令和2年(2020年)10月試験・問42/宅建過去問

宅地建物取引業者Aが、自ら売主として締結する売買契約に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)及び民法の規定によれば、誤っているものはどれか。

1.Aが宅地建物取引業者ではないBとの間で締結する宅地の売買契約において、当該宅地の種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任を負う期間をBがその不適合を知った時から2年とする特約を定めた場合、この特約は有効である。

2.Aが宅地建物取引業者ではないCとの間で建築工事の完了前に締結する建物(代金5,000万円)の売買契約においては、Aは、手付金200万円を受領した後、法第41条に定める手付金等の保全措置を講じなければ、当該建物の引渡し前に中間金300万円を受領することができない。

3.Aが宅地建物取引業者Dとの間で造成工事の完了後に締結する宅地(代金3,000万円)の売買契約においては、Aは、法第41条の2に定める手付金等の保全措置を講じないで、当該宅地の引渡し前に手付金800万円を受領することができる。

4.Aが宅地建物取引業者ではないEとの間で締結する建物の売買契約において、Aは当該建物の種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任を一切負わないとする特約を定めた場合、この特約は無効となり、Aが当該責任を負う期間は当該建物の引渡日から2年となる。


 

 

 

 

 

 

【答え:1、4】


1.売主業者Aが宅地建物取引業者ではないBとの間で締結する宅地の売買契約において、当該宅地の種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任を負う期間をBがその不適合を知った時から2年とする特約を定めた場合、この特約は有効である。

1・・・誤り

売主が宅建業者、買主が宅建業者でない者の場合において
契約不適合責任を負う期間については、民法における債権の消滅時効期間よりも不利な特約を定めることはできません

民法における債権の消滅時効期間は「①不適合を知ったときから5年」かつ「②引渡しから10年」です。

本肢の「不適合を知った時から2年とする特約」は①よりも不利な特約なので無効です。


2.売主業者Aが宅地建物取引業者ではないCとの間で建築工事の完了前に締結する建物(代金5,000万円)の売買契約においては、Aは、手付金200万円を受領した後、法第41条に定める手付金等の保全措置を講じなければ、当該建物の引渡し前に中間金300万円を受領することができない。

2・・・正しい

売主が宅建業者、買主が宅建業者でない者の場合において
建築工事の完了前(未完成物件)の売買契約をするとき、代金の5%(250万円)を超える手付金等を受領するときは、保全措置が必要です。

本肢の場合、手付金200万円を受領する時点では保全措置は不要で、
その後、中間金300万円を受領する場合、合計500万円を受領することとなるので
中間金受領前に500万円について保全措置が必要です。

よって、本肢は正しいです。


3.売主業者Aが宅地建物取引業者Dとの間で造成工事の完了後に締結する宅地(代金3,000万円)の売買契約においては、Aは、法第41条の2に定める手付金等の保全措置を講じないで、当該宅地の引渡し前に手付金800万円を受領することができる。

3・・・正しい

本肢は、売主も買主ともに宅建業者です。
そのため、8種制限は適用されません
したがって、「手付金額についての制限」もなければ「保全措置」も講じなくても大丈夫です。
よって、本肢は正しいです。

本肢が宅建業者で買主だった場合については、少しややこしいので個別指導で解説します。


4.売主業者Aが宅地建物取引業者ではないEとの間で締結する建物の売買契約において、Aは当該建物の種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任を一切負わないとする特約を定めた場合、この特約は無効となり、Aが当該責任を負う期間は当該建物の引渡日から2年となる。

4・・・誤り

売主が宅建業者、買主が宅建業者でない者の場合
原則、「民法の契約不適合責任」の規定よりも買主に不利な特約はしてはいけません。

例外として、上記通知期間を、物件を「引渡した日から2年以上」とする特約は有効です。

よって、本肢の「契約不適合責任を一切負わない」特約は無効となります。

特約が無効となった場合、民法のルールが適用されるので
売主業者Aが担保責任(契約不適合責任)を負う期間は「①不適合を知ったときから5年」かつ「②引渡しから10年」です。

よって、本肢は「引渡日から2年」となっているので誤りです。

令和2年(2020年)10月試験分:宅建試験・過去問

内容
問1 囲繞地と袋地
問2 保証
問3 契約の解除(判決文)
問4 賃貸借契約
問5 委任契約
問6 錯誤
問7 保証
問8 相続
問9 売買契約・贈与契約
問10 時効
問11 借地権
問12 借家権
問13 区分所有法
問14 不動産登記法
問15 都市計画法
問16 都市計画法(開発許可)
問17 建築基準法
問18 建築基準法
問19 宅地造成等規制法
問20 土地区画整理法
問21 農地法
問22 国土利用計画法
問23 印紙税
問24 不動産取得税
問25 不動産鑑定評価基準
問26 免許
問27 広告
問28 宅建士
問29 媒介契約
問30 報酬計算
問31 重要事項説明書(35条書面)
問32 8種制限
問33 37条書面
問34 宅建士
問35 営業保証金
問36 保証協会
問37 37条書面
問38 媒介契約
問39 業務上の規制
問40 クーリングオフ
問41 重要事項説明書(35条書面)
問42 8種制限
問43 免許の基準
問44 重要事項説明書(35条書面)
問45 住宅瑕疵担保履行法
問46 住宅金融支援機構
問47 不当景品類及び不当表示防止法
問48 統計
問49 土地
問50 建物
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