令和4年(2022年)問12/宅建過去問

Aは、B所有の甲建物(床面積100㎡)につき、居住を目的として、期間2年、賃料月額10万円と定めた賃貸借契約(以下この問において「本件契約」という。)をBと締結してその日に引渡しを受けた。この場合における次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、誤っているものはどれか。

1.BはAに対して、本件契約締結前に、契約の更新がなく、期間の満了により賃貸借が終了する旨を記載した賃貸借契約書を交付して説明すれば、本件契約を借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借契約として締結することができる。

2.本件契約が借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借契約であるか否かにかかわらず、Aは、甲建物の引渡しを受けてから1年後に甲建物をBから購入したCに対して、賃借人であることを主張できる。

3.本件契約が借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借契約である場合、Aの中途解約を禁止する特約があっても、やむを得ない事情によって甲建物を自己の生活の本拠として使用することが困難になったときは、Aは本件契約の解約の申入れをすることができる。

4.AがBに対して敷金を差し入れている場合、本件契約が期間満了で終了するに当たり、Bは甲建物の返還を受けるまでは、Aに対して敷金を返還する必要はない。


 

【答え:1】


1.Aは、B所有の甲建物(床面積100㎡)につき、居住を目的として、期間2年、賃料月額10万円と定めた賃貸借契約をBと締結してその日に引渡しを受けた。 BはAに対して、本件契約締結前に、契約の更新がなく、期間の満了により賃貸借が終了する旨を記載した賃貸借契約書を交付して説明すれば、本件契約を借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借契約として締結することができる。

1・・・誤り

期間の定めがある建物の賃貸借をする場合においては、公正証書による等書面(電磁的記録でもよい)によって契約をするときに限り、契約の更新がないこととする旨を定めることができます。

そして、この更新がない旨を記載した書面は、契約書とは別個のものでなければなりません。

本肢は、「契約の更新がなく、期間の満了により賃貸借が終了する旨を記載した賃貸借契約書を交付して説明」と記述されているので誤りです。

正しくは、「契約の更新がなく、期間の満了により賃貸借が終了する旨を記載した書面を賃貸借契約書とは別に交付して説明」となります。

ちなみに、説明も必要なので、注意しましょう!

 


2.Aは、B所有の甲建物(床面積100㎡)につき、居住を目的として、期間2年、賃料月額10万円と定めた賃貸借契約をBと締結してその日に引渡しを受けた。 本件契約が借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借契約であるか否かにかかわらず、Aは、甲建物の引渡しを受けてから1年後に甲建物をBから購入したCに対して、賃借人であることを主張できる。

2・・・正しい

建物の賃貸借は、その登記がなくても、建物の引渡しがあったときは、対抗力を備えます

したがって、建物賃貸借契約が、定期建物賃貸借契約であっても普通建物賃貸借契約であっても、賃借人Aは、甲建物の引渡しを受けて対抗力を備えていれば、その後甲建物をBから購入したCに対して、賃借人であることを主張できます。

よって、正しいです。

 


3.Aは、B所有の甲建物(床面積100㎡)につき、居住を目的として、期間2年、賃料月額10万円と定めた賃貸借契約をBと締結してその日に引渡しを受けた。 本件契約が借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借契約である場合、Aの中途解約を禁止する特約があっても、やむを得ない事情によって甲建物を自己の生活の本拠として使用することが困難になったときは、Aは本件契約の解約の申入れをすることができる。

3・・・正しい

床面積が200㎡未満居住用建物の賃貸借において、転勤、療養、親族の介護その他のやむを得ない事情により、建物の賃借人が建物を自己の生活の本拠として使用することが困難となったときは、建物の賃借人は、建物の賃貸借の解約の申入れをすることができます。

この場合においては、建物の賃貸借は、解約の申入れの日から1か月を経過することによって終了します。

よって、正しいです。

 


4.Aは、B所有の甲建物(床面積100㎡)につき、居住を目的として、期間2年、賃料月額10万円と定めた賃貸借契約をBと締結してその日に引渡しを受けた。 AがBに対して敷金を差し入れている場合、本件契約が期間満了で終了するに当たり、Bは甲建物の返還を受けるまでは、Aに対して敷金を返還する必要はない。

4・・・正しい

敷金の返還請求」と「建物の明け渡し」は同時履行の関係にありません

「賃借人Aによる建物の明け渡し」が先で、明け渡してもらった後に、賃貸人Bは、敷金を返還すればよいです。

したがって、「賃借人Bは甲建物の返還を受けるまでは、賃貸人Aに対して敷金を返還する必要はない。」という記述は誤りです。

正しくは、「賃借人Bは甲建物の返還を受ける前に、賃貸人Aに対して敷金を返還する必要がある。」となります。

 

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令和4年(2022年):宅建試験・過去問

問1
背信的悪意者(判決文)
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宅建士
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問35
業務上の規制
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