平成30年(2018年)問12/宅建過去問

AとBとの間で、Aが所有する甲建物をBが5年間賃借する旨の契約を締結した場合における次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか(借地借家法第39条に定める取壊し予定の建物の賃貸借及び同法第40条に定める一時使用目的の建物の賃貸借は考慮しないものとする。)。

1.AB間の賃貸借契約が借地借家法第38条の定期建物賃貸借で、契約の更新がない旨を定めた場合には、5年経過をもって当然に、AはBに対して、期間満了による終了を対抗することができる。

2.AB間の賃貸借契約が借地借家法第38条の定期建物賃貸借で、契約の更新がない旨を定めた場合には、当該契約の期間中、Bから中途解約を申し入れることはできない。

3.AB間の賃貸借契約が借地借家法第38条の定期建物賃貸借でない場合、A及びBのいずれからも期間内に更新しない旨の通知又は条件変更しなければ更新しない旨の通知がなかったときは、当該賃貸借契約が更新され、その契約は期間の定めがないものとなる。

4.CがBから甲建物を適法に賃貸された転借人で、期間満了によってAB間及びBC間の賃貸借契約が終了する場合、Aの同意を得て甲建物に付加した造作について、BはAに対する買取請求権を有するが、CはAに対する買取請求権を有しない。


 

 

 

 

 

 

【答え:3】


1.AB間の賃貸借契約が借地借家法第38条の定期建物賃貸借で、契約の更新がない旨を定めた場合には、5年経過をもって当然に、AはBに対して、期間満了による終了を対抗することができる。

1・・・誤り

存続期間が1年以上である定期建物賃貸借の場合、
建物賃貸人Aは、建物賃借人Bに対し、
期間の満了の1年前から6ヶ月前までの間に、
期間の満了により建物の賃貸借が終了する旨の通知をしなければ、
その終了を建物賃借人Bに対抗することができません

したがって、「5年経過をもって当然に、AはBに対して、期間満了による終了を対抗することができる」旨の本肢は誤りです。

これも、しっかり考え方を身に付ければ、頭を整理できます!

借地借家法が苦手な方は、整理するための理解方法を知らないからです。

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2.AB間の賃貸借契約が借地借家法第38条の定期建物賃貸借で、契約の更新がない旨を定めた場合には、当該契約の期間中、Bから中途解約を申し入れることはできない。

2・・・誤り

本問は「定期建物賃貸借」で、「賃借人B」から中途解約ができるかどうかの質問がされています。

結論から言えば、一定要件を満たせば、賃借人Bから中途解約はできます。

したがって、「賃借人Bから中途解約できない」とする本肢は誤りです。

■定期建物賃貸借の賃借人の中途解約の要件とは?

居住用建物で居住部分が200㎡未満の場合に限り、
②転勤、療養、親族の介護その他のやむを得ない事情により、建物の賃借人が建物を自己の生活の本拠として使用することが困難となったとき

この2つを満たす場合、賃借人から中途解約を申し入れることができます。


3.AB間の賃貸借契約が借地借家法第38条の定期建物賃貸借でない場合、A及びBのいずれからも期間内に更新しない旨の通知又は条件変更しなければ更新しない旨の通知がなかったときは、当該賃貸借契約が更新され、その契約は期間の定めがないものとなる。

3・・・正しい

建物の賃貸借について期間の定めがある場合において、
当事者が期間の満了の1年前から6か月前までの間に相手方に対して
更新をしない旨の通知」又は「条件を変更しなければ更新をしない旨の通知」をしなかったときは、
従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす。

そして、更新後の存続期間については、「定めがないもの」とします。

つまり、期間の定めのない賃貸借になるわけです。


4.CがBから甲建物を適法に賃貸された転借人で、期間満了によってAB間及びBC間の賃貸借契約が終了する場合、Aの同意を得て甲建物に付加した造作について、BはAに対する買取請求権を有するが、CはAに対する買取請求権を有しない。

4・・・誤り

平成30年問12-4:宅建過去問解説

例えば、賃借人Bが、Aの同意を得て、一部屋にエアコンを設置したとします。

そして、退去する際に、賃借人Bは、Aに対して「エアコンを部屋に置いていくのでその分のお金をください!(エアコンを買い取ってください!)」
と主張することはできます!

これを法律用語で、「賃貸人の同意を得て付加した造作であれば、賃貸人に買取請求はできる」ということです。

これは、賃借人Bだけでなく、転借人Cも同じです。

したがって、本肢の「CはAに対する買取請求権を有する」は正しいが、「BはAに対する買取請求権を有しない」が誤りです。

このように、具体例を考えるとイメージ付きやすくないですか?

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平成30年度(2018年)宅建試験・過去問

内容
問1 意思表示
問2 代理
問3 停止条件
問4 時効
問5 事務管理
問6 法定地上権
問7 債権譲渡
問8 賃貸借(判決文)
問9 相殺
問10 相続
問11 借地権
問12 借家権
問13 区分所有法
問14 不動産登記法
問15 国土利用計画法
問16 都市計画法
問17 都市計画法(開発許可)
問18 建築基準法
問19 建築基準法
問20 宅地造成等規制法
問21 土地区画整理法
問22 農地法
問23 登録免許税
問24 不動産取得税
問25 不動産鑑定評価基準
問26 広告
問27 建物状況調査
問28 業務上の規制
問29 8種制限
問30 報酬
問31 報酬計算(空き家等の特例)
問32 監督処分
問33 媒介契約
問34 37条書面
問35 35条書面
問36 免許
問37 クーリングオフ
問38 手付金等の保全措置
問39 35条書面
問40 業務の規制
問41 免許の要否
問42 宅建士
問43 営業保証金
問44 保証協会
問45 住宅瑕疵担保履行法
問46 住宅金融支援機構
問47 不当景品類及び不当表示防止法
問48 統計
問49 土地
問50 建物
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