平成30年（2018年）問29／宅建過去問

Ａは、Ｂとの間で、Ａが所有する建物を代金2,000万円で売却する売買契約（以下この問において「本件契約」という。）を締結した。この場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）の規定に違反しないものはどれか。

１．Ａ及びＢがともに宅地建物取引業者である場合において、Ａは、本件契約の成立後、法第37条の規定により交付すべき書面を作成し、記名は宅地建物取引士ではない者が行い、これをＢに交付した。

２．Ａ及びＢがともに宅地建物取引業者である場合において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除があったときの損害賠償の額を600万円とする特約を定めた。

３．Ａは宅地建物取引業者であるが、Ｂは宅地建物取引業者ではない場合において、Ａは、本件契約の締結に際して、500万円の手付を受領した。

４．Ａは宅地建物取引業者であるが、Ｂは宅地建物取引業者ではない場合において、本契約の目的物である建物の種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任に関し、買主が的物の引渡しの日から１年以内に通知しなければ担保責任を追及できないものとする旨の特約を定めた。（改正民法に伴い問題文を一部変更）

【答え：２】

１・・・違反する

３７条書面に記名するのは「宅地建物取引士」です。

「宅建士でないもの」が記名するだけでは宅建業法違反になります！

個別指導では、注意点やヒッカケポイント、関連ポイントもまとめて解説します！

２・・・違反しない

本肢の規制は、８種制限の中の「損害賠償額の予定等」というルールです。

「８種制限」は宅建業者間では適用されないので、損害賠償の予定額について、制限はなく、600万円と特約しても宅建業法違反とはならず、有効です。

本問は関連ポイントも一緒に学べると効率的なので、「個別指導プログラム」では関連ポイントも併せてお伝えしています。

３・・・違反する

本問は「売主が宅建業者」、「買主が宅建業者でない」場合、８種制限が適用されます。

８種制限の一つである「手付金等の制限」では、「代金の２０％を超える額の手付けを受領することは禁止」されています。

本問では取引の目的物（建物）の代金が２０００万円なので、この２割である４００万円を超える額の手付は受領できません。つまり、５００万円を受領することは違反です。

本問はもう一歩進んで理解してほしい部分があるので、「個別指導プログラム」ではその点も含めて解説しています！

４・・・違反する

まず、宅建業者Ａが売主、非宅建業者Ｂが買主なので、８種制限の適用があります。

そして、原則、宅建業者は、自ら売主（買主：宅建業者以外）となる売買契約において、「民法の契約不適合責任」の規定よりも買主に不利な特約はしてはいけない。

簡単にいえば、買主が不適合に関する通知期間を「買主が不適合を知った時から１年」より短くしてはならないということ。

ただし、例外として、買主が不適合に関する通知期間を、物件を「引渡した日から２年以上」とする特約は有効です。

つまり、これらをまとめると、「買主の通知期間」は「買主が不適合を発見した時から１年以上」と「引渡してから２年以上」であれば有効です。

本肢は「引渡しから１年間」というのは、 「引渡してから２年間」より短く買主にとって不利な特約です。

したがって、宅建業法違反です。

少し分かりづらいかもしれないので、「個別指導プログラム」では、民法の規定もまとめて結局どういうことなのかを整理しています！

これが頭に入っていれば、担保責任の特約制限のヒッカケ問題でも十分対応できるので、こっちを覚えておきましょう！！

平成３０年度（２０１８年）宅建試験・過去問

問１

意思表示

問２

代理

問３

停止条件

問４

時効

問５

事務管理

問６

法定地上権

問７

債権譲渡

問８

賃貸借（判決文）

問９

相殺

問１０

相続

問１１

借地権

問１２

借家権

問１３

区分所有法

問１４

不動産登記法

問１５

国土利用計画法

問１６

都市計画法

問１７

都市計画法（開発許可）

問１８

建築基準法

問１９

建築基準法

問２０

宅地造成等規制法

問２１

土地区画整理法

問２２

農地法

問２３

登録免許税

問２４

不動産取得税

問２５

不動産鑑定評価基準

問２６

広告

問２７

建物状況調査

問２８

業務上の規制

問２９

８種制限

問３０

報酬

問３１

報酬計算（空き家等の特例）

問３２

監督処分

問３３

媒介契約

問３４

３７条書面

問３５

３５条書面

問３６

免許

問３７

クーリングオフ

問３８

手付金等の保全措置

問３９

３５条書面

問４０

業務の規制

問４１

免許の要否

問４２

宅建士

問４３

営業保証金

問４４

保証協会

問４５

住宅瑕疵担保履行法

問４６

住宅金融支援機構

問４７

不当景品類及び不当表示防止法

問４８

統計

問４９

土地

問５０

建物