ＡがＢとの間で、Ａ所有の甲建物について、期間３年、賃料月額10万円と定めた賃貸借契約を締結した場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、正しいものはどれか。
１．ＡがＢに対し、賃貸借契約の期間満了の６か月前までに更新しない旨の通知をしなかったときは、ＡとＢは、期間３年、賃料月額10万円の条件で賃貸借契約を更新したものとみなされる。
２．賃貸借契約を期間を定めずに合意により更新した後に、ＡがＢに書面で解約の申入れをした場合は、申入れの日から３か月後に賃貸借契約は終了する。
３．Ｃが、ＡＢ間の賃貸借契約締結前に、Ａと甲建物の賃貸借契約を締結していた場合、ＡがＢに甲建物を引き渡しても、Ｃは、甲建物の賃借権をＢに対抗することができる。
４．ＡＢ間の賃貸借契約がＢの賃料不払を理由として解除された場合、ＢはＡに対して、Ａの同意を得てＢが建物に付加した造作の買取りを請求することはできない。
【答え：4】
１・・・誤り
本問は「期間３年」と決められているので、「期間の定めがある建物賃貸借」です。そして、「期間の定めがある建物賃貸借」では、賃貸借契約の期間満了の1年前から6ヶ月前までに「更新しない旨」の通知をしなかった場合、法定更新され（自動的に更新となり）、契約期間は「期間の定めのないもの」とみなされ、それ以外の条件は更新前と同じです。つまり、賃料は10万円で更新されます。
そして、本問から一歩進んだ問題になると、注意点があります。応用問題にも対応できるよう、「個別指導プログラム」ではその点も併せて解説しています！
２・・・誤り
期間の定めのない建物賃貸借において、賃貸人が解約の申入れをした場合、契約は申入れの日から「６ヶ月」を経過したときに終了します。本問は「３ヶ月」となっているので誤りです。
ちなみに、賃貸人からの解約申入れには「正当事由」が必要なので注意しましょう！
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３・・・誤り
ポイントは、『建物の賃借権の対抗要件は「賃借権の登記」もしくは「建物の引渡し」』という部分です！ ＡＣで先に賃貸借契約を締結し、その後、ＡＢ間で賃貸借契約を締結しているというのが本問の内容です。 質問内容は「ＣはＢに対抗できる」〇か×か？です。 賃借人Ｃが第三者に対抗するための要件は「賃借権の登記」もしくは「建物の引渡し」です。 また、賃借人Ｂが第三者に対抗するための要件も「賃借権の登記」もしくは「建物の引渡し」です。 本問では、「ＡがＢに甲建物を引き渡しても」と記述されているので、Ｃが対抗要件を備えています。 つまり、「ＣはＢに対抗できない」ので本問は誤りです！
４・・・正しい
造作買取請求権とは、「賃貸人の同意を得て付加した造作（畳等）」について、期間満了または解約申入れによって賃貸借契約が終了するとき、賃貸人に対して、造作を時価で買い取るよう請求することができる権利のことです。 ただし、賃借人に債務不履行（賃料不払い）や背信行為があって賃貸借が解除されたような場合に造作買取請求権は行使できません。したがって、本問は正しいです。
ただ、造作買取請求権には、上記以外に重要ポイントがたくさんあります。一緒に学習すると効率的で実力も上がります！ そのため、「個別指導プログラム」ではまとめて解説しています！ 「つなげる学習」を実践して、次の試験で合格しましょう！つなげる学習の重要性を知っているだけでは合格はできません！ 重要なのは「実践」です！
平成２７年度（２０１５年）宅建試験・過去問
| 内容 | |
|---|---|
| 問１ | 民法の条文 |
| 問２ | 通謀虚偽表示 |
| 問３ | 賃貸借と使用貸借 |
| 問４ | 取得時効 |
| 問５ | 占有 |
| 問６ | 抵当権 |
| 問７ | 抵当権の処分 |
| 問８ | 同時履行の関係 |
| 問９ | 転貸借 |
| 問１０ | 相続 |
| 問１１ | 借家権 |
| 問１２ | 定期借家権と普通借家権 |
| 問１３ | 区分所有法 |
| 問１４ | 不動産登記法 |
| 問１５ | 都市計画法(開発許可) |
| 問１６ | 都市計画法 |
| 問１７ | 建築基準法(建築確認) |
| 問１８ | 建築基準法 |
| 問１９ | 宅地造成等規制法 |
| 問２０ | 土地区画整理法 |
| 問２１ | 国土利用計画法 |
| 問２２ | 農地法 |
| 問２３ | 相続時精算課税制度 |
| 問２４ | 固定資産税 |
| 問２５ | 地価公示法 |
| 問２６ | 宅地建物取引業の定義 免許の要否 |
| 問２７ | 免許の基準 |
| 問２８ | 媒介契約 |
| 問２９ | 重要事項説明 |
| 問３０ | 媒介契約 |
| 問３１ | 35条書面の記載事項 |
| 問３２ | 35条書面の記載事項 |
| 問３３ | 報酬計算 |
| 問３４ | ８種制限 |
| 問３５ | 宅地建物取引士 |
| 問３６ | ８種制限 |
| 問３７ | 業務上の規制 |
| 問３８ | 37条書面 |
| 問３９ | ８種制限 |
| 問４０ | ８種制限 |
| 問４１ | 業務上の規制 |
| 問４２ | 営業保証金と保証協会 |
| 問４３ | 監督処分 |
| 問４４ | 案内所 |
| 問４５ | 住宅瑕疵担保履行法 |
| 問４６ | 住宅金融支援機構 |
| 問４７ | 不当景品類及び不当表示防止法 |
| 問４８ | 統計（省略） |
| 問４９ | 土地 |
| 問５０ | 建物 |
