ＡとＢとの間で、Ａ所有の甲土地につき建物所有目的で賃貸借契約（以下この問において「本件契約」という。）を締結する場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、正しいものはどれか。
１．本件契約が専ら事業の用に供する建物の所有を目的とする場合には、公正証書によらなければ無効となる。
２．本件契約が居住用の建物の所有を目的とする場合には、借地権の存続期間を20年とし、かつ、契約の更新請求をしない旨を定めても、これらの規定は無効となる。
３．本件契約において借地権の存続期間を60年と定めても、公正証書によらなければ、その期間は30年となる。
４．Ｂは、甲土地につき借地権登記を備えなくても、Ｂと同姓でかつ同居している未成年の長男名義で保存登記をした建物を甲土地上に所有していれば、甲土地の所有者が替わっても、甲土地の新所有者に対し借地権を対抗することができる。
【答え：２】
１・・・誤り
本問はヒッカケ問題なんです。
「事業用建物」所有目的の土地の賃貸借でも、普通借地権として設定することは可能です。
したがって、公正証書によらなくても（通常の書面であっても）契約は有効となります。
この問題はしっかり、理解していただきたい部分なので、個別指導で細かく解説します！
２・・・正しい
居住用建物は、事業用定期借地権を設定できません。
したがって、「借地権の存続期間を20年とし、かつ、契約の更新請求をしない旨を定めても、これらの規定は無効」となります、したがって、本肢は正しいです。
では、どうなるか？
普通借地権として扱い、「契約期間は30年で、更新あり」となります。
これはしっかり理解していただき部分なので、個別指導で細かく考え方をお伝えします！
３・・・誤り
普通借地権のはじめの存続期間は最低30年です。
そして、30年より短い期間で定めた場合は、30年となります。
もし、本肢のように、60年と定めた場合、60年となります。30年より長い場合は問題なく、その期間が存続期間となります。
したがって、「存続期間を60年と定めても、公正証書によらなければ、その期間は30年となる。」というのは誤りです。
公正証書でなくても、60年として設定できます。
４・・・誤り
まず、自分が借地権者であることを第三者に対抗するためには、
「①借地権を登記する」か、
「②借地上の建物を登記する」必要があります。
そして、②の場合、「借地上の建物」の登記名義人は、借地権者本人でないといけません。
つまり、本肢のように、「借地権者がＢ」で、「借地上の建物の登記名義人がＢの長男」の場合は、借地権の対抗要件を満たしません！
したがって、Ｂは新所有者に対抗できないので×です。
平成３０年度（２０１８年）宅建試験・過去問
- 問１
- 意思表示
- 問２
- 代理
- 問３
- 停止条件
- 問４
- 時効
- 問５
- 事務管理
- 問６
- 法定地上権
- 問７
- 債権譲渡
- 問８
- 賃貸借（判決文）
- 問９
- 相殺
- 問１０
- 相続
- 問１１
- 借地権
- 問１２
- 借家権
- 問１３
- 区分所有法
- 問１４
- 不動産登記法
- 問１５
- 国土利用計画法
- 問１６
- 都市計画法
- 問１７
- 都市計画法（開発許可）
- 問１８
- 建築基準法
- 問１９
- 建築基準法
- 問２０
- 宅地造成等規制法
- 問２１
- 土地区画整理法
- 問２２
- 農地法
- 問２３
- 登録免許税
- 問２４
- 不動産取得税
- 問２５
- 不動産鑑定評価基準
- 問２６
- 広告
- 問２７
- 建物状況調査
- 問２８
- 業務上の規制
- 問２９
- ８種制限
- 問３０
- 報酬
- 問３１
- 報酬計算（空き家等の特例）
- 問３２
- 監督処分
- 問３３
- 媒介契約
- 問３４
- ３７条書面
- 問３５
- ３５条書面
- 問３６
- 免許
- 問３７
- クーリングオフ
- 問３８
- 手付金等の保全措置
- 問３９
- ３５条書面
- 問４０
- 業務の規制
- 問４１
- 免許の要否
- 問４２
- 宅建士
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- 問４４
- 保証協会
- 問４５
- 住宅瑕疵担保履行法
- 問４６
- 住宅金融支援機構
- 問４７
- 不当景品類及び不当表示防止法
- 問４８
- 統計
- 問４９
- 土地
- 問５０
- 建物
