宅地建物取引業者Ａが自ら売主となる売買契約に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）の規定によれば、正しいものはどれか。
１．宅地建物取引業者でない買主Ｂが、法第37条の２の規定に基づくクーリング・オフについてＡより書面で告げられた日から７日目にクーリング・オフによる契約の解除の書面を発送し、９日目にＡに到達した場合は、クーリング・オフによる契約の解除をすることができない。
２．宅地建物取引業者でない買主Ｃとの間で土地付建物の売買契約を締結するに当たって、Ｃが建物を短期間使用後取り壊す予定である場合には、建物について、一切担保責任を負わない旨の特約を定めることができる。
３．宅地建物取引業者Ｄとの間で締結した建築工事完了前の建物の売買契約において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を代金の額の30％と定めることができる。
４．宅地建物取引業者でない買主Ｅとの間で締結した宅地の売買契約において、当該宅地の引渡しを当該売買契約締結の日の１月後とし、当該宅地の契約不適合に関する通知期間について、当該売買契約を締結した日から２年間とする特約を定めることができる。
【答え：3】
１・・・誤り
クーリングオフができなくなるのは、「書面で告げられた日から８日経過したとき」ですね！そして、 クーリングオフの効果は、買主が書面を発信したときに発生します。本問では、解除書面の発送を７日目に行っているので、この時点でクーリングオフができています！ 到着日が９日目であっても関係ありません！ ただ、本問は問題文の読み取りが非常に難しくなっています。
それに気づいていますか？
上記のように答えて終わる方もいますが、それだけだと、本試験で失点する可能性があります！ 理解学習の話になるので、「個別指導プログラム」で解説しています！
２・・・誤り
売主が宅建業者、買主が宅建業者でない場合において「担保責任に関する特約」をする場合、契約不適合に関する通知期間を引渡しの日から２年以上となる特約をする場合を除き、民法の規定より買主に不利となる特約をすることはできません。本問は、「担保責任を負わないとしている」ので、民法の担保責任のルールに反しています。 したがって、本特約は無効です。したがって、誤りです。この問題は非常に重要な問題です。
①問題文を理解できるか？
②民法の契約不適合責任のルールとは何か？
この２つはしっかり押さえた上で答えを導く必要がります。（答えを覚えても意味ないですよ、、、） このような理解学習については「個別指導プログラム」で解説します！
このように、理解しながら学習しないと本試験では得点できないので、理解しがら学習を進めていきましょう！
３・・・正しい
宅建業者間の取引の場合、８種制限は適用されません。つまり、「自己所有に属しない物件の売買契約締結の禁止」のルールも「損害賠償額の予定等」のルールも適用されません。本問の買主Ｄは宅建業者なので、未完成物件の売買契約の締結もできるし、また、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う「損害賠償の予定額＋違約金（合計額）」が代金の額の10分の2を超えても違反ではありません。したがって、本問は正しいです。
この問題でしっかり理解すべき部分は「自己所有に属しない物件の売買契約締結の禁止」と「損害賠償額の予定等」に関する内容でしょう！「個別指導プログラム」ではこの点を詳しく解説しています。単に問題を解けるだけでなく、本試験で得点できるように解説します！
４・・・誤り
売主が宅建業者、買主が宅建業者でない場合、契約不適合責任については、原則として民法の規定より買主に不利となる特約をしてはいけません。ただし、契約不適合に関する通知期間については、目的物の「引渡し」の日から２年以上となる特約はＯＫです。本問は、「契約締結」から２年となっています。この点が誤りです。
多くの方が、単に言葉が違っているから×とするのですが、そんなに薄い問題ではありません。実際は意味深い問題です。 もちろん、単純に言葉が違うからという理由で答えても正解します。
でも、それでは本試験のヒッカケ問題に対応できず落ちます。 そのため、「個別指導プログラム」では理解すべき部分を細かく解説しています！ しっかり理解をして合格力を付けましょう！
平成２７年度（２０１５年）宅建試験・過去問
- 問１
- 民法の条文
- 問２
- 通謀虚偽表示
- 問３
- 賃貸借と使用貸借
- 問４
- 取得時効
- 問５
- 占有
- 問６
- 抵当権
- 問７
- 抵当権の処分
- 問８
- 同時履行の関係
- 問９
- 転貸借
- 問１０
- 相続
- 問１１
- 借家権
- 問１２
- 定期借家権と普通借家権
- 問１３
- 区分所有法
- 問１４
- 不動産登記法
- 問１５
- 都市計画法(開発許可)
- 問１６
- 都市計画法
- 問１７
- 建築基準法(建築確認)
- 問１８
- 建築基準法
- 問１９
- 宅地造成等規制法
- 問２０
- 土地区画整理法
- 問２１
- 国土利用計画法
- 問２２
- 農地法
- 問２３
- 相続時精算課税制度
- 問２４
- 固定資産税
- 問２５
- 地価公示法
- 問２６
- 宅地建物取引業の定義
免許の要否 - 問２７
- 免許の基準
- 問２８
- 媒介契約
- 問２９
- 重要事項説明
- 問３０
- 媒介契約
- 問３１
- 35条書面の記載事項
- 問３２
- 35条書面の記載事項
- 問３３
- 報酬計算
- 問３４
- ８種制限
- 問３５
- 宅地建物取引士
- 問３６
- ８種制限
- 問３７
- 業務上の規制
- 問３８
- 37条書面
- 問３９
- ８種制限
- 問４０
- ８種制限
- 問４１
- 業務上の規制
- 問４２
- 営業保証金と保証協会
- 問４３
- 監督処分
- 問４４
- 案内所
- 問４５
- 住宅瑕疵担保履行法
- 問４６
- 住宅金融支援機構
- 問４７
- 不当景品類及び不当表示防止法
- 問４８
- 統計（省略）
- 問４９
- 土地
- 問５０
- 建物
