Ａは、その所有する甲土地を譲渡する意思がないのに、Ｂと通謀して、Ａを売主、Ｂを買主とする甲土地の仮装の売買契約を締結した。この場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。なお、この問において「善意」又は「悪意」とは、虚偽表示の事実についての善意又は悪意とする。
１．善意のＣがＢから甲土地を買い受けた場合、Ｃがいまだ登記を備えていなくても、ＡはＡＢ間の売買契約の無効をＣに主張することができない。
２．善意のＣが、Ｂとの間で、Ｂが甲土地上に建てた乙建物の賃貸借契約（貸主Ｂ、借主Ｃ）を締結した場合、ＡはＡＢ間の売買契約の無効をＣに主張することができない。
３．Ｂの債権者である善意のＣが、甲土地を差し押さえた場合、ＡはＡＢ間の売買契約の無効をＣに主張することができない。
４．甲土地がＢから悪意のＣへ、Ｃから善意のＤへと譲渡された場合、ＡはＡＢ間の売買契約の無効をＤに主張することができない。
【答え：２】
１・・・正しい
通謀虚偽表示（ウソの契約）を行うと、当事者間（ＡＢ間）の契約は無効です。しかし、その後、さらにＢがＣに甲地を売却しています。つまり、第三者が存在する場合が本問の内容です。
この場合、第三者Ｃが善意であれば（虚偽表示の事実を知らなければ）、第三者Ｃは所有権を主張できます。
したがって、 「ＡはＡＢ間の売買契約の無効をＣに主張することができない」と言う記述は正しいです。本問は単に上記を覚えるだけでなく、キチンと理解すべき問題です。ちなみに、虚偽表示の第三者に該当する場合としない場合の違いは大丈夫ですか？この点は「個別指導プログラム」で解説します！
２・・・誤り
虚偽表示の第三者は、善意であれば、当事者Ａ・Ｂに対抗することができます。
しかし、判例によると、土地が仮装譲渡された場合の土地上の建物の賃借人は虚偽表示の第三者に該当しないとしています。
つまり、Ｃは虚偽表示の第三者ではないわけです。そのため、善意であっても保護されず、「ＡはＡＢ間の売買契約の無効をＣに主張することができる」ので、本問は誤りです。
なぜ、第三者に該当しないのか？
といった細かい解説については「個別指導プログラム」で解説しています！
理解学習が実践できてこそ合格できるので、本気で合格を目指しているのであれば丸暗記学習をするのではなく、理解学習を行いましょう！
３・・・正しい
まず、状況を把握してみよう！
① 虚偽表示でＡがＢに甲土地を売却
② Ｂ名義となった甲土地をＣ（善意）が差し押さえる
判例によると、虚偽表示の目的物を差し押さえた債権者は第三者に該当します。
だから「ＡはＡＢ間の売買契約の無効をＣに主張することができない」という本問は正しいです！
簡単な解説は上記の通りですが、本試験で合格点を取るためにはキチンと「答えを導く流れ」を学ばないといけません。
なので、「個別指導プログラム」では、答えを導く流れ（＝理解学習）を解説します！
この流れはこの問題だけでなく、全ての問題で使える汎用性の高い考え方です！
絶対、身につけてください！
４・・・正しい
Aー→Bー→悪意Cー→善意D
ＡＢ間の虚偽表示（仮装譲渡）について、第三者Ｃが悪意の場合であっても、転得者Ｄが善意であれば、転得者は保護されます
つまり、本問では、転得者Ｄは「善意」なので、Dは保護されます（所有権を主張できます）。
したがって、「ＡはＡＢ間の売買契約の無効をＤに主張することができない」という記述は正しいです。
でも、なぜ、第三者Ｃが悪意なのに、Ｄが善意であれば保護されるか分かっていますか？
こういった部分を理解するのが理解学習です。
理解しないと、単に文字だけ覚えて結局本試験で混乱して焦ったり、間違えたりするんです！理解すればスンナリ解けます！ だから、「個別指導プログラム」では理由をきちんと説明しています！
平成２７年度（２０１５年）宅建試験・過去問
- 問１
- 民法の条文
- 問２
- 通謀虚偽表示
- 問３
- 賃貸借と使用貸借
- 問４
- 取得時効
- 問５
- 占有
- 問６
- 抵当権
- 問７
- 抵当権の処分
- 問８
- 同時履行の関係
- 問９
- 転貸借
- 問１０
- 相続
- 問１１
- 借家権
- 問１２
- 定期借家権と普通借家権
- 問１３
- 区分所有法
- 問１４
- 不動産登記法
- 問１５
- 都市計画法(開発許可)
- 問１６
- 都市計画法
- 問１７
- 建築基準法(建築確認)
- 問１８
- 建築基準法
- 問１９
- 宅地造成等規制法
- 問２０
- 土地区画整理法
- 問２１
- 国土利用計画法
- 問２２
- 農地法
- 問２３
- 相続時精算課税制度
- 問２４
- 固定資産税
- 問２５
- 地価公示法
- 問２６
- 宅地建物取引業の定義
免許の要否 - 問２７
- 免許の基準
- 問２８
- 媒介契約
- 問２９
- 重要事項説明
- 問３０
- 媒介契約
- 問３１
- 35条書面の記載事項
- 問３２
- 35条書面の記載事項
- 問３３
- 報酬計算
- 問３４
- ８種制限
- 問３５
- 宅地建物取引士
- 問３６
- ８種制限
- 問３７
- 業務上の規制
- 問３８
- 37条書面
- 問３９
- ８種制限
- 問４０
- ８種制限
- 問４１
- 業務上の規制
- 問４２
- 営業保証金と保証協会
- 問４３
- 監督処分
- 問４４
- 案内所
- 問４５
- 住宅瑕疵担保履行法
- 問４６
- 住宅金融支援機構
- 問４７
- 不当景品類及び不当表示防止法
- 問４８
- 統計（省略）
- 問４９
- 土地
- 問５０
- 建物
