平成30年(2018年)問29/宅建過去問

Aは、Bとの間で、Aが所有する建物を代金2,000万円で売却する売買契約(以下この問において「本件契約」という。)を締結した。この場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定に違反しないものはどれか。

1.A及びBがともに宅地建物取引業者である場合において、Aは、本件契約の成立後、法第37条の規定により交付すべき書面を作成し、記名押印は宅地建物取引士ではない者が行い、これをBに交付した。

2.A及びBがともに宅地建物取引業者である場合において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除があったときの損害賠償の額を600万円とする特約を定めた。

3.Aは宅地建物取引業者であるが、Bは宅地建物取引業者ではない場合において、Aは、本件契約の締結に際して、500万円の手付を受領した。

4.Aは宅地建物取引業者であるが、Bは宅地建物取引業者ではない場合において、本契約の目的物である建物の種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任に関し、買主が的物の引渡しの日から1年以内に通知しなければ担保責任を追及できないものとする旨の特約を定めた。(改正民法に伴い問題文を一部変更)


 

 

 

 

 

 

【答え:2】


1.A及びBがともに宅地建物取引業者である場合において、Aは、本件契約の成立後、法第37条の規定により交付すべき書面を作成し、記名押印は宅地建物取引士ではない者が行い、これをBに交付した。

1・・・違反する

37条書面に記名押印するのは「宅地建物取引士」です。

「宅建士でないもの」が記名押印するだけでは宅建業法違反になります!

個別指導では、注意点やヒッカケポイント、関連ポイントもまとめて解説します!


Aは、Bとの間で、Aが所有する建物を代金2,000万円で売却する売買契約を締結した。
2.A及びBがともに宅地建物取引業者である場合において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除があったときの損害賠償の額を600万円とする特約を定めた。

2・・・違反しない

本肢の規制は、8種制限の中の「損害賠償額の予定等」というルールです。

「8種制限」は宅建業者間では適用されないので、損害賠償の予定額について、制限はなく、600万円と特約しても宅建業法違反とはならず、有効です。

本問は関連ポイントも一緒に学べると効率的なので、「個別指導プログラム」では関連ポイントも併せてお伝えしています。


Aは、Bとの間で、Aが所有する建物を代金2,000万円で売却する売買契約を締結した。
3.Aは宅地建物取引業者であるが、Bは宅地建物取引業者ではない場合において、Aは、本件契約の締結に際して、500万円の手付を受領した。

3・・・違反する

本問は「売主が宅建業者」、「買主が宅建業者でない」場合、8種制限が適用されます。

8種制限の一つである「手付金等の制限」では、「代金の20%を超える額の手付けを受領することは禁止」されています。

本問では取引の目的物(建物)の代金が2000万円なので、この2割である400万円を超える額の手付は受領できません。つまり、500万円を受領することは違反です。

本問はもう一歩進んで理解してほしい部分があるので、「個別指導プログラム」ではその点も含めて解説しています!


4.Aは宅地建物取引業者であるが、Bは宅地建物取引業者ではない場合において、本契約の目的物である建物の種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任に関し、買主が的物の引渡しの日から1年以内に通知しなければ担保責任を追及できないものとする旨の特約を定めた。(改正民法に伴い問題文を一部変更)

4・・・違反する

まず、宅建業者Aが売主、非宅建業者Bが買主なので、8種制限の適用があります。

そして、原則、宅建業者は、自ら売主(買主:宅建業者以外)となる売買契約において、 「民法の契約不適合責任」の規定よりも買主に不利な特約はしてはいけない

簡単にいえば、買主が不適合に関する通知期間を「買主が不適合を知った時から1年」より短くしてはならないということ。

ただし、例外として、買主が不適合に関する通知期間を、物件を「引渡した日から2年以上」とする特約は有効です。

つまり、これらをまとめると、「買主の通知期間」は「買主が不適合を発見した時から1年以上」と「引渡してから2年以上」であれば有効です。

本肢は「引渡しから1年間」というのは、 「引渡してから2年間」より短く買主にとって不利な特約です。

したがって、宅建業法違反です。

少し分かりづらいかもしれないので、「個別指導プログラム」では、民法の規定もまとめて結局どういうことなのかを整理しています!

これが頭に入っていれば、担保責任の特約制限のヒッカケ問題でも十分対応できるので、こっちを覚えておきましょう!!

平成30年度(2018年)宅建試験・過去問

内容
問1 意思表示
問2 代理
問3 停止条件
問4 時効
問5 事務管理
問6 法定地上権
問7 債権譲渡
問8 賃貸借(判決文)
問9 相殺
問10 相続
問11 借地権
問12 借家権
問13 区分所有法
問14 不動産登記法
問15 国土利用計画法
問16 都市計画法
問17 都市計画法(開発許可)
問18 建築基準法
問19 建築基準法
問20 宅地造成等規制法
問21 土地区画整理法
問22 農地法
問23 登録免許税
問24 不動産取得税
問25 不動産鑑定評価基準
問26 広告
問27 建物状況調査
問28 業務上の規制
問29 8種制限
問30 報酬
問31 報酬計算(空き家等の特例)
問32 監督処分
問33 媒介契約
問34 37条書面
問35 35条書面
問36 免許
問37 クーリングオフ
問38 手付金等の保全措置
問39 35条書面
問40 業務の規制
問41 免許の要否
問42 宅建士
問43 営業保証金
問44 保証協会
問45 住宅瑕疵担保履行法
問46 住宅金融支援機構
問47 不当景品類及び不当表示防止法
問48 統計
問49 土地
問50 建物
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