平成27年の宅建過去問、宅建試験問6の解答と解説

宅地建物取引士試験の過去問を解いて、一発合格/当権消滅請求と代価弁済

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平成27年(2015年)問6/宅建過去問

抵当権に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。

1.賃借地上の建物が抵当権の目的となっているときは、一定の場合を除き、敷地の賃借権にも抵当権の効力が及ぶ。

2.抵当不動産の被担保債権の主債務者は、抵当権消滅請求をすることはできないが、その債務について連帯保証をした者は、抵当権消滅請求をすることができる。

3.抵当不動産を買い受けた第三者が、抵当権者の請求に応じてその代価を抵当権者に弁済したときは、抵当権はその第三者のために消滅する。

4.土地に抵当権が設定された後に抵当地に建物が築造されたときは、一定の場合を除き、抵当権者は土地とともに建物を競売することができるが、その優先権は土地の代価についてのみ行使することができる。


 

 

【答え:2】


賃借地上の建物が抵当権の目的となっているときは、一定の場合を除き、敷地の賃借権にも抵当権の効力が及ぶ。

1・・・正しい

「借りた土地上の建物」に抵当権が設定されている場合、その後、第三者が、競売によって、建物だけ競落したとしても、この第三者は建物だけでなく、「敷地の賃借権」も一緒に取得します。
これを難しい言葉で言うと、「賃借地上の建物が抵当権の目的となっている場合、建物についての抵当権の効力は、敷地の賃借権にも及ぶ」と言う事です。

本問は具体例を挙げて解説すると非常に簡単に理解できます。
そのため、「個別指導プログラム」では具体例を出して解説し、どうやってイメージするかまで解説しています!
宅建初心者でも分かるように記載しているので是非ご覧ください!


抵当不動産の被担保債権の主債務者は、抵当権消滅請求をすることはできないが、その債務について連帯保証をした者は、抵当権消滅請求をすることができる。

2・・・誤り

抵当権消滅請求ができる者は、「抵当不動産について所有権を取得した第三者」であって、「主たる債務者、保証人、連帯保証人、これらの者の相続人」は、抵当不動産を買い受けても、抵当権消滅請求をすることはできません。したがって、本問は誤りです。

これは具体例をしっかり押さえておけば理解できる話です!そのため「個別指導プログラム」では具体例を解説し、さらに抵当権消滅請求の関連ポイントも一緒に解説しています!


抵当不動産を買い受けた第三者が、抵当権者の請求に応じてその代価を抵当権者に弁済したときは、抵当権はその第三者のために消滅する。

3・・・正しい

本問は「代価弁済」の記述です。代価弁済とは、抵当不動産を買い受けた第三者が、抵当権者の請求に応じてその代価を抵当権者に弁済して、抵当権を消滅させることを言います。したがって、本問は正しいです。

これも具体例を出して解説したほうがよいので、「個別指導プログラム」では図を使って具体例を出して解説します。また、対比ポイントもあるので、その点も併せて頭に入れておきましょう!


土地に抵当権が設定された後に抵当地に建物が築造されたときは、一定の場合を除き、抵当権者は土地とともに建物を競売することができるが、その優先権は土地の代価についてのみ行使することができる。

4・・・正しい

更地に抵当権が設定された後に、建物が築造されたときは、抵当権者は、土地とともにその建物を競売にかけることができます。ただし、その優先権は、土地の代価についてのみ行使することができます。抵当権を設定したのは土地だけなんだから、優先的に弁済を受ける権利があるのも土地の代金だけということです。これを「一括競売」といいます。

本問は具体例があった方が分かりやすいので、「個別指導プログラム」では具体例と図を使って解説します。


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平成27年度(2015年)宅建試験・過去問

平成27年度(2015年)宅建試験・過去問

内容 内容
問1 民法の条文 問26 宅地建物取引業の定義と免許の要否
問2 通謀虚偽表示 問27 免許の基準
問3 賃貸借と使用貸借 問28 媒介契約
問4 取得時効 問29 重要事項説明
問5 占有 問30 媒介契約
問6 抵当権 問31 35条書面の記載事項
問7 抵当権の処分 問32 35条書面の記載事項
問8 同時履行の関係 問33 報酬計算
問9 転貸借 問34 8種制限
問10 相続 問35 宅地建物取引士
問11 借家権 問36 8種制限
問12 定期借家権と普通借家権 問37 業務上の規制
問13 区分所有法 問38 37条書面
問14 不動産登記法 問39 8種制限
問15 都市計画法(開発許可) 問40 8種制限
問16 都市計画法 問41 業務上の規制
問17 建築基準法(建築確認) 問42 営業保証金と保証協会
問18 建築基準法 問43 監督処分
問19 宅地造成等規制法 問44 案内所
問20 土地区画整理法 問45 住宅瑕疵担保履行法
問21 国土利用計画法 問46 住宅金融支援機構
問22 農地法 問47 不当景品類及び不当表示防止法
問23 贈与税:相続時精算課税制度 問48 統計
問24 固定資産税 問49 土地
問25 地価公示法 問50 建物

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