平成27年の宅建過去問、宅建試験問2の解答と解説

宅地建物取引士試験の過去問を解いて、一発合格/

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平成27年(2015年)問2/宅建過去問

Aは、その所有する甲土地を譲渡する意思がないのに、Bと通謀して、Aを売主、Bを買主とする甲土地の仮装の売買契約を締結した。この場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。なお、この問において「善意」又は「悪意」とは、虚偽表示の事実についての善意又は悪意とする。

1.善意のCがBから甲土地を買い受けた場合、Cがいまだ登記を備えていなくても、AはAB間の売買契約の無効をCに主張することができない。

2.善意のCが、Bとの間で、Bが甲土地上に建てた乙建物の賃貸借契約(貸主B、借主C)を締結した場合、AはAB間の売買契約の無効をCに主張することができない。

3.Bの債権者である善意のCが、甲土地を差し押さえた場合、AはAB間の売買契約の無効をCに主張することができない。

4.甲土地がBから悪意のCへ、Cから善意のDへと譲渡された場合、AはAB間の売買契約の無効をDに主張することができない。


 

 

【答え:2】


善意のCがBから甲土地を買い受けた場合、Cがいまだ登記を備えていなくても、AはAB間の売買契約の無効をCに主張することができない。

1・・・正しい

宅建過去問平成27年問2選択肢1通謀虚偽表示

通謀虚偽表示(ウソの契約)を行うと、当事者間(AB間)の契約は無効です。しかし、その後、さらにBがCに甲地を売却しています。つまり、第三者が存在する場合が本問の内容です。
この場合、第三者Cが善意であれば(虚偽表示の事実を知らなければ)、第三者Cは所有権を主張できます
したがって、 「AはAB間の売買契約の無効をCに主張することができない」と言う記述は正しいです。本問は単に上記を覚えるだけでなくキチンと理解すべき問題です。ちなみに、虚偽表示の第三者に該当する場合としない場合の違いは大丈夫ですか?この点は「個別指導プログラム」で解説します!


善意のCが、Bとの間で、Bが甲土地上に建てた乙建物の賃貸借契約(貸主B、借主C)を締結した場合、AはAB間の売買契約の無効をCに主張することができない。

2・・・誤り

虚偽表示の第三者は、善意であれば、当事者A・Bに対抗することができます。
しかし、判例によると、土地が仮装譲渡された場合の土地上の建物の賃借人は虚偽表示の第三者に該当しないとしています。
つまり、Cは虚偽表示の第三者ではないわけです。そのため、善意であっても保護されず、「AはAB間の売買契約の無効をCに主張することができる」ので、本問は誤りです。
なぜ、第三者に該当しないのか?
といった細かい解説については「個別指導プログラム」で解説しています!

理解学習が実践できてこそ合格できるので、本気で合格を目指しているのであれば丸暗記学習をするのではなく、理解学習を行いましょう!


Bの債権者である善意のCが、甲土地を差し押さえた場合、AはAB間の売買契約の無効をCに主張することができない。

3・・・正しい

宅建過去問平成27年問2選択肢3の虚偽表示

まず、状況を把握してみよう!
① 虚偽表示でAがBに甲土地を売却
② B名義となった甲土地をC(善意)が差し押さえる
判例によると、虚偽表示の目的物を差し押さえた債権者は第三者に該当します。
だから「AはAB間の売買契約の無効をCに主張することができない」という本問は正しいです!
簡単な解説は上記の通りですが、本試験で合格点を取るためにはキチンと「答えを導く流れ」を学ばないといけません
なので、「個別指導プログラム」では、答えを導く流れ(=理解学習)を解説します!
この流れはこの問題だけでなく、全ての問題で使える汎用性の高い考え方です!
絶対、身につけてください!


甲土地がBから悪意のCへ、Cから善意のDへと譲渡された場合、AはAB間の売買契約の無効をDに主張することができない。

4・・・正しい

Aー→Bー→悪意Cー→善意D

AB間の虚偽表示(仮装譲渡)について、第三者Cが悪意の場合であっても、転得者Dが善意であれば、転得者は保護されます
つまり、本問では、転得者Dは「善意」なので、Dは保護されます(所有権を主張できます)。
したがって、「AはAB間の売買契約の無効をDに主張することができない」という記述は正しいです。
でも、なぜ、第三者Cが悪意なのに、Dが善意であれば保護されるか分かっていますか?
こういった部分を理解するのが理解学習です。
理解しないと、単に文字だけ覚えて結局本試験で混乱して焦ったり、間違えたりするんです!理解すればスンナリ解けます! だから、「個別指導プログラム」では理由をきちんと説明しています!


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平成27年度(2015年)宅建試験・過去問

平成27年度(2015年)宅建試験・過去問

内容 内容
問1 民法の条文 問26 宅地建物取引業の定義と免許の要否
問2 通謀虚偽表示 問27 免許の基準
問3 賃貸借と使用貸借 問28 媒介契約
問4 取得時効 問29 重要事項説明
問5 占有 問30 媒介契約
問6 抵当権 問31 35条書面の記載事項
問7 抵当権の処分 問32 35条書面の記載事項
問8 同時履行の関係 問33 報酬計算
問9 転貸借 問34 8種制限
問10 相続 問35 宅地建物取引士
問11 借家権 問36 8種制限
問12 定期借家権と普通借家権 問37 業務上の規制
問13 区分所有法 問38 37条書面
問14 不動産登記法 問39 8種制限
問15 都市計画法(開発許可) 問40 8種制限
問16 都市計画法 問41 業務上の規制
問17 建築基準法(建築確認) 問42 営業保証金と保証協会
問18 建築基準法 問43 監督処分
問19 宅地造成等規制法 問44 案内所
問20 土地区画整理法 問45 住宅瑕疵担保履行法
問21 国土利用計画法 問46 住宅金融支援機構
問22 農地法 問47 不当景品類及び不当表示防止法
問23 贈与税:相続時精算課税制度 問48 統計
問24 固定資産税 問49 土地
問25 地価公示法 問50 建物

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