宅地建物取引業者Aが、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Bとの間で締結した売買契約に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはいくつあるか。
ア Aは、Bとの間で建築工事完了後の建物に係る売買契約(代金3,000万円)において、「Aが契約の履行に着手するまでは、Bは、売買代金の1割を支払うことで契約の解除ができる」とする特約を定め、Bから手付金10万円を受領した。この場合、この特約は有効である。
イ Aは、Bとの間で建築工事完了前の建物に係る売買契約(代金3,000万円)を締結するに当たり、保険事業者との間において、手付金等について保証保険契約を締結して、手付金300万円を受領し、後日保険証券をBに交付した。
ウ Aは、Bとの間で建築工事完了前のマンションに係る売買契約(代金3,000万円)を締結し、その際に手付金150万円を、建築工事完了後、引渡し及び所有権の登記までの間に、中間金150万円を受領したが、合計額が代金の10分の1以下であるので保全措置を講じなかった。
1 一つ
2 二つ
3 三つ
4 なし
【答え:4】
ア・・・誤り
売主が宅建業者で買主が宅建業者でない場合、8種制限(解約手付のルール)が適用されます。 解約手付では、「売主Aが契約の履行に着手するまでは、買主Bは手付金(本問では10万円)を放棄して売買契約を解除できる」というルールです。 ここで本問の特約では「売買代金の1割(300万円)を支払わなければ解除ができない」という特約になっているので、買主に不利です。したがって、無効ですね! 解約手付の細かいルールや注意点は「個別指導プログラム」で解説しています!
イ・・・誤り
宅建業者が、未完成物件(建築工事完了前の建物)を売却し、手付金等を受領する場合、原則、手付金等の保全措置が必要です。 本問も、代金の5%以上の手付金を受領するので保全措置が必要です。 本問では保証保険契約を使って保全措置を講じていますが、この場合、手付金を受領する「前に」保険証券を買主Bに交付する必要があります。 本問は、受領後に交付しているので違反ですね!
ウ・・・誤り
保全措置の対象となっている「手付金等」とは契約締結日後、引渡しまでに支払われる金銭をいうので、手付金だけでなく中間金についても対象です。 そして、未完成物件の場合、手付金等について「代金の5%もしくは1000万円を超える手付金等」を受領する場合、保全措置が必要です。 つまり、本問の場合、150万円(代金の5%)を超える手付金等受領する場合、保全措置が必要です。ここで問題をみると、
手付金:150万円
中間金:150万円
を受領する流れです。
つまり、手付金を受領する場合は保全措置は不要ですが、その後、中間金を受領する場合、150万円(代金の5%)を超えるので、中間金受領「前」に、手付金等の保全措置の合計300万円の保全措置を講じなければなりません。本問は「保全措置を講じなかった」と書いてあるので誤りです。ちなみに「合計額が代金の10分の1以下で保全措置を講じなくてよい」のは、完成物件(建築工事完了後のマンション)の場合ですね!
平成27年度(2015年)宅建試験・過去問
内容 | |
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問1 | 民法の条文 |
問2 | 通謀虚偽表示 |
問3 | 賃貸借と使用貸借 |
問4 | 取得時効 |
問5 | 占有 |
問6 | 抵当権 |
問7 | 抵当権の処分 |
問8 | 同時履行の関係 |
問9 | 転貸借 |
問10 | 相続 |
問11 | 借家権 |
問12 | 定期借家権と普通借家権 |
問13 | 区分所有法 |
問14 | 不動産登記法 |
問15 | 都市計画法(開発許可) |
問16 | 都市計画法 |
問17 | 建築基準法(建築確認) |
問18 | 建築基準法 |
問19 | 宅地造成等規制法 |
問20 | 土地区画整理法 |
問21 | 国土利用計画法 |
問22 | 農地法 |
問23 | 相続時精算課税制度 |
問24 | 固定資産税 |
問25 | 地価公示法 |
問26 | 宅地建物取引業の定義 免許の要否 |
問27 | 免許の基準 |
問28 | 媒介契約 |
問29 | 重要事項説明 |
問30 | 媒介契約 |
問31 | 35条書面の記載事項 |
問32 | 35条書面の記載事項 |
問33 | 報酬計算 |
問34 | 8種制限 |
問35 | 宅地建物取引士 |
問36 | 8種制限 |
問37 | 業務上の規制 |
問38 | 37条書面 |
問39 | 8種制限 |
問40 | 8種制限 |
問41 | 業務上の規制 |
問42 | 営業保証金と保証協会 |
問43 | 監督処分 |
問44 | 案内所 |
問45 | 住宅瑕疵担保履行法 |
問46 | 住宅金融支援機構 |
問47 | 不当景品類及び不当表示防止法 |
問48 | 統計(省略) |
問49 | 土地 |
問50 | 建物 |