不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち、不動産鑑定評価基準によれば、誤っているものはどれか。
１．不動産の価格は、その不動産の効用が最高度に発揮される可能性に最も富む使用を前提として把握される価格を標準として形成されるが、不動産についての現実の使用方法は当該不動産が十分な効用を発揮していない場合があることに留意すべきである。
２．対象建築物に関する工事が完了していない場合でも、当該工事の完了を前提として鑑定評価を行うことがある。
３．特殊価格とは、一般的に市場性を有しない不動産について、その利用現況等を前提とした不動産の経済価値を適正に表示する価格をいい、例としては、文化財の指定を受けた建造物について、その保存等に主眼をおいた鑑定評価を行う場合において求められる価格があげられる。
４．原価法は、対象不動産が建物及びその敷地である場合において、再調達原価の把握及び減価修正を適切に行うことができるときに有効な手法であるが、対象不動産が土地のみである場合には、この手法を適用することはできない。
【答え：４】
１・・・正しい
不動産の価格は、その不動産の効用が最高度に発揮される可能性に最も富む使用を前提として把握される価格を標準として形成されます。
これを「最有効使用の原則」といいます。
ただし、現実の使用方法では、十分な効用を発揮しない方法で使用する場合もあります。
これも留意すべきなので本肢は正しいです。
２・・・正しい
鑑定の依頼目的によっては、「造成工事が終わっていない土地」や「建築工事が完了していない建物」を、「工事が完了した土地や建物」を前提として鑑定評価の評価とすることが可能です。
簡単に言えば、鑑定の依頼目的によっては、未完成物件を完成物件を前提として鑑定評価の評価とすることが可能ということです。 この場合の鑑定評価を「未竣工建物等鑑定評価」といいます。
３・・・正しい
特殊価格とは、「文化財等の一般的に市場性を有しない不動産」について、その利用現況等を前提とした不動産の経済価値を適正に表示する価格をいいます。
例としては、文化財の指定を受けた建造物について、その保存等に主眼をおいた鑑定評価を行う場合において求められる価格が挙げられます。
４・・・誤り
原価法は、対象不動産（土地や建物）について、再調達原価の把握及び減価修正を行って価格を計算する方法です。
対象不動産が土地のみである場合であっても、「造成前の土地の取得価額」や「造成費」を考えて原価法を適用することはできるので誤りです。
詳細解説は個別指導 で解説します！
令和２年（2020年）10月試験分：宅建試験・過去問
- 問１
- 囲繞地と袋地
- 問２
- 保証
- 問３
- 契約の解除（判決文）
- 問４
- 賃貸借契約
- 問５
- 委任契約
- 問６
- 錯誤
- 問７
- 保証
- 問８
- 相続
- 問９
- 売買契約・贈与契約
- 問１０
- 時効
- 問１１
- 借地権
- 問１２
- 借家権
- 問１３
- 区分所有法
- 問１４
- 不動産登記法
- 問１５
- 都市計画法
- 問１６
- 都市計画法（開発許可）
- 問１７
- 建築基準法
- 問１８
- 建築基準法
- 問１９
- 宅地造成等規制法
- 問２０
- 土地区画整理法
- 問２１
- 農地法
- 問２２
- 国土利用計画法
- 問２３
- 印紙税
- 問２４
- 不動産取得税
- 問２５
- 不動産鑑定評価基準
- 問２６
- 免許
- 問２７
- 広告
- 問２８
- 宅建士
- 問２９
- 媒介契約
- 問３０
- 報酬計算
- 問３１
- 重要事項説明書（35条書面）
- 問３２
- 8種制限
- 問３３
- 37条書面
- 問３４
- 宅建士
- 問３５
- 営業保証金
- 問３６
- 保証協会
- 問３７
- 37条書面
- 問３８
- 媒介契約
- 問３９
- 業務上の規制
- 問４０
- クーリングオフ
- 問４１
- 重要事項説明書（35条書面）
- 問４２
- 8種制限
- 問４３
- 免許の基準
- 問４４
- 重要事項説明書（35条書面）
- 問４５
- 住宅瑕疵担保履行法
- 問４６
- 住宅金融支援機構
- 問４７
- 不当景品類及び不当表示防止法
- 問４８
- 統計
- 問４９
- 土地
- 問５０
- 建物
