平成30年(2018年)問30/宅建過去問

宅地建物取引業者A(消費税課税事業者)は、Bが所有する建物について、B及びCから媒介の依頼を受け、Bを貸主、Cを借主とし、1か月分の借賃を10万円(消費税等相当額を含まない。)、CからBに支払われる権利金(権利設定の対価として支払われる金銭であって返還されないものであり、消費税等相当額を含まない。)を150万円とする定期建物賃貸借契約を成立させた。この場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

1.建物が店舗用である場合、Aは、B及びCの承諾を得たときは、B及びCの双方からそれぞれ11万円の報酬を受けることができる。

2.建物が居住用である場合、Aが受け取ることができる報酬の額は、CからBに支払われる権利金の額を売買に係る代金の額とみなして算出される16万5,000円が上限となる。

3.建物が店舗用である場合、Aは、Bからの依頼に基づくことなく広告をした場合でも、その広告が賃貸借契約の成立に寄与したときは、報酬とは別に、その広告料金に相当する額をBに請求することができる。

4.定期建物賃貸借契約の契約期間が終了した直後にAが依頼を受けてBC間の定期建物賃貸借契約の再契約を成立させた場合、Aが受け取る報酬については、宅地建物取引業法の規定が適用される。


 

 

 

 

 

 

【答え:4】


1.建物が店舗用である場合、Aは、B及びCの承諾を得たときは、B及びCの双方からそれぞれ11万円の報酬を受けることができる。

1・・・誤り

居住用建物以外の貸借の場合、権利金の授受があれば、権利金を売買代金として、報酬計算ができます。

そして、この「権利金を基にして計算した報酬」と「賃料を基に計算した報酬」の大きい方が報酬額の上限となります。

平成30年問30-1:宅建過去問解説

今回、「店舗」の貸借なので「居住用建物以外」の貸借です。そして、権利金は150万円なので、150万円を売買代金として報酬を計算します。

■①権利金を基に計算した報酬額の上限

150万円×5%=7万5000円
これに消費税を加えると、8万2500円です。
つまり、宅建業者Aは貸主Bおよび借主Cからそれぞれ8万2500円、を受領することが可能です。
(売買として計算するから、貸主からも借主からもそれぞれ「150万円×5%」を受領できます)
「Aの受領できる報酬額」+「Cが受領できる報酬額」は16万5000円が上限です。

■②賃料を基に計算した報酬額の上限

「Aの受領できる報酬額」+「Cが受領できる報酬額」は11万円が上限です。

①と②とを比べると①16万5000円の方が大きいのでこちらが上限となります。

したがって、本問の「Aは、B及びCの承諾を得たときは、B及びCの双方からそれぞれ11万円の報酬を受けることができる」は誤りです。


2.建物が居住用である場合、Aが受け取ることができる報酬の額は、CからBに支払われる権利金の額を売買に係る代金の額とみなして算出される16万5000円が上限となる。

2・・・誤り

居住用建物以外の貸借の場合、権利金の授受があれば、権利金を売買代金として、報酬計算ができます。

そして、この「権利金を基にして計算した報酬」と「賃料を基に計算した報酬」の大きい方が報酬額の上限となります。

平成30年問30-2:宅建過去問解説

今回、「居住用建物」の貸借なので、「居住用建物以外」ではありません。

したがって、 「①権利金を売買代金とした報酬額の上限」は使えません

「②賃料をもとに計算した報酬額の上限」だけ考えて計算します。

したがって、本肢は誤りです。

具体的な宅建業者Aが受領できる金額については個別指導で解説します!


3.建物が店舗用である場合、Aは、Bからの依頼に基づくことなく広告をした場合でも、その広告が賃貸借契約の成立に寄与したときは、報酬とは別に、その広告料金に相当する額をBに請求することができる。

3・・・誤り

広告費用については
1.依頼者から依頼に基づく広告費用
2.依頼者から依頼に基づく遠隔地への旅費(現地調査費)等
に限られています。

したがって、「依頼者からの依頼に基づかない広告」についてはたとえ、「その広告が賃貸借契約の成立に寄与した」としても、その広告料金は、請求することも受領することもできません


4.定期建物賃貸借契約の契約期間が終了した直後にAが依頼を受けてBC間の定期建物賃貸借契約の再契約を成立させた場合、Aが受け取る報酬については、宅地建物取引業法の規定が適用される。

4・・・正しい

本肢の内容ですが、もともとBC間で定期建物賃貸借契約が締結されていました。

定期建物賃貸借契約は、「期間満了により契約が終了し、更新がない契約」です。

そして、契約終了後、再度契約を締結し、引き続き同じ借主に住んでもらうことは可能です。

それが本肢の「定期建物賃貸借契約の再契約」です。

そして、この再契約の際に、宅建業者Aが媒介の依頼されて、契約締結したのであれば、その分の報酬は受領できるので、 本肢は正しいです。

平成30年度(2018年)宅建試験・過去問

内容
問1 意思表示
問2 代理
問3 停止条件
問4 時効
問5 事務管理
問6 法定地上権
問7 債権譲渡
問8 賃貸借(判決文)
問9 相殺
問10 相続
問11 借地権
問12 借家権
問13 区分所有法
問14 不動産登記法
問15 国土利用計画法
問16 都市計画法
問17 都市計画法(開発許可)
問18 建築基準法
問19 建築基準法
問20 宅地造成等規制法
問21 土地区画整理法
問22 農地法
問23 登録免許税
問24 不動産取得税
問25 不動産鑑定評価基準
問26 広告
問27 建物状況調査
問28 業務上の規制
問29 8種制限
問30 報酬
問31 報酬計算(空き家等の特例)
問32 監督処分
問33 媒介契約
問34 37条書面
問35 35条書面
問36 免許
問37 クーリングオフ
問38 手付金等の保全措置
問39 35条書面
問40 業務の規制
問41 免許の要否
問42 宅建士
問43 営業保証金
問44 保証協会
問45 住宅瑕疵担保履行法
問46 住宅金融支援機構
問47 不当景品類及び不当表示防止法
問48 統計
問49 土地
問50 建物
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