宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Ｂとの間で締結した売買契約に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはいくつあるか。

ア　Ａは、Ｂとの間で建築工事完了後の建物に係る売買契約（代金3,000万円）において、「Ａが契約の履行に着手するまでは、Ｂは、売買代金の１割を支払うことで契約の解除ができる」とする特約を定め、Ｂから手付金10万円を受領した。この場合、この特約は有効である。

イ　Ａは、Ｂとの間で建築工事完了前の建物に係る売買契約（代金3,000万円）を締結するに当たり、保険事業者との間において、手付金等について保証保険契約を締結して、手付金300万円を受領し、後日保険証券をＢに交付した。

ウ　Ａは、Ｂとの間で建築工事完了前のマンションに係る売買契約（代金3,000万円）を締結し、その際に手付金150万円を、建築工事完了後、引渡し及び所有権の登記までの間に、中間金150万円を受領したが、合計額が代金の10分の１以下であるので保全措置を講じなかった。

１　一つ
２　二つ
３　三つ
４　なし

【答え：4】

ア・・・誤り

売主が宅建業者で買主が宅建業者でない場合、８種制限（解約手付のルール）が適用されます。　解約手付では、「売主Ａが契約の履行に着手するまでは、買主Ｂは手付金（本問では10万円）を放棄して売買契約を解除できる」というルールです。　ここで本問の特約では「売買代金の１割（300万円）を支払わなければ解除ができない」という特約になっているので、買主に不利です。したがって、無効ですね！　解約手付の細かいルールや注意点は「個別指導プログラム」で解説しています！

イ・・・誤り

宅建業者が、未完成物件（建築工事完了前の建物）を売却し、手付金等を受領する場合、原則、手付金等の保全措置が必要です。　本問も、代金の5％以上の手付金を受領するので保全措置が必要です。　本問では保証保険契約を使って保全措置を講じていますが、この場合、手付金を受領する「前に」保険証券を買主Ｂに交付する必要があります。　本問は、受領後に交付しているので違反ですね！

ウ・・・誤り

保全措置の対象となっている「手付金等」とは契約締結日後、引渡しまでに支払われる金銭をいうので、手付金だけでなく中間金についても対象です。　そして、未完成物件の場合、手付金等について「代金の5％もしくは1000万円を超える手付金等」を受領する場合、保全措置が必要です。　つまり、本問の場合、150万円（代金の5％）を超える手付金等受領する場合、保全措置が必要です。ここで問題をみると、
手付金：150万円
中間金：１50万円
を受領する流れです。

つまり、手付金を受領する場合は保全措置は不要ですが、その後、中間金を受領する場合、150万円（代金の5％）を超えるので、中間金受領「前」に、手付金等の保全措置の合計300万円の保全措置を講じなければなりません。本問は「保全措置を講じなかった」と書いてあるので誤りです。ちなみに「合計額が代金の10分の１以下で保全措置を講じなくてよい」のは、完成物件（建築工事完了後のマンション）の場合ですね！

平成２７年度（２０１５年）宅建試験・過去問