宅地建物取引業者である売主は、宅地建物取引業者ではない買主との間で、戸建住宅の売買契約（所有権の登記は当該住宅の引渡し時に行うものとする。）を締結した。この場合における宅地建物取引業法第41条又は第41条の２の規定に基づく手付金等の保全措置（以下この問において「保全措置」という。）に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
１．当該住宅が建築工事の完了後で、売買代金が3,000万円であった場合、売主は、買主から手付金200万円を受領した後、当該住宅を引き渡す前に中間金300万円を受領するためには、手付金200万円と合わせて保全措置を講じた後でなければ、その中間金を受領することができない。
２．当該住宅が建築工事の完了前で、売買代金が2,500万円であった場合、売主は、当該住宅を引き渡す前に買主から保全措置を講じないで手付金150万円を受領することができる。
３．当該住宅が建築工事の完了前で、売主が買主から保全措置が必要となる額の手付金を受領する場合、売主は、事前に、国土交通大臣が指定する指定保管機関と手付金等寄託契約を締結し、かつ、当該契約を証する書面を買主に交付した後でなければ、買主からその手付金を受領することができない。
４．当該住宅が建築工事の完了前で、売主が買主から保全措置が必要となる額の手付金等を受領する場合において売主が銀行との間で締結する保証委託契約に基づく保証契約は、建築工事の完了までの間を保証期間とするものでなければならない。
【答え：１】
１・・・正しい
宅地建物取引業者である売主は、宅地建物取引業者ではない買主」なので、８種制限が適用されます。
「完成物件」では、代金の10％を超える手付金等を受領する場合に保全措置が必要です。
本肢では、代金が3000万円なので、10％は300万円です。
したがって、手付金200万円を受領するために、保全措置は不要ですが、中間300万円を受領する場合、「手付金200万円と中間金300万円」の合計500万円を受領することになります。
したがって、「中間金300万円を受領するためには、手付金200万円と合わせて保全措置を講じた後でなければ、その中間金を受領することができない」という記述は正しいです。
２・・・誤り
「宅地建物取引業者である売主は、宅地建物取引業者ではない買主」なので、８種制限が適用されます。
「住宅が建築工事の完了前」なので「未完成物件」です。
したがって、代金の5％を超える手付金等を受領する場合に保全措置が必要です。
本肢では、代金が2500万円なので5％は125万円です。
したがって、手付金150万円を受領する場合、受領前に、手付金150万円の保全措置を講じる必要があります。
したがって。「保全措置を講じないで手付金150万円を受領することができる」というのは誤りです。
３・・・誤り
「住宅が建築工事の完了前」なので「未完成物件」です。
未完成物件における保全措置の方法は①銀行等との保証委託契約、もしくは、②保険事業者との保証保険契約のどちらか一方です。
本肢の「指定保管機関と手付金等寄託契約」は完成物件における保全措置の方法です。
したがって、誤りです。
きちんと、完成物件と未完成物件の違いについて整理しておきましょう！
個別指導では、表にしてまとめています！
４・・・誤り
結論からいえば、本肢は、「建築工事の完了までの間を保証期間」が誤りです。
これは理解しましょう！
そもそも、手付金等の保全措置で保全すべき手付金等は、「手付金、中間金など代金に充当されるもので、契約締結から物件引渡しまでに買主が支払う金銭」です。
そのため、保証期間は最低限、 「引き渡し」まで必要です。
したがって、本肢は誤りです。
個別指導では、覚えるのではなく、理解して、答えを導くための解説をお伝えします。
覚えるのが苦手な方は理解をした方が忘れにくいし、応用問題も解けるようになるので、ぜひ理解してください！
平成３０年度（２０１８年）宅建試験・過去問
- 問１
- 意思表示
- 問２
- 代理
- 問３
- 停止条件
- 問４
- 時効
- 問５
- 事務管理
- 問６
- 法定地上権
- 問７
- 債権譲渡
- 問８
- 賃貸借（判決文）
- 問９
- 相殺
- 問１０
- 相続
- 問１１
- 借地権
- 問１２
- 借家権
- 問１３
- 区分所有法
- 問１４
- 不動産登記法
- 問１５
- 国土利用計画法
- 問１６
- 都市計画法
- 問１７
- 都市計画法（開発許可）
- 問１８
- 建築基準法
- 問１９
- 建築基準法
- 問２０
- 宅地造成等規制法
- 問２１
- 土地区画整理法
- 問２２
- 農地法
- 問２３
- 登録免許税
- 問２４
- 不動産取得税
- 問２５
- 不動産鑑定評価基準
- 問２６
- 広告
- 問２７
- 建物状況調査
- 問２８
- 業務上の規制
- 問２９
- ８種制限
- 問３０
- 報酬
- 問３１
- 報酬計算（空き家等の特例）
- 問３２
- 監督処分
- 問３３
- 媒介契約
- 問３４
- ３７条書面
- 問３５
- ３５条書面
- 問３６
- 免許
- 問３７
- クーリングオフ
- 問３８
- 手付金等の保全措置
- 問３９
- ３５条書面
- 問４０
- 業務の規制
- 問４１
- 免許の要否
- 問４２
- 宅建士
- 問４３
- 営業保証金
- 問４４
- 保証協会
- 問４５
- 住宅瑕疵担保履行法
- 問４６
- 住宅金融支援機構
- 問４７
- 不当景品類及び不当表示防止法
- 問４８
- 統計
- 問４９
- 土地
- 問５０
- 建物
