平成30年(2018年)問2/宅建過去問

Aが、所有する甲土地の売却に関する代理権をBに授与し、BがCとの間で、Aを売主、Cを買主とする甲土地の売買契約(以下この問において「本件契約」という。)を締結した場合における次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

1.Bが売買代金を着服する意図で本件契約を締結し、Cが本件契約の締結時点でこのことを知っていた場合であっても、本件契約の効果はAに帰属する。

2.AがBに代理権を授与するより前にBが補助開始の審判を受けていた場合、Bは有効に代理権を取得することができない。

3.BがCの代理人にもなって本件契約を成立させた場合、Aの許諾の有無にかかわらず、本件契約は無効となる。

4.AがBに代理権を授与した後にBが後見開始の審判を受け、その後に本件契約が締結された場合、Bによる本件契約の締結は無権代理行為となる。


 

 

 

 

 

 

【答え:4】


1.Bが売買代金を着服する意図で本件契約を締結し、Cが本件契約の締結時点でこのことを知っていた場合であっても、本件契約の効果はAに帰属する。

1・・・誤り

平成30年問2-1:宅建過去問解説

代理人が代金を着服する目的で売買契約をした場合(=代理権を濫用した場合)、原則、代理人の契約は有効ですが、
例外として、相手方Cが「Bの真意を知っていたり(悪意)、又は、知ることができた(善意有過失)ときは、代理行為は、無効となります。

本問は、「CはBの着服の意図を知っていた(悪意)」場合なので、代理行為は無効となります。

したがって、契約の効果はAに帰属しないので、誤りです。

これは、少し難しい内容なので、そのまま覚える方がよいでしょう!


2.AがBに代理権を授与するより前にBが補助開始の審判を受けていた場合、Bは有効に代理権を取得することができない。

2・・・誤り

平成30年問2-2:宅建過去問解説

代理人は制限行為能力者でも問題ありません

なぜなら、代理人Bが行った契約は、本人Aに帰属するからです。

もっと簡単に言えば、「Bが行った契約の責任は、本人Aが負う」ということです。

そもそも、本人Aが、あえて制限行為能力者(被補助人)Bを代理人と選んだのだから
そのBが正しく代理行為を行わなかったとしても、Bを選んだAの責任であることは当然です。

したがって、Bは有効に代理権を取得することができるので×です。

本問は「対比ポイント」があるので、この重要ポイントは、個別指導で解説します!


3.BがCの代理人にもなって本件契約を成立させた場合、Aの許諾の有無にかかわらず、本件契約は無効となる。

3・・・誤り

平成30年問2-3:宅建過去問解説

まず、問題文では、売主Aは「Bを代理人」とし、買主Cも「Bを代理人」としています。

そして、Bが、売主と買主双方の代理人として、甲土地の契約を行うわけです。
これを「双方代理」といいます。

双方代理」は「無権代理」として扱うので
原則、契約は本人に帰属しません

例外として、本人が許諾した場合、契約は有効となります。

したがって、本問の「Aの許諾の有無にかかわらず、本件契約は無効となる」は誤りです。

本問は、勘違いしている人が多い部分です。答えがあっていても勘違いしていては、類題で失点してしまうので注意が必要です!

勘違いポイントは個別指導で解説します!


4.AがBに代理権を授与した後にBが後見開始の審判を受け、その後に本件契約が締結された場合、Bによる本件契約の締結は無権代理行為となる。

4・・・正しい

平成30年問2-4:宅建過去問解説

「AがBに代理権を授与した後にBが後見開始の審判を受けた」ということは
もともと、Bは代理権を持っていたが、その後、代理人Bは後見開始の審判を受けることで代理権が消滅します。

代理権が消滅した後に、代理行為を行うと、それは無権代理行為になります。
したがって、本問は正しいです。

本問は関連して頭に入れることが複数あります!
それらも一緒に勉強することが「理解学習」であり、「効率的な勉強法」です!
この点については個別指導で解説します!

平成30年度(2018年)宅建試験・過去問

内容
問1 意思表示
問2 代理
問3 停止条件
問4 時効
問5 事務管理
問6 法定地上権
問7 債権譲渡
問8 賃貸借(判決文)
問9 相殺
問10 相続
問11 借地権
問12 借家権
問13 区分所有法
問14 不動産登記法
問15 国土利用計画法
問16 都市計画法
問17 都市計画法(開発許可)
問18 建築基準法
問19 建築基準法
問20 宅地造成等規制法
問21 土地区画整理法
問22 農地法
問23 登録免許税
問24 不動産取得税
問25 不動産鑑定評価基準
問26 広告
問27 建物状況調査
問28 業務上の規制
問29 8種制限
問30 報酬
問31 報酬計算(空き家等の特例)
問32 監督処分
問33 媒介契約
問34 37条書面
問35 35条書面
問36 免許
問37 クーリングオフ
問38 手付金等の保全措置
問39 35条書面
問40 業務の規制
問41 免許の要否
問42 宅建士
問43 営業保証金
問44 保証協会
問45 住宅瑕疵担保履行法
問46 住宅金融支援機構
問47 不当景品類及び不当表示防止法
問48 統計
問49 土地
問50 建物
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