土地の転貸借に関する次の１から４までの記述のうち、民法の規定、判例及び下記判決文によれば、誤っているものはどれか。
（判決文）
土地の賃借人が賃貸人の承諾を得ることなく右土地を他に転貸しても、転貸について賃貸人に対する背信行為と認めるに足りない特段の事情があるため賃貸人 が民法第612条第２項により賃貸借を解除することができない場合において、賃貸人が賃借人（転貸人）と賃貸借を合意解除しても、これが賃借人の賃料不払 等の債務不履行があるため賃貸人において法定解除権の行使ができるときにされたものである等の事情のない限り、賃貸人は、転借人に対して右合意解除の効果 を対抗することができず、したがって、転借人に対して賃貸土地の明渡を請求することはできないものと解するのが相当である。

１．土地の賃借人が無断転貸した場合において賃貸人に対する背信行為と認めるに足りない特段の事情があるため賃貸人が無断転貸を理由に賃貸借契約を解除できないときであっても、賃貸借契約を合意解除したときは、賃貸人は転借人に対して賃貸土地の明渡しを請求することができる。

２．土地の賃貸人が転貸借について承諾を与えた場合には、賃貸人は、無断転貸を理由としては賃貸借契約を解除することはできないが、賃借人と賃貸借契約を合意解除することは可能である。

３．土地の賃借人が無断転貸した場合、賃貸人は、賃貸借契約を民法第612条第２項により解除できる場合とできない場合があり、土地の賃借人が賃料を支払わない場合にも、賃貸人において法定解除権を行使できる場合とできない場合がある。

４．土地の賃借人が無断転貸した場合、転借人は、賃貸人と賃借人との間で賃貸借契約が合意解除されたとしても、賃貸人からの賃貸土地の明渡し請求を拒絶することができる場合がある。

【答え：1】

１・・・誤り

賃貸借契約が賃貸人と賃借人の合意により解除された場合、賃貸人は転借人に対抗することができません。したがって、本問が誤りです。判決文を読まなくても、勉強をしている方であれば解ける問題です。 ただ、実際の本試験では、判決文を読むべきか・読まなくていいのか判断できないですよね？そのため、「個別指導プログラム」では判決文の解き方も併せて解説します。

２・・・正しい

転貸する場合は賃貸人の承諾が必要です。本問は、土地の賃貸人が転貸借について承諾を与えているので、賃貸人は、無断転貸を理由として賃貸借契約を解除することはできません。しかし、転借人がいても、賃貸人と賃借人は合意解除できるので本問は正しいです。

３・・・正しい

■賃借人Ｂが無断転貸した
無断転貸があっても、「賃貸人に対する背信行為と認めるに足りない特段の事情があるとき」は、賃貸人が賃貸借を解除することはできない。
逆に、「背信行為と認めるに足りる事項（背信行為と認められる事情）」がある時は賃貸人は賃貸借契約を解除できます。

■賃借人Ｂに賃料不払いがあった
賃借人ＢがＡに賃料を払わなかったとしても、賃貸借契約の基礎たる相互の信頼関係が破壊されているとはいえない特段の事情がある場合には、賃貸借契約の解除はできません。逆に、信頼関係が破壊されているといえる場合は賃貸人は解除できます。

したがって、どちらの場合も解除できる場合とできないがあるので、正しいです。

言葉だけでは分かりづらいので「個別指導プログラム」では図を使って解説します。

４・・・正しい

賃貸借契約が、賃貸人と賃借人の合意により解除された場合、賃貸人は転借人に対抗することができません。したがって、本問の「転借人は、賃貸人からの賃貸土地の明渡し請求を拒絶することができる場合がある。」という記述は正しいです。
判決文を読まなくても、勉強をしている方であれば解ける問題ですが、「個別指導プログラム」では、判決文を読めるようにするために、細かく解説しています。

平成２７年度（２０１５年）宅建試験・過去問