宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないＢとの間で建物の売買契約を締結する場合における次の記述のうち、民法及び宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。
１．Ｃが建物の所有権を有している場合、ＡはＢとの間で当該建物の売買契約を締結してはならない。ただし、ＡがＣとの間で、すでに当該建物を取得する契約（当該建物を取得する契約の効力の発生に一定の条件が付されている。）を締結している場合は、この限りではない。
２．Ａは、Ｂとの間における建物の売買契約において、「その建物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合に、当該不適合についてＢがＡに通知すべき期間を建物の引渡しの日から１年間とする」旨の特約を付した。この場合、当該特約は無効となり、当該不適合についてＢがＡに通知すべき期間は、当該建物の引渡しの日から２年間となる。
３．Ａは、Ｂから喫茶店で建物の買受けの申込みを受け、翌日、同じ喫茶店で当該建物の売買契約を締結した際に、その場で契約代金の２割を受領するとともに、残代金は５日後に決済することとした。契約を締結した日の翌日、ＡはＢに当該建物を引き渡したが、引渡日から３日後にＢから宅地建物取引業法第37条の２の規定に基づくクーリング・オフによる契約の解除が書面によって通知された。この場合、Ａは、契約の解除を拒むことができない。
４．ＡＢ間の建物の売買契約における「宅地建物取引業法第37条の２の規定に基づくクーリング・オフによる契約の解除の際に、ＡからＢに対して損害賠償を請求することができる」旨の特約は有効である。
【答え：3】
１・・・誤り
原則、宅建業者は「自己の所有に属しない宅地建物」について、自ら売主（買主：宅建業者以外）として売買契約を締結してはいけません。 したがって、本問の前半部分「宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないＢとの間で建物の売買契約を締結する場合において、Ｃが建物の所有権を有している場合、ＡはＢとの間で当該建物の売買契約を締結してはならない。」は正しいです。
しかし、その後の「ただし」以降が誤りです。停止条件が付いている場合も原則通り、売買契約を締結してはいけないので、本問は誤りです。
本問の細かい言葉の使い方（言い回し）について別途解説が必要でしょう！なので、「個別指導プログラム」では、問題文の言い回しについて詳しく解説しています！また、本問の停止条件に関するルールも重要なので、その点もイメージできるように解説しています！！
２・・・誤り
まず、宅建業者Ａが売主、非宅建業者Ｂが買主なので、８種制限の適用があります。
そして、原則、宅建業者は、自ら売主（買主：宅建業者以外）となる売買契約において、 「民法の契約不適合責任」の規定よりも買主に不利となる特約はしてはいけません。ただし、例外として、契約不適合に関する通知期間を、「物件を引渡した日から２年以上」とする特約は有効です。
本問の「引渡しから１年間とする」特約は、「引渡してから２年間」より短く買主にとって不利な特約です。 したがって、本特約は無効です。
そして、特約が無効となると、民法の原則に立ち返り、契約不適合に関する通知は、買主が不適合の事実を知ってから１年となります。本問は「当該建物の引渡しの日から２年間」となっているので誤りです。
少し分かりづらいかもしれないので、「個別指導プログラム」では、民法の規定もまとめて結局どういうことなのかを整理しています！ これが頭に入っていれば、担保責任の特約制限のヒッカケ問題でも十分対応できるので、こっちを覚えておきましょう！！
３・・・正しい
「クーリングオフについて告知を受けた日から起算して８日を経過」もしくは「物件の引渡しを受け、かつ、代金全額を支払ったとき」はクーリングオフによる解除はできません。 一つ一つ見ていきます！
■クーリングオフについて告知を受けた日から起算して８日を経過しているか？
本問を見ると、クーリングオフについて書面を交付して説明された旨の記述がありません。もし、買受けの申込みのときに、クーリングオフについて書面を交付して説明されていてもなされたとしても、クーリングオフの通知までに８日間は経過していません。
■ 物件の引渡しを受け、かつ、代金全額を支払っているか？
クーリング・オフの通知をした時点で、Ｂは建物の引渡しを受けているが、代金の代金は支払っていません。
したがって、買主Ｂはクーリングオフによる解除が可能です。
つまり、売主Ａは、Ｂによるクーリングオフによる契約の解除を拒むことができません。
上記解説は、クーリングオフを解く上での「考え方」を使っていません。 そのため、類題のヒッカケ問題が出たら間違う危険性があります。 クーリングオフで確実に点数を取るための考え方は「個別指導プログラム」で解説しています！ 本試験で得点したい方はこちらの考え方を使って勉強を進めてください！
４・・・誤り
クーリングオフによる解除が行われた場合、売主業者は、受領した手付金その他の金銭を速やかに返還しなければならず、宅建業者は「損害賠償金」や「違約金」の請求はできません。損害賠償請求等ができる旨の特約をしても無効です。
この点は対比して学習していただきたい部分があるので、その点は「個別指導プログラム」で解説しています！
平成２７年度（２０１５年）宅建試験・過去問
- 問１
- 民法の条文
- 問２
- 通謀虚偽表示
- 問３
- 賃貸借と使用貸借
- 問４
- 取得時効
- 問５
- 占有
- 問６
- 抵当権
- 問７
- 抵当権の処分
- 問８
- 同時履行の関係
- 問９
- 転貸借
- 問１０
- 相続
- 問１１
- 借家権
- 問１２
- 定期借家権と普通借家権
- 問１３
- 区分所有法
- 問１４
- 不動産登記法
- 問１５
- 都市計画法(開発許可)
- 問１６
- 都市計画法
- 問１７
- 建築基準法(建築確認)
- 問１８
- 建築基準法
- 問１９
- 宅地造成等規制法
- 問２０
- 土地区画整理法
- 問２１
- 国土利用計画法
- 問２２
- 農地法
- 問２３
- 相続時精算課税制度
- 問２４
- 固定資産税
- 問２５
- 地価公示法
- 問２６
- 宅地建物取引業の定義
免許の要否 - 問２７
- 免許の基準
- 問２８
- 媒介契約
- 問２９
- 重要事項説明
- 問３０
- 媒介契約
- 問３１
- 35条書面の記載事項
- 問３２
- 35条書面の記載事項
- 問３３
- 報酬計算
- 問３４
- ８種制限
- 問３５
- 宅地建物取引士
- 問３６
- ８種制限
- 問３７
- 業務上の規制
- 問３８
- 37条書面
- 問３９
- ８種制限
- 問４０
- ８種制限
- 問４１
- 業務上の規制
- 問４２
- 営業保証金と保証協会
- 問４３
- 監督処分
- 問４４
- 案内所
- 問４５
- 住宅瑕疵担保履行法
- 問４６
- 住宅金融支援機構
- 問４７
- 不当景品類及び不当表示防止法
- 問４８
- 統計（省略）
- 問４９
- 土地
- 問５０
- 建物
