平成２３年（２０１１年）問３９／宅建過去問

宅地建物取引業者A社が、自ら売主として行う宅地（代金3,000万円）の売買に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反するものはどれか。

１　A社は、宅地建物取引業者である買主B社との間で売買契約を締結したが、B社は支払期日までに代金を支払うことができなかった。A社は、B社の債務不履行を理由とする契約解除を行い、契約書の違約金の定めに基づき、B社から1,000万円の違約金を受け取った。

２　A社は、宅地建物取引業者でない買主Cとの間で、割賦販売の契約をしたが、Cが賦払金の支払を遅延した。A社は20日の期間を定めて書面にて支払を催告したが、Cがその期間内に賦払金を支払わなかったため、契約を解除した。

３　A社は、宅地建物取引業者でない買主Dとの間で、割賦販売の契約を締結し、引渡しを終えたが、Dは300万円しか支払わなかったため、宅地の所有権の登記をA社名義のままにしておいた。

４　A社は、宅地建物取引業者である買主E社との間で、売買契約を締結したが、目的物の種類又は品質に関する契約不適合責任について、「契約不適合に基づく契約の解除又は損害賠償の請求は、契約対象物件である宅地の引渡しの日から1年以内に通知しなかったときはできない」とする旨の特約を定めていた。（改）

【答え：２】

１・・・違反しない

８種規制は、宅建業者が売主で宅建業者以外のものが買主の場合に適用されます。宅建業者同士では適用されません。
損害賠償額の予定および違約金の合計が代金の額の10分の２を超えてはならないという規定は本旨では当てはまらないので、違約金を1000万円としてもOKです。

＞＞　８種規制

２・・・違反する

宅地建物取引業者は、売主として割賦販売（分割払い）の契約について、買主が賦払金の支払の義務が履行されない場合においては、３０日以上の相当の期間を定めてその支払を書面で催告し、その期間内にその義務が履行されないときでなければ、賦払金の支払の遅滞を理由として、契約を解除することができません。したがって、２０日の期間を定めて書面で催告しても解除できません。

＞＞　割賦販売特約の解除等の制限

３・・・違反しない

宅地建物取引業者が、自ら売主として割賦販売を行なった場合、代金の額の１０分の３を超える額の金銭の支払を受けるまでは、登記を移転しないことができるが、超える額を受け取る場合、所有権移転をしなければなりません。

＞＞　所有権留保などの禁止

４・・・違反しない

８種規制は、宅建業者が売主で宅建業者以外のものが買主の場合に適用されます。宅建業者同士では適用されません。
契約不適合責任を負う期間についても８種規制の一つなので、宅建業者同士では適用されません。ちなみに、契約不適合責任の通知期間については、その目的物の“引渡しの日から２年以上”となる特約をする場合を除き、民法に規定する契約不適合を知ってから１年より買主に不利となる特約をしてはなりません。

＞＞　担保責任の特約制限