令和4年(2022年)問4/宅建過去問

A所有の甲土地にBのCに対する債務を担保するためにCの抵当権(以下この問において「本件抵当権」という。)が設定され、その旨の登記がなされた場合に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。

1.Aから甲土地を買い受けたDが、Cの請求に応じてその代価を弁済したときは、本件抵当権はDのために消滅する。

2.Cに対抗することができない賃貸借により甲土地を競売手続の開始前から使用するEは、甲土地の競売における買受人Fの買受けの時から6か月を経過するまでは、甲土地をFに引き渡すことを要しない。

3.本件抵当権設定登記後に、甲土地上に乙建物が築造された場合、Cが本件抵当権の実行として競売を申し立てるときには、甲土地とともに乙建物の競売も申し立てなければならない。

4.BがAから甲土地を買い受けた場合、Bは抵当不動産の第三取得者として、本件抵当権について、Cに対して抵当権消滅請求をすることができる。


 

【答え:1】


1.A所有の甲土地にBのCに対する債務を担保するためにCの抵当権が設定され、その旨の登記がなされた。Aから甲土地を買い受けたDが、Cの請求に応じてその代価を弁済したときは、本件抵当権はDのために消滅する。

1・・・正しい

抵当不動産を買い受けたDが、抵当権者の請求に応じて買い受け代金を抵当権者に弁済した場合、抵当権は、第三取得者のために消滅します。

抵当権者Cが、抵当不動産の第三取得者Dに対して「売買代金を支払ってください!そうすれば抵当権を消滅させます!」と請求して、第三取得者Dが、抵当権者Cの請求に応じて、売買代金を抵当権者Cを支払ったときは、抵当権は、消滅します。よって、正しいです。

上記内容を「代価弁済」と言います。

この問題は理解すべき部分があるので、個別指導で解説します!


2.A所有の甲土地にBのCに対する債務を担保するためにCの抵当権が設定され、その旨の登記がなされた。Cに対抗することができない賃貸借により甲土地を競売手続の開始前から使用するEは、甲土地の競売における買受人Fの買受けの時から6か月を経過するまでは、甲土地をFに引き渡すことを要しない。

2・・・誤り

土地の賃借人は、賃借権の対抗要件を備えていない場合、抵当権不動産の競落人からの明渡請求に対して、6か月間の明渡猶予を主張することができない。

「抵当権が付いた建物」を借りた場合、建物賃借人が賃借権の対抗要件を備えていないとき、競売における買受人の買受けの時から6か月を経過するまでは、引渡しを拒むことができます。これを「明渡猶予制度」と言います。

一方、「抵当権が付いた土地」を借りた場合、「明渡猶予制度」はないため、土地賃借人が賃借権の対抗要件を備えていないとき、土地の買受人Fからの明渡請求を拒むことができまません。

よって、本肢の「甲土地の競売における買受人Fの買受けの時から6か月を経過するまでは、甲土地をFに引き渡すことを要しない」という記述は、誤りです。


3.A所有の甲土地にBのCに対する債務を担保するためにCの抵当権が設定され、その旨の登記がなされた。本件抵当権設定登記後に、甲土地上に乙建物が築造された場合、Cが本件抵当権の実行として競売を申し立てるときには、甲土地とともに乙建物の競売も申し立てなければならない。

3・・・誤り

更地(建物が建っていない土地)に抵当権が設定されて、その後、建物が建築され、建物には抵当権が設定されなかった。

この場合、「抵当権の付いた土地」だけでなく「抵当権のついていない建物」も一緒に競売にかけることができます。これを「一発競売」と言います。

しかし、建物を競売にかけるかどうかは任意なので、土地だけを競売にかけることも可能です。

よって、本肢は「甲土地とともに乙建物の競売も申し立てなければならない。」となっているので誤りです。


4.A所有の甲土地にBのCに対する債務を担保するためにCの抵当権が設定され、その旨の登記がなされた。BがAから甲土地を買い受けた場合、Bは抵当不動産の第三取得者として、本件抵当権について、Cに対して抵当権消滅請求をすることができる。

4・・・誤り

主たる債務者が、抵当不動産を買い受けたとしても、抵当権者に対して抵当権消滅請求を主張することはできない。

抵当不動産の所有権を取得した者(第三取得者)は、抵当権者に対して、「購入代金をあなた(抵当権者)に渡すから、抵当権を消滅させてください!」と請求することができます。これを「抵当権消滅請求」と言います。

抵当権者が、これに応じて購入代金を受領すれば、抵当権は消滅します。

ここで、「第三取得者」とは、「債務者」や「保証人」以外の者を指します

本肢は、抵当不動産を購入しているのが「債務者」なので、債務者Bは、抵当権消滅請求を主張することができません。

よって、「Bは抵当不動産の第三取得者として、本件抵当権について、Cに対して抵当権消滅請求をすることができる。」という記述は誤りです。

この点は理解していただきたい部分なので個別指導で解説します!

しっかり、理解学習を実践して、初めて見る本試験でしっかり得点をしていきましょう!

単にポイントだけ暗記していても、初めて見る本試験の問題では使えないので、得点はできません。この点は注意しましょう!

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令和4年(20221年):宅建試験・過去問

内容
問1 背信的悪意者(判決文)
問2 相続
問3 制限行為能力者
問4 抵当権
問5 期間
問6 賃貸借・使用貸借
問7 失踪宣告
問8 地上権・賃貸借
問9 辞任
問10 取得時効
問11 借地権
問12 借家権
問13 区分所有法
問14 不動産登記法
問15 都市計画法
問16 都市計画法(開発許可)
問17 建築基準法
問18 建築基準法
問19 宅地造成等規制法
問20 土地区画整理法
問21 農地法
問22 国土利用計画法
問23 印紙税
問24 固定資産税
問25 地価公示
問26 事務所の定義
問27 報酬
問28 重要事項説明書(35条書面)
問29 宅建士
問30 業務上の規制
問31 媒介契約
問32 契約書(37条書面)
問33 宅建士
問34 重要事項説明書(35条書面)
問35 業務上の規制
問36 重要事項説明書(35条書面)
問37 広告
問38 クーリングオフ
問39 保証協会
問40 重要事項説明書(35条書面)
問41 営業保証金・保証協会
問42 媒介契約(専属専任)
問43 8種制限
問44 契約書(37条書面)
問45 住宅瑕疵担保履行法
問46 住宅金融支援機構
問47 不当景品類及び不当表示防止法
問48 統計
問49 土地
問50 建物

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