不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち、不動産鑑定評価基準によれば、正しいものはどれか。

１．不動産の価格は、その不動産の効用が最高度に発揮される可能性に最も富む使用を前提として把握される価格を標準として形成されるが、これを最有効使用の原則という。

２．収益還元法は、賃貸用不動産又は賃貸以外の事業の用に供する不動産の価格を求める場合に特に有効な手法であるが、事業の用に供さない自用の不動産の鑑定評価には適用すべきではない。

３．鑑定評価の基本的な手法は、原価法、取引事例比較法及び収益還元法に大別され、実際の鑑定評価に際しては、地域分析及び個別分析により把握した対象不動産に係る市場の特性等を適切に反映した手法をいずれか１つ選択して、適用すべきである。

４．限定価格とは、市場性を有する不動産について、法令等による社会的要請を背景とする鑑定評価目的の下で、正常価格の前提となる諸条件を満たさないことにより正常価格と同一の市場概念の下において形成されるであろう市場価値と乖離することとなる場合における不動産の経済価値を適正に表示する価格のことをいい、民事再生法に基づく鑑定評価目的の下で、早期売却を前提として求められる価格が例としてあげられる。

【答え：１】

１・・・正しい

本肢は正しい記述です。

簡単にいうと、「最有効使用の原則」とは、その土地を一番有効活用したときを基準に評価することを言います。

そして、不動産の価格は、その土地を一番有効活用したときの価格となります。

したがって、本肢は正しいです。

具体例については、個別指導で解説します！

２・・・誤り

結論からいうと、「収益還元法は、自用の不動産の鑑定評価には適用すべきではない」という記述が誤りです。

収益還元法は、自用不動産の鑑定評価にも適用すべきです。

【理由】
自用の不動産についても、賃貸することで、今後得られる収益をもとに、不動産価格を求めることはできるからです。

３・・・誤り

不動産の鑑定評価の方式には、「原価方式」・「比較方式」・「収益方式」の三方式があり、「市場の特性等を適切に反映した複数の鑑定評価の手法を適用すべき」としています。

つまり、本肢のように「いずれか１つを選択して、適用すべき」というのは誤りです。

この点については基本事項ですが、言葉の意味が理解しずらいので、個別指導では、ポイントをまとめて解説します！

４・・・誤り

本肢は「特定価格」の記述です。したがって、誤りです。

限定価格とは、ある不動産をほかの不動産と併合して取得したり、その一部分を取得したりするときに、表示されるその適正価格です。

隣接不動産の併合のための売買や、借地権者が底地の併合を目的とする売買の場合等のように、正常価格が成立する自由な市場を前提としないで、特定の当事者間の取引のみにその経済的合理性が認められるものを言います。

平成３０年度（２０１８年）宅建試験・過去問