ＡはＢにＡ所有の甲建物を令和２年７月１日に賃貸し、ＢはＡの承諾を得てＣに適法に甲建物を転貸し、Ｃが甲建物に居住している場合における次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。

１．Ａは、Ｂとの間の賃貸借契約を合意解除した場合、解除の当時Ｂの債務不履行による解除権を有していたとしても、合意解除したことをもってＣに対抗することはできない。

２．Ｃの用法違反によって甲建物に損害が生じた場合、ＡはＢに対して、甲建物の返還を受けた時から１年以内に損害賠償を請求しなければならない。

３．ＡがＤに甲建物を売却した場合、ＡＤ間で特段の合意をしない限り、賃貸人の地位はＤに移転する。

４．ＢがＡに約定の賃料を支払わない場合、Ｃは、Ｂの債務の範囲を限度として、Ａに対して転貸借に基づく債務を直接履行する義務を負い、Ｂに賃料を前払いしたことをもってＡに対抗することはできない。

【答え：１】

１・・・誤り

賃貸人Ａ→賃借人Ｂ→転借人Ｃ

ＡＢ間の原賃貸借契約が合意解除された場合には、Ａは、転借人Cに対抗できませんが、合意解除の時に、賃貸人Ａが解除権を持っていた場合、「合意解除」のルールではなく、「債務不履行による解除」のルールが適用されます。

よって、賃貸人Ａは転借人Ｃに明渡しを請求することができます。

個別指導では、細かく整理して解説します！

２・・・正しい

賃貸人Ａ→賃借人Ｂ→転借人Ｃ

賃借人Ｂ・転借人Ｃは、契約等によって定められた用法に従って、賃借物（甲建物）を使用収益する義務があります。この用法に従わずに甲建物を使用収益したこと（用法違反）によって、甲建物に損害が生じた場合、賃貸人Ａは賃借人Ｂに対して損害賠償請求ができます。

そして、この損害賠償請求は、賃貸物（甲建物）の返還を受けた時から1年以内にしなければなりません。

よって、正しいです。

３・・・正しい

賃貸人Ａが、不動産（甲建物）を売却した場合、賃借人Ｂが対抗要件を備えているとき、新賃貸人Ｄは、当然に（自動的に）賃貸人としての地位を引き継ぎます（＝賃貸人の地位はＡからＤに移転する）。

本肢の場合、賃借人Ｂは既に居住をしているので引渡しを受けています。よって、対抗要件を備えているため、上記ルールが適用され、ＡＤ間で特段の合意をしない限り、賃貸人の地位はＤに移転します。

※　賃借人Ｂが「賃借権の対抗要件を備えていない場合」は、Ｂは、新賃貸人Ｄに賃借権を対抗できないので建物の明渡しを求められる可能性があります。

４・・・正しい

転借人Ｃは、転貸人Ｂだけでなく、賃貸人Ａに対しても直接、「賃借料または転借料の低い方」を支払う義務を負っています。

そして、転借人ＣがＢに対して賃料を前払いしていたとしても、賃貸人Ａに対抗できません。

よって、正しいです。

これは具体例がないと理解しにくいので、個別指導で解説します！

令和２年（2020年）12月試験分：宅建試験・過去問