令和2年(2020年)10月試験・問30/宅建過去問

宅地建物取引業者A及び宅地建物取引業者B(ともに消費税課税事業者)が受領する報酬に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。なお、借賃には消費税等相当額を含まないものとする。

1.Aは売主から代理の依頼を、Bは買主から媒介の依頼を、それぞれ受けて、代金5,000万円の宅地の売買契約を成立させた場合、Aは売主から343万2,000円、Bは買主から171万6,000円、合計で514万8,000円の報酬を受けることができる。

2.Aが単独で行う居住用建物の貸借の媒介に関して、Aが依頼者の一方から受けることができる報酬の上限額は、当該媒介の依頼者から報酬請求時までに承諾を得ている場合には、借賃の1.1か月分である。

3.Aが単独で貸主と借主の双方から店舗用建物の貸借の媒介の依頼を受け、1か月の借賃25万円、権利金330万円(権利設定の対価として支払われるもので、返還されないものをいい、消費税等相当額を含む。)の賃貸借契約を成立させた場合、Aが依頼者の一方から受けることができる報酬の上限額は、30万8,000円である。

4.Aが単独で行う事務所用建物の貸借の媒介に関し、Aが受ける報酬の合計額が借賃の1.1か月分以内であれば、Aは依頼者の双方からどのような割合で報酬を受けてもよく、また、依頼者の一方のみから報酬を受けることもできる。


 

 

 

 

 

 

【答え:4】


1.Aは売主から代理の依頼を、Bは買主から媒介の依頼を、それぞれ受けて、代金5,000万円の宅地の売買契約を成立させた場合、Aは売主から343万2,000円、Bは買主から171万6,000円、合計で514万8,000円の報酬を受けることができる。

1・・・誤り

———————
売主の代理業者A
買主の媒介業者B
代金5000万円
———————

■代理業者Aの報酬の上限

5000万円×3%+6万円=156万円

これが媒介業者が受領できる金額で、代理業者の場合、これを2倍して、312万円まで受領できます。

消費税10%分は別途受領できるため、
合計して343万2000円が報酬の上限です。①

■媒介業者Bの報酬の上限

上記解説の通り、

5000万円×3%+6万円=156万円

これに消費税を加えた171万6000円です。②

■AとBの報酬の合計額の上限

AとBの報酬の合計額の上限は、代理業者の報酬上限と同じなので
343万2000円が上限です。③

すると、本肢のように「Aは売主から343万2,000円、Bは買主から171万6,000円、合計で514万8,000円の報酬を受ける」とすると、③の要件に違反するため、本肢のように報酬を受領することはできません。

詳細解説は個別指導で解説します!


2.Aが単独で行う居住用建物の貸借の媒介に関して、Aが依頼者の一方から受けることができる報酬の上限額は、当該媒介の依頼者から報酬請求時までに承諾を得ている場合には、借賃の1.1か月分である。

2・・・誤り

「居住用建物の貸借」の媒介の場合、依頼者から受領できる報酬額の上限は、
原則として賃料の0.5か月分(別途消費税分も受領可能)
例外として、依頼者の承諾があれば1か月分(別途消費税分も受領可能)まで受領できます。

この承諾は、「依頼を受ける時」に承諾を受ける必要があります。
本肢のように「報酬請求時まで」では遅いです。
よって、本肢の場合、原則通り、賃料の0.5か月分(別途消費税分も受領可能)までしか受領することができません。
したがって、誤りです。

詳細解説は個別指導で解説します!


3.Aが単独で貸主と借主の双方から店舗用建物の貸借の媒介の依頼を受け、1か月の借賃25万円、権利金330万円(権利設定の対価として支払われるもので、返還されないものをいい、消費税等相当額を含む。)の賃貸借契約を成立させた場合、Aが依頼者の一方から受けることができる報酬の上限額は、30万8,000円である。

3・・・誤り

「店舗用建物の貸借」の媒介の場合、権利金の授受があれば、権利金を売買代金として、報酬計算ができます。

そして、この「権利金を基にして計算した報酬」と「賃料を基に計算した報酬」の大きい方が報酬額の上限となります。

権利金は、消費税を除く金額となるので「300万円」を売買代金として報酬を計算します。

■①権利金を基に計算した報酬額の上限

300万円×4%+2=14万円
これに消費税を加えると、15万4000円です。
つまり、宅建業者Aは貸主および借主からそれぞれ15万4000円を受領することが可能です。

Aが依頼者の一方から受けることができる報酬の上限額は、15万4000円です。

■②賃料を基に計算した報酬額の上限

貸主と借主の一方から受領できる金額は
25万円に消費税を加えた27万5000円です。

よって、「Aが依頼者の一方から受けることができる報酬の上限額は、30万8,000円」は誤りです。

正しくは、「Aが依頼者の一方から受けることができる報酬の上限額は、27万5000円」です。

詳細解説は個別指導で解説します!


4.Aが単独で行う事務所用建物の貸借の媒介に関し、Aが受ける報酬の合計額が借賃の1.1か月分以内であれば、Aは依頼者の双方からどのような割合で報酬を受けてもよく、また、依頼者の一方のみから報酬を受けることもできる。

4・・・正しい

「事務所用建物の貸借」の媒介の場合、宅建業者Aが受ける報酬の合計額が借賃の1.1か月分以内であれば、Aは依頼者の双方からどのような割合で報酬を受けてもよく、また、依頼者の一方のみから報酬を受けることもできます。
よって正しいです。

例えば、借賃10万円だとしたら、
宅建業者Aは、
「貸主から11万円を受領して、借主から1円も受領しない」という受け取り方もよいですし
「借主から11万円を受領して、貸主から1円も受領しない」という受け取り方もよいですし
「貸主から5万5000円を受領して、借主からも5万5000円受領する」という受け取り方もよいです。

詳細解説は個別指導で解説します!

令和2年(2020年)10月試験分:宅建試験・過去問

内容
問1 囲繞地と袋地
問2 保証
問3 契約の解除(判決文)
問4 賃貸借契約
問5 委任契約
問6 錯誤
問7 保証
問8 相続
問9 売買契約・贈与契約
問10 時効
問11 借地権
問12 借家権
問13 区分所有法
問14 不動産登記法
問15 都市計画法
問16 都市計画法(開発許可)
問17 建築基準法
問18 建築基準法
問19 宅地造成等規制法
問20 土地区画整理法
問21 農地法
問22 国土利用計画法
問23 印紙税
問24 不動産取得税
問25 不動産鑑定評価基準
問26 免許
問27 広告
問28 宅建士
問29 媒介契約
問30 報酬計算
問31 重要事項説明書(35条書面)
問32 8種制限
問33 37条書面
問34 宅建士
問35 営業保証金
問36 保証協会
問37 37条書面
問38 媒介契約
問39 業務上の規制
問40 クーリングオフ
問41 重要事項説明書(35条書面)
問42 8種制限
問43 免許の基準
問44 重要事項説明書(35条書面)
問45 住宅瑕疵担保履行法
問46 住宅金融支援機構
問47 不当景品類及び不当表示防止法
問48 統計
問49 土地
問50 建物
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