令和2年(2020年)12月試験・問6/宅建過去問

AはBにA所有の甲建物を令和2年7月1日に賃貸し、BはAの承諾を得てCに適法に甲建物を転貸し、Cが甲建物に居住している場合における次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。

1.Aは、Bとの間の賃貸借契約を合意解除した場合、解除の当時Bの債務不履行による解除権を有していたとしても、合意解除したことをもってCに対抗することはできない。

2.Cの用法違反によって甲建物に損害が生じた場合、AはBに対して、甲建物の返還を受けた時から1年以内に損害賠償を請求しなければならない。

3.AがDに甲建物を売却した場合、AD間で特段の合意をしない限り、賃貸人の地位はDに移転する。

4.BがAに約定の賃料を支払わない場合、Cは、Bの債務の範囲を限度として、Aに対して転貸借に基づく債務を直接履行する義務を負い、Bに賃料を前払いしたことをもってAに対抗することはできない。


 

 

 

 

 

 

【答え:1】


1.Aは、Bとの間の賃貸借契約を合意解除した場合、解除の当時Bの債務不履行による解除権を有していたとしても、合意解除したことをもってCに対抗することはできない。

1・・・誤り

賃貸人A→賃借人B→転借人C

AB間の原賃貸借契約が合意解除された場合には、Aは、転借人Cに対抗できませんが、合意解除の時に、賃貸人Aが解除権を持っていた場合、「合意解除」のルールではなく、「債務不履行による解除」のルールが適用されます。

よって、賃貸人Aは転借人Cに明渡しを請求することができます。

個別指導では、細かく整理して解説します!


2.Cの用法違反によって甲建物に損害が生じた場合、AはBに対して、甲建物の返還を受けた時から1年以内に損害賠償を請求しなければならない。

2・・・正しい

賃貸人A→賃借人B→転借人C

賃借人B・転借人Cは、契約等によって定められた用法に従って、賃借物(甲建物)を使用収益する義務があります。この用法に従わずに甲建物を使用収益したこと(用法違反)によって、甲建物に損害が生じた場合、賃貸人Aは賃借人Bに対して損害賠償請求ができます。

そして、この損害賠償請求は、賃貸物(甲建物)の返還を受けた時から1年以内にしなければなりません。

よって、正しいです。


3.AがDに甲建物を売却した場合、AD間で特段の合意をしない限り、賃貸人の地位はDに移転する。

3・・・正しい

賃貸人Aが、不動産(甲建物)を売却した場合、賃借人Bが対抗要件を備えているとき、新賃貸人Dは、当然に(自動的に)賃貸人としての地位を引き継ぎます(=賃貸人の地位はAからDに移転する)

本肢の場合、賃借人Bは既に居住をしているので引渡しを受けています。よって、対抗要件を備えているため、上記ルールが適用され、AD間で特段の合意をしない限り、賃貸人の地位はDに移転します。

※ 賃借人Bが「賃借権の対抗要件を備えていない場合」は、Bは、新賃貸人Dに賃借権を対抗できないので建物の明渡しを求められる可能性があります。


4.BがAに約定の賃料を支払わない場合、Cは、Bの債務の範囲を限度として、Aに対して転貸借に基づく債務を直接履行する義務を負い、Bに賃料を前払いしたことをもってAに対抗することはできない。

4・・・正しい

転借人Cは、転貸人Bだけでなく、賃貸人Aに対しても直接、「賃借料または転借料の低い方」を支払う義務を負っています。

そして、転借人CがBに対して賃料を前払いしていたとしても、賃貸人Aに対抗できません

よって、正しいです。

これは具体例がないと理解しにくいので、個別指導で解説します!

令和2年(2020年)12月試験分:宅建試験・過去問

内容
問1 不法行為
問2 代理
問3 親族
問4 債務不履行
問5 時効
問6 転貸借
問7 売買契約
問8 相続
問9 地役権
問10 共有
問11 借地権
問12 借家権
問13 区分所有法
問14 不動産登記法
問15 都市計画法
問16 都市計画法(開発許可)
問17 建築基準法
問18 建築基準法
問19 宅地造成等規制法
問20 土地区画整理法
問21 農地法
問22 国土利用計画法
問23 登録免許税
問24 固定資産税
問25 地価公示法
問26 業務上の規制
問27 広告
問28 媒介契約
問29 業務上の規制
問30 保証協会
問31 免許
問32 35条書面
問33 営業保証金
問34 報酬
問35 37条書面
問36 業務上の規制
問37 37条書面
問38 宅建士
問39 クーリングオフ
問40 業務上の規制
問41 業務上の規制
問42 35条書面
問43 宅建士
問44 宅地の定義
問45 住宅瑕疵担保履行法
問46 住宅金融支援機構
問47 不当景品類及び不当表示防止法
問48 統計
問49 土地
問50 建物
 
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