平成30年(2018年)問38/宅建過去問

宅地建物取引業者である売主は、宅地建物取引業者ではない買主との間で、戸建住宅の売買契約(所有権の登記は当該住宅の引渡し時に行うものとする。)を締結した。この場合における宅地建物取引業法第41条又は第41条の2の規定に基づく手付金等の保全措置(以下この問において「保全措置」という。)に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1.当該住宅が建築工事の完了後で、売買代金が3,000万円であった場合、売主は、買主から手付金200万円を受領した後、当該住宅を引き渡す前に中間金300万円を受領するためには、手付金200万円と合わせて保全措置を講じた後でなければ、その中間金を受領することができない。

2.当該住宅が建築工事の完了前で、売買代金が2,500万円であった場合、売主は、当該住宅を引き渡す前に買主から保全措置を講じないで手付金150万円を受領することができる。

3.当該住宅が建築工事の完了前で、売主が買主から保全措置が必要となる額の手付金を受領する場合、売主は、事前に、国土交通大臣が指定する指定保管機関と手付金等寄託契約を締結し、かつ、当該契約を証する書面を買主に交付した後でなければ、買主からその手付金を受領することができない。

4.当該住宅が建築工事の完了前で、売主が買主から保全措置が必要となる額の手付金等を受領する場合において売主が銀行との間で締結する保証委託契約に基づく保証契約は、建築工事の完了までの間を保証期間とするものでなければならない。


 

 

 

 

 

 

【答え:1】


1.当該住宅が建築工事の完了後で、売買代金が3,000万円であった場合、売主は、買主から手付金200万円を受領した後、当該住宅を引き渡す前に中間金300万円を受領するためには、手付金200万円と合わせて保全措置を講じた後でなければ、その中間金を受領することができない。

1・・・正しい

宅地建物取引業者である売主は、宅地建物取引業者ではない買主」なので、8種制限が適用されます。

完成物件」では、代金の10%を超える手付金等を受領する場合保全措置が必要です。

本肢では、代金が3000万円なので、10%は300万円です。

したがって、手付金200万円を受領するために、保全措置は不要ですが、中間300万円を受領する場合、「手付金200万円と中間金300万円」の合計500万円を受領することになります。

したがって、「中間金300万円を受領するためには、手付金200万円と合わせて保全措置を講じた後でなければ、その中間金を受領することができない」という記述は正しいです。


2.当該住宅が建築工事の完了前で、売買代金が2,500万円であった場合、売主は、当該住宅を引き渡す前に買主から保全措置を講じないで手付金150万円を受領することができる。

2・・・誤り

「宅地建物取引業者である売主は、宅地建物取引業者ではない買主」なので、8種制限が適用されます。

「住宅が建築工事の完了前」なので「未完成物件」です。

したがって、代金の5%を超える手付金等を受領する場合に保全措置が必要です。
本肢では、代金が2500万円なので5%は125万円です。

したがって、手付金150万円を受領する場合、受領前に、手付金150万円の保全措置を講じる必要があります。

したがって。「保全措置を講じないで手付金150万円を受領することができる」というのは誤りです。


3.当該住宅が建築工事の完了前で、売主が買主から保全措置が必要となる額の手付金を受領する場合、売主は、事前に、国土交通大臣が指定する指定保管機関と手付金等寄託契約を締結し、かつ、当該契約を証する書面を買主に交付した後でなければ、買主からその手付金を受領することができない。

3・・・誤り

「住宅が建築工事の完了前」なので「未完成物件」です。

未完成物件における保全措置の方法①銀行等との保証委託契約、もしくは、②保険事業者との保証保険契約のどちらか一方です。

本肢の「指定保管機関と手付金等寄託契約」は完成物件における保全措置の方法です。

したがって、誤りです。

きちんと、完成物件と未完成物件の違いについて整理しておきましょう!

個別指導では、表にしてまとめています!


4.当該住宅が建築工事の完了前で、売主が買主から保全措置が必要となる額の手付金等を受領する場合において売主が銀行との間で締結する保証委託契約に基づく保証契約は、建築工事の完了までの間を保証期間とするものでなければならない。

4・・・誤り

結論からいえば、本肢は、「建築工事の完了までの間を保証期間」が誤りです。

これは理解しましょう!

そもそも、手付金等の保全措置で保全すべき手付金等は、「手付金、中間金など代金に充当されるもので、契約締結から物件引渡しまでに買主が支払う金銭」です。

そのため、保証期間は最低限、 「引き渡し」まで必要です。

したがって、本肢は誤りです。

個別指導では、覚えるのではなく、理解して、答えを導くための解説をお伝えします。

覚えるのが苦手な方は理解をした方が忘れにくいし、応用問題も解けるようになるので、ぜひ理解してください!

平成30年度(2018年)宅建試験・過去問

内容
問1 意思表示
問2 代理
問3 停止条件
問4 時効
問5 事務管理
問6 法定地上権
問7 債権譲渡
問8 賃貸借(判決文)
問9 相殺
問10 相続
問11 借地権
問12 借家権
問13 区分所有法
問14 不動産登記法
問15 国土利用計画法
問16 都市計画法
問17 都市計画法(開発許可)
問18 建築基準法
問19 建築基準法
問20 宅地造成等規制法
問21 土地区画整理法
問22 農地法
問23 登録免許税
問24 不動産取得税
問25 不動産鑑定評価基準
問26 広告
問27 建物状況調査
問28 業務上の規制
問29 8種制限
問30 報酬
問31 報酬計算(空き家等の特例)
問32 監督処分
問33 媒介契約
問34 37条書面
問35 35条書面
問36 免許
問37 クーリングオフ
問38 手付金等の保全措置
問39 35条書面
問40 業務の規制
問41 免許の要否
問42 宅建士
問43 営業保証金
問44 保証協会
問45 住宅瑕疵担保履行法
問46 住宅金融支援機構
問47 不当景品類及び不当表示防止法
問48 統計
問49 土地
問50 建物
宅建通信に関する相談はこちら