消費税10％として計算しています
宅地建物取引業者Ａ及びＢ（ともに消費税課税事業者）が受領した報酬に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反するものの組合せはどれか。なお、この問において「消費税等相当額」とは、消費税額及び地方消費税額に相当する金額をいうものとする。
ア 土地付新築住宅（代金3,000万円。消費税等相当額を含まない。）の売買について、Ａは売主から代理を、Ｂは買主から媒介を依頼され、Ａは売主から211万2,000円を、Ｂは買主から105万6,000円を報酬として受領した。
イ Ａは、店舗用建物について、貸主と借主双方から媒介を依頼され、借賃１か月分20万円（消費税等相当額を含まない。）、権利金500万円（権利設定の対価として支払われる金銭であって返還されないもので、消費税等相当額を含まない。）の賃貸借契約を成立させ、貸主と借主からそれぞれ22万5,000円を報酬として受領した。
ウ 居住用建物（借賃１か月分10万円）について、Ａは貸主から媒介を依頼され、Ｂは借主から媒介を依頼され、Ａは貸主から８万円、Ｂは借主から5万5,000円を報酬として受領した。なお、Ａは、媒介の依頼を受けるに当たって、報酬が借賃の0.55か月分を超えることについて貸主から承諾を得ていた。
１ ア、イ
２ イ、ウ
３ ア、ウ
４ ア、イ、ウ
【答え：3】
ア・・・違反する
まず、
- 代理業者Ａの報酬額の上限は「代金×3%＋6万円」の２倍まで
- 媒介業者Ｂの報酬額の上限は「代金×3％＋6万円」
- ＡとＢの報酬額の合計の上限は「代金×3％＋6万円」の２倍まで
では、一つ一つ考えていきます。
１．代理業者Ａの報酬額の上限
3000万円×3％＝90万円。これに6万円を足して、96万円。これの２倍は192万円。最後に消費税を加算すると（×1.1）、211万2000円
したがって、本問の「Ａは売主から211万2000円を受領した」部分は違反ではないです。
２．媒介業者Ｂの報酬額の上限
3000万円×3％＋6万円＝96万円 これに消費税を加えると（×1.1）105万6000円
したがって、本問の「Ｂは買主から105万6,000円を報酬として受領した」部分は違反ではないです。
３．ＡとＢの報酬額の合計の上限
１と同じく211万2000円です。 ここで、ＡとＢの報酬額の合計を計算すると211万2000円＋105万6000円＝316万8000円となり、条件３が違反となります。 つまり、本問のように報酬額を受領することは宅建業法違反になります。
細かい解説については、「個別指導プログラム」で解説しています！
イ・・・違反しない
居住用建物以外の貸借では、「借賃をもとに報酬額を計算」した場合と、「権利金を売買代金として報酬額を計算」した場合の高い方を報酬額の上限とします。
■借賃をもとに報酬額を計算
「依頼者双方（貸主・借主）からの報酬の合計は借賃の１か月分まで」が条件です。 したがって、貸主と借主から受領できる報酬の合計額は借賃の１か月分22万円（）までです。
■権利金を売買代金として報酬額を計算
500万円×3％＋6万円＋消費税＝23万1000円を限度に借主と貸主の双方から受け取ることができます。 つまり、宅建業者Ａは貸主から23万1000円を、また借主からも23万1000円を受領できます。・・・①
したがって、合計、46万2000円を上限に報酬を受領できます。
「借賃による計算＝ 22万円」と「権利金による計算＝46万2000円」の高い方の46万2000円が報酬額の上限となります。
ここで本問をみると「貸主と借主からそれぞれ22万5000円を報酬として受領した」となっているので、①から違反しないわけです。
細かい考え方については「個別指導プログラム」で解説します！
ウ・・・違反する
■Ａが受領できる報酬額の上限
「Ａは、媒介の依頼を受けるに当たって、報酬が借賃の0.55か月分を超えることについて貸主から承諾を得ていた。」という記述から、宅建業者Ａは貸主から受領できる報酬額の上限は借賃の1.1か月分（11万）までです。・・・①
■Ｂが受領できる報酬額の上限
Ｂは借主から承諾をもらっていないので、原則通り、報酬は、借賃の0.55か月分（5万5000円）まで受領できます。・・・②
■ＡとＢが受領できる報酬額の合計の上限
ＡとＢが受領できる報酬額の合計の上限は、借賃の1.1か月分（11万）までです。・・・③
したがって、本肢の「Ａは貸主から８万円、Ｂは借主から５万5000円を報酬として受領」するとなると、ＡとＢが受領できる報酬額の合計が13万5000円となり、③に違反しています。
つまり、本肢は違反ですね！
平成２７年度（２０１５年）宅建試験・過去問
- 問１
- 民法の条文
- 問２
- 通謀虚偽表示
- 問３
- 賃貸借と使用貸借
- 問４
- 取得時効
- 問５
- 占有
- 問６
- 抵当権
- 問７
- 抵当権の処分
- 問８
- 同時履行の関係
- 問９
- 転貸借
- 問１０
- 相続
- 問１１
- 借家権
- 問１２
- 定期借家権と普通借家権
- 問１３
- 区分所有法
- 問１４
- 不動産登記法
- 問１５
- 都市計画法(開発許可)
- 問１６
- 都市計画法
- 問１７
- 建築基準法(建築確認)
- 問１８
- 建築基準法
- 問１９
- 宅地造成等規制法
- 問２０
- 土地区画整理法
- 問２１
- 国土利用計画法
- 問２２
- 農地法
- 問２３
- 相続時精算課税制度
- 問２４
- 固定資産税
- 問２５
- 地価公示法
- 問２６
- 宅地建物取引業の定義
免許の要否 - 問２７
- 免許の基準
- 問２８
- 媒介契約
- 問２９
- 重要事項説明
- 問３０
- 媒介契約
- 問３１
- 35条書面の記載事項
- 問３２
- 35条書面の記載事項
- 問３３
- 報酬計算
- 問３４
- ８種制限
- 問３５
- 宅地建物取引士
- 問３６
- ８種制限
- 問３７
- 業務上の規制
- 問３８
- 37条書面
- 問３９
- ８種制限
- 問４０
- ８種制限
- 問４１
- 業務上の規制
- 問４２
- 営業保証金と保証協会
- 問４３
- 監督処分
- 問４４
- 案内所
- 問４５
- 住宅瑕疵担保履行法
- 問４６
- 住宅金融支援機構
- 問４７
- 不当景品類及び不当表示防止法
- 問４８
- 統計（省略）
- 問４９
- 土地
- 問５０
- 建物
