「所有権留保等の禁止」の重要ポイントと解説

所有権留保等の禁止は、8種規制の一つです。
8種規制とは売主が宅建業者、買主が宅建業者以外の場合に適用される買主保護を目的とする制限です。

所有権留保等の禁止のポイント一覧

  1. 宅建業者が割賦販売を行った場合、原則、その物件を引き渡すまでに所有権を買主に移転しなければならない(売主は所有権を留保できない)
  2. 例外として、①宅建業者が受け取った代金が10分の3以下の場合、②代金の10分の3を超えて受け取っても、残代金について買主が担保措置を講じる見込みがない場合は、売主は所有権を留保できる

所有権留保とは?

代金全額が支払われるまで所有権を買主に移転せず、売主に留めておくことを「所有権留保」と言います。

所有権留保禁止の内容

宅建業者が割賦販売を行った場合、原則、その物件を引き渡すまでに所有権を買主に移転(買主への移転登記を)しなければなりません

しかし、割賦販売で3000万円の物件について、手付金100万円しか宅建業者がもらっていないのに、所有権移転をしろ!というのは、宅建業者にとって酷すぎるので、下記のような所有権を移転しなくてよい場合(例外)があります。

所有権を留保してよい場合
  • 宅建業者が受け取った代金が10分の3以下の場合
  • 代金の10分の3を超えて受け取っても、残代金について買主が担保措置を講じる見込みがない場合

所有権留保等の禁止の問題一覧

■問1
自らが売主である宅地建物取引業者Aは、宅地建物取引業者でないBとの間で宅地の割賦販売の契約(代金3,000万円)を締結し、当該宅地を引き渡した。この場合において、Aは、Bから1,500万円の賦払金の支払を受けるまでに、当該宅地に係る所有権の移転登記をしなければならない。 (2009-問37-4)

答え:誤り

割賦販売で目的物を引渡した場合は、代金の30%(10分の3)を超える額の金銭の支払を受けるまでに、所有権を買主に移転しなければなりません。 本問では、代金が3000万円なので、代金の30%は900万円です。つまり、売主Aは、買主Bから900万円の賦払金の支払いを受けるまでに、当該宅地に係る所有権の移転登記をしなければなりません。 本問は「 1,500万円の賦払金の支払を受けるまでに」という記述が誤りです。 割賦販売については勘違いしている方が多いので、「個別指導」ではその点も解説しています!


■問2
宅地建物取引業者A社が、自ら売主として行う宅地(代金3,000万円)の売買について、A社は、宅地建物取引業者でない買主Dとの間で、割賦販売の契約を締結し、引渡しを終えたが、Dは300万円しか支払わなかったため、宅地の所有権の登記をA社名義のままにしておいた。 (2011-問39-3)

答え:違反しない

宅地建物取引業者が、自ら売主として割賦販売を行なった場合、代金の額の10分の3を超える額の金銭の支払を受けるまでは、登記を移転しないことができるが、超える額を受け取る場合、所有権移転をしなければなりません。 本問は代金の10%(300万円)しか受領していないので所有権移転をしなくてもよいです(所有権を留保できる)。 したがって、本問は違反しません。 割賦販売契約の所有権留保の禁止はキチット答えの導き方をマスターしないと本試験で失点してしまいます。 過去問で解けて、本試験で解けないのは「答えの導き方をマスターしていないから」です。 これを習得すれば、たとえヒッカケ問題が出ても、機械的に正解することができます。 答えの導き方をマスターしたい方はこちら>>>


■問3
宅地建物取引業者Bは、自ら売主として宅地建物取引業者でないCと4,000万円の宅地の割賦販売の契約を締結し、引渡しを終えた。残代金1,000万円が未払であったため、Cは代金債務を保証する保証人を立てたが、Bは、宅地の所有権の登記をB名義のままにしておいた場合、違反となる。 (2003-問35-2)

答え:正しい

売主宅建業者、買主非宅建業者の場合、原則、割賦販売に係る宅地又は建物を買主に引き渡すまでに所有権を買主に移転しなければなりません。 もし、Cが未払いがあって、それを保証する為の保証人を立てないなどの理由があるのであれば例外的に所有権移転をしなくてもいいですが、本問は保証人を立てているので、宅建業者Bは名義をCに移転する必要があります。 この問題は、上記のように断片的に学習するのではなく体系的に勉強すべきです。 原則どうなのか?例外はどうなのか?だから、本問はどうなのか? と言う風に順序立てて解答できるようにしましょう! さらには、具体例も考えることができればなおいいですね! そこで、上記すべてについて解説しているのが「個別指導」です。 合格する為に必要なことをできるだけ記載しています!他の教材とは比べ物にならない位理解しながら学習を進めることができるでしょう! 非効率な学習は今日で終わりです! あなたも、今日から理解学習を行って、次の試験で合格しましょう!

 
 
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