令和4年(2022年)問43/宅建過去問

宅地建物取引業者Aが、自ら売主として行う売買契約に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものはどれか。なお、買主は宅地建物取引業者ではないものとする。

1.Aが、宅地又は建物の売買契約に際して手付を受領した場合、その手付がいかなる性質のものであっても、Aが契約の履行に着手するまでの間、買主はその手付を放棄して契約の解除をすることができる。

2.Aが、土地付建物の売買契約を締結する場合において、買主との間で、「売主は、売買物件の引渡しの日から1年間に限り当該物件の種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保する責任を負う」とする旨の特約を設けることができる。

3.販売代金2,500万円の宅地について、Aが売買契約の締結を行い、損害賠償の額の予定及び違約金の定めをする場合、その合計額を500万円と設定することができる。

4.Aが建物の割賦販売を行った場合、当該建物を買主に引き渡し、かつ、代金の額の10分の3を超える額の支払を受けた後は、担保の目的で当該建物を譲り受けてはならない。


 

【答え:2】


1.宅建業者Aが、自ら売主として行う売買契約に関して、Aが、宅地又は建物の売買契約に際して手付を受領した場合、その手付がいかなる性質のものであっても、Aが契約の履行に着手するまでの間、買主はその手付を放棄して契約の解除をすることができる。なお、買主は宅地建物取引業者ではないものとする。

1・・・正しい

手付(手付金)には、解約手付、証約手付、違約手付の3種類があります。

そして、宅建業法では、売主が宅建業者で、買主が非宅建業者の場合、手付はすべて「解約手付」として扱います。

そして、解約手付のルールとしては、「相手方が契約の履行に着手するまでの間は、買主はその手付を放棄して、売主業者はその倍額を買主に提供して、契約の解除をすることができる」というルールなので、本肢は正しいです。

関連ポイントは、個別指導で解説します。


2.宅建業者Aが、自ら売主として行う売買契約に関して、Aが、土地付建物の売買契約を締結する場合において、買主との間で、「売主は、売買物件の引渡しの日から1年間に限り当該物件の種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保する責任を負う」とする旨の特約を設けることができる。なお、買主は宅地建物取引業者ではないものとする。

2・・・誤り

民法では、契約不適合があった場合、買主は「契約不適合を知った時から1年以内」に売主へ通知しなければ、売主は契約不適合責任を負わないことになっています。

そして、宅建業法では、宅建業者が自ら売主で、買主が宅建業者でない場合において、上記「通知期間」について「引渡日から2年」よりも長い期間で定めることは有効としています。

本肢の「不適合を担保する責任を負う」というのは、「担保責任を負う期間」を指しています。

担保責任を負う期間については、民法では、「契約不適合を知ってから5年」または「引渡しの日から10年」を経過すると担保責任を追及できなくなる、と規定しています。

よって、本肢は「引渡しから1年」が誤りです。

正しくは「引渡しから10年」とすれば正しい記述となります。

これは理解が必要なので、詳細解説個別指導で解説します!


3.宅建業者Aが、自ら売主として行う売買契約に関して、販売代金2,500万円の宅地について、Aが売買契約の締結を行い、損害賠償の額の予定及び違約金の定めをする場合、その合計額を500万円と設定することができる。なお、買主は宅地建物取引業者ではないものとする。

3・・・正しい

宅建業者が自ら売主で、買主が宅建業者でない場合において、「損害賠償の額の予定」や「違約金」について定めをする場合、その合計額は「代金の2割」を超えてはいけません

本肢の場合、代金は2500万円なので、2割は500万円です。

したがって、「損害賠償の予定額」及び「違約金の額」の合計額を500万円ピッタリとして設定することは違反ではないので、正しいです。

 


4.宅建業者Aが、自ら売主として行う売買契約に関して、Aが建物の割賦販売を行った場合、当該建物を買主に引き渡し、かつ、代金の額の10分の3を超える額の支払を受けた後は、担保の目的で当該建物を譲り受けてはならない。なお、買主は宅地建物取引業者ではないものとする。

4・・・正しい

宅建業者が自ら売主で、買主が宅建業者でない場合において割賦販売を行う場合、宅建業者が受け取った代金総額の3割以下であればは、所有権の留保すること(所有権を売主に留めておくこと)ができます

一方、3割を超える代金を受け取った後は、所有権を留保することができず、買主に物件を引渡し、かつ所有権の移転登記も行わなければならないです。

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令和4年(20221年):宅建試験・過去問

内容
問1 背信的悪意者(判決文)
問2 相続
問3 制限行為能力者
問4 抵当権
問5 期間
問6 賃貸借・使用貸借
問7 失踪宣告
問8 地上権・賃貸借
問9 辞任
問10 取得時効
問11 借地権
問12 借家権
問13 区分所有法
問14 不動産登記法
問15 都市計画法
問16 都市計画法(開発許可)
問17 建築基準法
問18 建築基準法
問19 宅地造成等規制法
問20 土地区画整理法
問21 農地法
問22 国土利用計画法
問23 印紙税
問24 固定資産税
問25 地価公示
問26 事務所の定義
問27 報酬
問28 重要事項説明書(35条書面)
問29 宅建士
問30 業務上の規制
問31 媒介契約
問32 契約書(37条書面)
問33 宅建士
問34 重要事項説明書(35条書面)
問35 業務上の規制
問36 重要事項説明書(35条書面)
問37 広告
問38 クーリングオフ
問39 保証協会
問40 重要事項説明書(35条書面)
問41 営業保証金・保証協会
問42 媒介契約(専属専任)
問43 8種制限
問44 契約書(37条書面)
問45 住宅瑕疵担保履行法
問46 住宅金融支援機構
問47 不当景品類及び不当表示防止法
問48 統計
問49 土地
問50 建物

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