宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Ｂとの間で締結した売買契約に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはいくつあるか。
ア Ａは、Ｂとの間で建築工事完了後の建物に係る売買契約（代金3,000万円）において、「Ａが契約の履行に着手するまでは、Ｂは、売買代金の１割を支払うことで契約の解除ができる」とする特約を定め、Ｂから手付金10万円を受領した。この場合、この特約は有効である。
イ Ａは、Ｂとの間で建築工事完了前の建物に係る売買契約（代金3,000万円）を締結するに当たり、保険事業者との間において、手付金等について保証保険契約を締結して、手付金300万円を受領し、後日保険証券をＢに交付した。
ウ Ａは、Ｂとの間で建築工事完了前のマンションに係る売買契約（代金3,000万円）を締結し、その際に手付金150万円を、建築工事完了後、引渡し及び所有権の登記までの間に、中間金150万円を受領したが、合計額が代金の10分の１以下であるので保全措置を講じなかった。
１ 一つ
２ 二つ
３ 三つ
４ なし
【答え：4】
ア・・・誤り
売主が宅建業者で買主が宅建業者でない場合、８種制限（解約手付のルール）が適用されます。 解約手付では、「売主Ａが契約の履行に着手するまでは、買主Ｂは手付金（本問では10万円）を放棄して売買契約を解除できる」というルールです。 ここで本問の特約では「売買代金の１割（300万円）を支払わなければ解除ができない」という特約になっているので、買主に不利です。したがって、無効ですね！ 解約手付の細かいルールや注意点は「個別指導プログラム」で解説しています！
イ・・・誤り
宅建業者が、未完成物件（建築工事完了前の建物）を売却し、手付金等を受領する場合、原則、手付金等の保全措置が必要です。 本問も、代金の5％以上の手付金を受領するので保全措置が必要です。 本問では保証保険契約を使って保全措置を講じていますが、この場合、手付金を受領する「前に」保険証券を買主Ｂに交付する必要があります。 本問は、受領後に交付しているので違反ですね！
ウ・・・誤り
保全措置の対象となっている「手付金等」とは契約締結日後、引渡しまでに支払われる金銭をいうので、手付金だけでなく中間金についても対象です。 そして、未完成物件の場合、手付金等について「代金の5％もしくは1000万円を超える手付金等」を受領する場合、保全措置が必要です。 つまり、本問の場合、150万円（代金の5％）を超える手付金等受領する場合、保全措置が必要です。ここで問題をみると、
手付金：150万円
中間金：１50万円
を受領する流れです。
つまり、手付金を受領する場合は保全措置は不要ですが、その後、中間金を受領する場合、150万円（代金の5％）を超えるので、中間金受領「前」に、手付金等の保全措置の合計300万円の保全措置を講じなければなりません。本問は「保全措置を講じなかった」と書いてあるので誤りです。ちなみに「合計額が代金の10分の１以下で保全措置を講じなくてよい」のは、完成物件（建築工事完了後のマンション）の場合ですね！
平成２７年度（２０１５年）宅建試験・過去問
| 内容 | |
|---|---|
| 問１ | 民法の条文 |
| 問２ | 通謀虚偽表示 |
| 問３ | 賃貸借と使用貸借 |
| 問４ | 取得時効 |
| 問５ | 占有 |
| 問６ | 抵当権 |
| 問７ | 抵当権の処分 |
| 問８ | 同時履行の関係 |
| 問９ | 転貸借 |
| 問１０ | 相続 |
| 問１１ | 借家権 |
| 問１２ | 定期借家権と普通借家権 |
| 問１３ | 区分所有法 |
| 問１４ | 不動産登記法 |
| 問１５ | 都市計画法(開発許可) |
| 問１６ | 都市計画法 |
| 問１７ | 建築基準法(建築確認) |
| 問１８ | 建築基準法 |
| 問１９ | 宅地造成等規制法 |
| 問２０ | 土地区画整理法 |
| 問２１ | 国土利用計画法 |
| 問２２ | 農地法 |
| 問２３ | 相続時精算課税制度 |
| 問２４ | 固定資産税 |
| 問２５ | 地価公示法 |
| 問２６ | 宅地建物取引業の定義 免許の要否 |
| 問２７ | 免許の基準 |
| 問２８ | 媒介契約 |
| 問２９ | 重要事項説明 |
| 問３０ | 媒介契約 |
| 問３１ | 35条書面の記載事項 |
| 問３２ | 35条書面の記載事項 |
| 問３３ | 報酬計算 |
| 問３４ | ８種制限 |
| 問３５ | 宅地建物取引士 |
| 問３６ | ８種制限 |
| 問３７ | 業務上の規制 |
| 問３８ | 37条書面 |
| 問３９ | ８種制限 |
| 問４０ | ８種制限 |
| 問４１ | 業務上の規制 |
| 問４２ | 営業保証金と保証協会 |
| 問４３ | 監督処分 |
| 問４４ | 案内所 |
| 問４５ | 住宅瑕疵担保履行法 |
| 問４６ | 住宅金融支援機構 |
| 問４７ | 不当景品類及び不当表示防止法 |
| 問４８ | 統計（省略） |
| 問４９ | 土地 |
| 問５０ | 建物 |
