平成27年の宅建過去問、宅建試験問12の解答と解説

宅地建物取引士資格試験の過去問を解いて、一発合格/普通借家契約と定期借家契約の対比

平成27年(2015年)問12/宅建過去問

賃貸人と賃借人との間で、建物につき、期間5年として借地借家法第38条に定める定期借家契約(以下「定期借家契約」という。)を締結する場合と、期間5 年として定期借家契約ではない借家契約(以下「普通借家契約」という。)を締結する場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、正し いものはどれか。なお、借地借家法第40条に定める一時使用目的の賃貸借契約は考慮しないものとする。

1.賃借権の登記をしない限り賃借人は賃借権を第三者に対抗することができない旨の特約を定めた場合、定期借家契約においても、普通借家契約においても、当該特約は無効である。

2.賃貸借契約開始から3年間は賃料を増額しない旨の特約を定めた場合、定期借家契約においても、普通借家契約においても、当該特約は無効である。

3.期間満了により賃貸借契約が終了する際に賃借人は造作買取請求をすることができない旨の規定は、定期借家契約では有効であるが、普通借家契約では無効である。

4.賃貸人も賃借人も契約期間中の中途解約をすることができない旨の規定は、定期借家契約では有効であるが、普通借家契約では無効である。


 

 

【答え:1


賃借権の登記をしない限り賃借人は賃借権を第三者に対抗することができない旨の特約を定めた場合、定期借家契約においても、普通借家契約においても、当該特約は無効である。

1・・・正しい

宅建過去問平成27年問12選択肢1定期借家契約と普通借家契約の対抗要件

建物の賃借権の対抗要件「賃借権の登記」もしくは「建物の引渡し」です。つまり、建物賃借権の登記がなくても、建物の引渡しがあったときは、その後、その建物について物権を取得した者に対し、対抗できます。これに反する特約で建物の賃借人や転借人に不利なものは無効です。
本問の「賃借権の登記をしない限り賃借人は賃借権を第三者に対抗することができない旨の特約」は、賃借人にとって不利なものであるから、無効です。これは、定期借家契約でも、普通借家契約でも、同じです。


賃貸借契約開始から3年間は賃料を増額しない旨の特約を定めた場合、定期借家契約においても、普通借家契約においても、当該特約は無効である。

2・・・誤り

定期借家契約・普通借家契約どちらも賃料を増額しない旨の特約(不増額特約)は、有効です。 したがって、本問は正しいです。 注意が必要なのは「賃料を減額できない旨」の特約です。 普通借家契約では、借主に不利となる減額請求を排除する特約は無効ですが、定期借家契約の場合、減額請求を排除する特約も有効です。

この違いはどこから来ているのか?なぜか?
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期間満了により賃貸借契約が終了する際に賃借人は造作買取請求をすることができない旨の規定は、定期借家契約では有効であるが、普通借家契約では無効である。

3・・・誤り
造作買取請求権は、普通建物賃貸借契約だけでなく、定期建物賃貸借においても、当事者間の特約で排除することができます。 この問題が出題された理由は、建物買取請求権との対比で混乱させる目的です!  この点に気づきましたか? ここに気づけるかどうかが合格できる人とできない人の着眼点の違いなんです!

建物買取請求権は、特約によって排除することができないということと、造作買取請求権は特約で排除できる点をしっかり理解できているかを問うています。 ただ、これも単に覚えようと思っても、どっちがどっちが混乱してしまいますよね? 「個別指導プログラム」では、そうならないためのイメージを解説しています。 このイメージがあれば迷うこともないでしょう!


賃貸人も賃借人も契約期間中の中途解約をすることができない旨の規定は、定期借家契約では有効であるが、普通借家契約では無効である。

4・・・誤り

本問は「賃借人も契約期間中の中途解約をすることができない旨の規定は、定期借家契約では有効」という記述が誤りです。

■普通借家契約
存続期間を定めがある場合、原則として、契約期間内に中途解約することはできません
ただし、特約で「中途解約できる旨」が付いていたら、(中途解約する権利を留保したら)中途解約はできます。 したがって、原則、中途解約できないのだから、特約で、再度「中途解約できない旨」をつけても意味はないけど、有効です。

■定期借家契約
定期借家契約も、原則、契約期間内に中途解約することはできません
ただし、例外があります。①②を同時に満たせば「賃借人から」は中途解約ができます!
①床面積200m2未満の建物に限って
②転勤、療養、親族の介護その他のやむを得ない事情により、建物の賃借人が建物を自己 の生活の本拠として使用することが困難となったときは、
賃借人からは中途解約はできます。
この場合、「中途解約できる旨」の特約があっても、法律上守られたルールなので、賃借人は中途解約ができます!

したがって、本問の「賃借人も契約期間中の中途解約をすることができない旨の規定は、定期借家契約では有効」という記述が誤りです。

その他関連ポイントや注意点を含めてまとめた表は「個別指導プログラム」で解説しています! 関連ポイントも含めて整理するために使ってください!


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平成27年度(2015年)宅建試験・過去問

平成27年度(2015年)宅建試験・過去問

内容 内容
問1 民法の条文 問26 宅地建物取引業の定義と免許の要否
問2 通謀虚偽表示 問27 免許の基準
問3 賃貸借と使用貸借 問28 媒介契約
問4 取得時効 問29 重要事項説明
問5 占有 問30 媒介契約
問6 抵当権 問31 35条書面の記載事項
問7 抵当権の処分 問32 35条書面の記載事項
問8 同時履行の関係 問33 報酬計算
問9 転貸借 問34 8種制限
問10 相続 問35 宅地建物取引士
問11 借家権 問36 8種制限
問12 定期借家権と普通借家権 問37 業務上の規制
問13 区分所有法 問38 37条書面
問14 不動産登記法 問39 8種制限
問15 都市計画法(開発許可) 問40 8種制限
問16 都市計画法 問41 業務上の規制
問17 建築基準法(建築確認) 問42 営業保証金と保証協会
問18 建築基準法 問43 監督処分
問19 宅地造成等規制法 問44 案内所
問20 土地区画整理法 問45 住宅瑕疵担保履行法
問21 国土利用計画法 問46 住宅金融支援機構
問22 農地法 問47 不当景品類及び不当表示防止法
問23 贈与税:相続時精算課税制度 問48 統計
問24 固定資産税 問49 土地
問25 地価公示法 問50 建物

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