７
- 建築基準法
- 問１８
- 建築基準法
- 問１９
- 宅地造成等規制法
- 問２０
- 土地区画整理法
- 問２１
- 農地法
- 問２２
- 国土利用計画法
- 問２３
- 印紙税
- 問２４
- 不動産取得税
- 問２５
- 不動産鑑定評価基準
- 問２６
- 免許
- 問２７
- 広告
- 問２８
- 宅建士
- 問２９
- 媒介契約
- 問３０
- 報酬計算
- 問３１
- 重要事項説明書（35条書面）
- 問３２
- 8種制限
- 問３３
- 37条書面
- 問３４
- 宅建士
- 問３５
- 営業保証金
- 問３６
- 保証協会
- 問３７
- 37条書面
- 問３８
- 媒介契約
- 問３９
- 業務上の規制
- 問４０
- クーリングオフ
- 問４１
- 重要事項説明書（35条書面）
- 問４２
- 8種制限
- 問４３
- 免許の基準
- 問４４
- 重要事項説明書（35条書面）
- 問４５
- 住宅瑕疵担保履行法
- 問４６
- 住宅金融支援機構
- 問４７
- 不当景品類及び不当表示防止法
- 問４８
- 統計
- 問４９
- 土地
- 問５０
- 建物
