宅建業法34条は、宅建業者が不動産取引に関与する際に「取引態様の別」を明示する義務を定めた条文です。宅建試験では頻出テーマであり、明示が必要なタイミングと3つの取引態様の違いを正確に押さえることが得点のカギになります。
取引態様とは？3つの種類をわかりやすく解説
取引態様とは、宅建業者が不動産取引にどのような立場で関与するかを示すものです。以下の3種類があります。
①自己（売主・貸主）
宅建業者自身が所有する不動産を売却・賃貸する場合です。
- 例：「当社所有のマンションを販売します」
- 仲介手数料は発生しない
②代理
宅建業者が売主や貸主の代理人として契約を成立させる場合です。
- 例：「売主○○様の代理人として当社が取引を行います」
- 代理報酬が発生する場合がある
③媒介（仲介）
宅建業者が売主と買主（または貸主と借主）の間に入り、取引を成立させる場合です。
- 例：「当社が貸主と借主の仲介を行います」
- 仲介手数料が発生する
取引態様の明示が必要な2つのタイミング
宅建業法34条では、以下の2つのタイミングで取引態様の明示を義務付けています。
（1）広告をするとき
不動産の売買・交換・貸借に関する広告を出す際は、「売主」「代理」「媒介」のいずれかを必ず記載します。広告を見た人が仲介手数料の有無をあらかじめ判断できるようにするためです。
（2）注文を受けたとき
顧客から「この物件を購入したい」等の注文を受けた場合は、遅滞なく取引態様の別を明らかにしなければなりません。口頭での説明も認められますが、書面での明示が望ましいとされています。
宅建試験で狙われる4つのポイント
- 明示の方法に制限はない：口頭でも書面でも可（広告時は広告に記載）
- 注文のたびに明示が必要：同一の相手でも、注文を受けるたびに明示義務が生じる
- 取引士でなくても明示できる：重要事項説明（35条）と異なり、宅地建物取引士である必要はない
- 広告時は事前に明示、注文時は遅滞なく：タイミングの違いが出題されやすい
34条と34条の2（媒介契約書面）の違い
「34条書面」と検索される方が多いですが、正確には34条の2が媒介契約に関する規定であり、34条とは別の条文です。混同しやすいため整理しておきましょう。
| 34条（取引態様の明示） | 34条の2（媒介契約） | |
|---|---|---|
| 内容 | 取引態様を相手方に明示 | 媒介契約の内容を書面で交付 |
| 対象 | すべての取引態様 | 媒介契約のみ |
| 方法 | 口頭でも可 | 書面の交付が必要 |
まとめ
- 宅建業法34条は取引態様の明示義務を定めた条文
- 取引態様は「自己」「代理」「媒介」の3種類
- 広告時と注文を受けたときの2つのタイミングで明示が必要
- 注文を受けるたびに明示が必要で、方法の制限はない（口頭可）
- 34条の2（媒介契約の書面交付義務）との混同に注意
