宅建業法第34条（取引態様の明示）
- 宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買、交換又は貸借に関する広告をするときは、自己が契約の当事者となつて当該売買若しくは交換を成立させるか、代理人として当該売買、交換若しくは貸借を成立させるか、又は媒介して当該売買、交換若しくは貸借を成立させるかの別（次項において「取引態様の別」という。）を明示しなければならない。
- 宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買、交換又は貸借に関する注文を受けたときは、遅滞なく、その注文をした者に対し、取引態様の別を明らかにしなければならない。
宅地建物取引業者（以下「宅建業者」）は、不動産取引に関する広告や契約の注文を受けた際に、自分がどの立場で取引に関与するのか（「取引態様」）を明示しなければなりません。
取引態様とは？
取引態様とは、宅建業者が不動産取引に関与する方法を指します。具体的には、以下の3つに分けられます。
- 自己取引（売主・貸主）
- 代理
- 媒介（仲介）
自己取引（売主・貸主）
自己取引とは、宅建業者自身が所有する不動産を売る・貸す場合を指します。
例えば、「このマンションは、当社が所有しているため、当社が売主となります。」と明示します。
代理
代理とは、宅建業者が売主や貸主の代理人として契約を成立させる場合を指します。
例えば「この土地の売主様の代理人として、当社が取引を進めます。」と明示します。
媒介（仲介）
媒介・仲介とは、宅建業者が売主・買主、貸主・借主の間に入り、取引を成立させる場合を指します。
例えば「このアパートの貸主と借主を結ぶ仲介業務を当社が行います。」と明示します。
なぜ取引態様を明示する必要があるのか？
不動産取引では、高額な金銭が動くため、取引態様を明示しないと以下のようなトラブルが発生する可能性があります。
具体例
購入者が「仲介手数料を払わなくていいと思っていたが、実は媒介だった」と後で知ると、あとで仲介手数料を払わないといけないことになる可能性があり、トラブルに発展しかねません。
そのため、取引態様を明確にすることで、買主や借主が取引の仕組みを理解しやすくなり、トラブルを未然に防ぐことができます。
取引態様を明示するタイミング
- 広告を出すとき
- 顧客から注文があった場合
（1）宅建業者が不動産の広告を出すときは、「売主」「代理」「媒介」のどれに該当するかを明確にしなければならりません。これは広告を見た人が、どのような取引形態なのか一目で分かるようにするためです。これにより、仲介手数料の有無がある程度予想できます。「売主」であれば、仲介手数料不要ですし、「媒介や代理」であれば仲介手数料を要求されることが予想できます。
（2）宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買、交換又は貸借に関する注文を受けたときは、遅滞なく、その注文をした者に対し、取引態様の別を明らかにしなければならない。広告だけでなく、顧客から注文があった場合にも、取引態様を明示する義務があります。口頭での説明も可能だが、書面で明示するのが望ましいです。
まとめ
- 宅建業者は、不動産広告を出すときに、必ず取引態様を明示しなければならない。
- 取引態様には「売主」「代理」「媒介」の3種類がある。
- 顧客から注文を受けた場合も遅滞なく、取引態様を明確に説明しなければならない。
- 取引態様を明示しないと、トラブルの原因となるため、法律で義務付けられている。
このように、取引態様の明示は不動産取引の透明性を確保するための重要なルールです。宅建試験でも頻出の項目なので、具体例を交えてしっかり理解しましょう。
