平成27年(2015年)問33/宅建過去問

消費税10%として計算しています

宅地建物取引業者A及びB(ともに消費税課税事業者)が受領した報酬に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反するものの組合せはどれか。なお、この問において「消費税等相当額」とは、消費税額及び地方消費税額に相当する金額をいうものとする。

ア 土地付新築住宅(代金3,000万円。消費税等相当額を含まない。)の売買について、Aは売主から代理を、Bは買主から媒介を依頼され、Aは売主から211万2,000円を、Bは買主から105万6,000円を報酬として受領した。

イ Aは、店舗用建物について、貸主と借主双方から媒介を依頼され、借賃1か月分20万円(消費税等相当額を含まない。)、権利金500万円(権利設定の対価として支払われる金銭であって返還されないもので、消費税等相当額を含まない。)の賃貸借契約を成立させ、貸主と借主からそれぞれ22万5,000円を報酬として受領した。

ウ 居住用建物(借賃1か月分10万円)について、Aは貸主から媒介を依頼され、Bは借主から媒介を依頼され、Aは貸主から8万円、Bは借主から5万5,000円を報酬として受領した。なお、Aは、媒介の依頼を受けるに当たって、報酬が借賃の0.55か月分を超えることについて貸主から承諾を得ていた。

1 ア、イ
2 イ、ウ
3 ア、ウ
4 ア、イ、ウ


 

 

 

 

 

 

【答え:3】


ア 土地付新築住宅(代金3,000万円。消費税等相当額を含まない。)の売買について、Aは売主から代理を、Bは買主から媒介を依頼され、Aは売主から211万2,000円を、Bは買主から105万6,000円を報酬として受領した。

ア・・・違反する

まず、

  1. 代理業者Aの報酬額の上限は「代金×3%+6万円」の2倍まで
  2. 媒介業者Bの報酬額の上限は「代金×3%+6万円」
  3. AとBの報酬額の合計の上限は「代金×3%+6万円」の2倍まで

では、一つ一つ考えていきます。

1.代理業者Aの報酬額の上限
3000万円×3%=90万円。これに6万円を足して、96万円。これの2倍は192万円。最後に消費税を加算すると(×1.1)、211万2000円
したがって、本問の「Aは売主から211万2000円を受領した」部分は違反ではないです。

2.媒介業者Bの報酬額の上限
3000万円×3%+6万円=96万円  これに消費税を加えると(×1.1)105万6000円
したがって、本問の「Bは買主から105万6,000円を報酬として受領した」部分は違反ではないです。

3.AとBの報酬額の合計の上限
1と同じく211万2000円です。 ここで、AとBの報酬額の合計を計算すると211万2000円+105万6000円=316万8000円となり、条件3が違反となります。 つまり、本問のように報酬額を受領することは宅建業法違反になります。

細かい解説については、「個別指導プログラム」で解説しています!


イ Aは、店舗用建物について、貸主と借主双方から媒介を依頼され、借賃1か月分20万円(消費税等相当額を含まない。)、権利金500万円(権利設定の対価として支払われる金銭であって返還されないもので、消費税等相当額を含まない。)の賃貸借契約を成立させ、貸主と借主からそれぞれ22万5,000円 を報酬として受領した。

イ・・・違反しない

居住用建物以外の貸借では、「借賃をもとに報酬額を計算」した場合と、「権利金を売買代金として報酬額を計算」した場合の高い方を報酬額の上限とします。

■借賃をもとに報酬額を計算
「依頼者双方(貸主・借主)からの報酬の合計は借賃の1か月分まで」が条件です。 したがって、貸主と借主から受領できる報酬の合計額は借賃の1か月分22万円()までです。

■権利金を売買代金として報酬額を計算
500万円×3%+6万円+消費税=23万1000円を限度に借主と貸主の双方から受け取ることができます。 つまり、宅建業者Aは貸主から23万1000円を、また借主からも23万1000円を受領できます。・・・①
したがって、合計、46万2000円を上限に報酬を受領できます。

「借賃による計算= 22万円」と「権利金による計算=46万2000円」の高い方の46万2000円が報酬額の上限となります。

ここで本問をみると「貸主と借主からそれぞれ22万5000円を報酬として受領した」となっているので、①から違反しないわけです。
細かい考え方については「個別指導プログラム」で解説します!


ウ 居住用建物(借賃1か月分10万円)について、Aは貸主から媒介を依頼され、Bは借主から媒介を依頼され、Aは貸主から8万円、Bは借主から5万5,000円を報酬として受領した。なお、Aは、媒介の依頼を受けるに当たって、報酬が借賃の0.55か月分を超えることについて貸主から承諾を得ていた。

ウ・・・違反する

平成27年問33-ウ:宅建過去問

■Aが受領できる報酬額の上限
「Aは、媒介の依頼を受けるに当たって、報酬が借賃の0.55か月分を超えることについて貸主から承諾を得ていた。」という記述から、宅建業者Aは貸主から受領できる報酬額の上限は借賃の1.1か月分(11万)までです。・・・①

■Bが受領できる報酬額の上限
Bは借主から承諾をもらっていないので、原則通り、報酬は、借賃の0.55か月分(5万5000円)まで受領できます。・・・②

■AとBが受領できる報酬額の合計の上限
AとBが受領できる報酬額の合計の上限は、借賃の1.1か月分(11万)までです。・・・③

したがって、本肢の「Aは貸主から8万円、Bは借主から5万5000円を報酬として受領」するとなると、AとBが受領できる報酬額の合計が13万5000円となり、③に違反しています。

つまり、本肢は違反ですね!

平成27年度(2015年)宅建試験・過去問

内容
問1 民法の条文
問2 通謀虚偽表示
問3 賃貸借と使用貸借
問4 取得時効
問5 占有
問6 抵当権
問7 抵当権の処分
問8 同時履行の関係
問9 転貸借
問10 相続
問11 借家権
問12 定期借家権と普通借家権
問13 区分所有法
問14 不動産登記法
問15 都市計画法(開発許可)
問16 都市計画法
問17 建築基準法(建築確認)
問18 建築基準法
問19 宅地造成等規制法
問20 土地区画整理法
問21 国土利用計画法
問22 農地法
問23 相続時精算課税制度
問24 固定資産税
問25 地価公示法
問26 宅地建物取引業の定義
免許の要否
問27 免許の基準
問28 媒介契約
問29 重要事項説明
問30 媒介契約
問31 35条書面の記載事項
問32 35条書面の記載事項
問33 報酬計算
問34 8種制限
問35 宅地建物取引士
問36 8種制限
問37 業務上の規制
問38 37条書面
問39 8種制限
問40 8種制限
問41 業務上の規制
問42 営業保証金と保証協会
問43 監督処分
問44 案内所
問45 住宅瑕疵担保履行法
問46 住宅金融支援機構
問47 不当景品類及び不当表示防止法
問48 統計(省略)
問49 土地
問50 建物
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