平成28年(2016年)問8/宅建過去問

AがBに甲建物を月額10万円で賃貸し、BがAの承諾を得て甲建物をCに適法に月額15万円で転貸している場合における次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。

1.Aは、Bの賃料の不払いを理由に甲建物の賃貸借契約を解除するには、Cに対して、賃料支払の催告をして甲建物の賃料を支払う機会を与えなければならない。

2.BがAに対して甲建物の賃料を支払期日になっても支払わない場合、AはCに対して、賃料10万円をAに直接支払うよう請求することができる。

3.AがBの債務不履行を理由に甲建物の賃貸借契約を解除した場合、CのBに対する賃料の不払いがなくても、AはCに対して、甲建物の明渡しを求めることができる。

4.AがBとの間で甲建物の賃貸借契約を合意解除した場合、AはCに対して、Bとの合意解除に基づいて、当然には甲建物の明渡しを求めることができない。


 

 

 

 

 

 

【答え:1】


Aは、Bの賃料の不払いを理由に甲建物の賃貸借契約を解除するには、Cに対して、賃料支払の催告をして甲建物の賃料を支払う機会を与えなければならない。

1・・・誤り

 賃貸  転貸
A――→B――→C
10万  15万

賃借人Bの賃料の不払いを理由に、賃貸人AがAB間の賃貸借契約を解除する場合、
賃貸人Aは、賃借人Bにのみ催告すれば十分であり、転借人Cに対して賃料支払の機会を与える必要はないとしています。(判例)
したがって、本肢は誤りです。


BがAに対して甲建物の賃料を支払期日になっても支払わない場合、AはCに対して、賃料10万円をAに直接支払うよう請求することができる。

2・・・正しい

賃借人Bが適法に賃借物を転貸した場合、転借人Cは、賃貸人Aに対して直接に義務を負います
つまり、AはCに対して直接賃料の支払いを請求できます。
請求できる範囲は、賃貸料10万円と転貸料15万円の小さい額です。
つまり、AはCに対して、賃料10万円をAに直接支払うよう請求することができるので本肢は正しいです。
ただ、少し疑問に思う部分はありませんか?
その点については理解していただきたい部分なので、個別指導で解説します!


AがBの債務不履行を理由に甲建物の賃貸借契約を解除した場合、CのBに対する賃料の不払いがなくても、AはCに対して、甲建物の明渡しを求めることができる。

3・・・正しい

AB間の賃貸借契約が、賃借人Bの債務不履行により解除された場合、
Bは、転貸する権利を失い、Cに転貸することができなくなります。(転貸主Bは履行不能に陥る)
そのため、BC間の転貸借契約は当然に終了します。
したがって、正しい選択肢です。


AがBとの間で甲建物の賃貸借契約を合意解除した場合、AはCに対して、Bとの合意解除に基づいて、当然には甲建物の明渡しを求めることができない。

4・・・正しい

AB間の賃貸借契約について、賃貸人Aと賃借人Bが合意解除した場合、
賃貸人Aは転借人Cに対して解除を理由に対抗することができません
つまり、AはCに明渡しを請求することはできないので正しい記述です。

平成28年度(2016年)宅建試験・過去問

内容
問1 民法の条文
問2 制限行為能力者
問3 意思表示・対抗関係
問4 抵当権
問5 債権譲渡
問6 契約不適合責任
問7 賃貸借・使用者責任
問8 転貸借
問9 判決文
問10 相続
問11 借地権
問12 借家権
問13 区分所有法
問14 不動産登記法
問15 国土利用計画法
問16 都市計画法
問17 都市計画法
問18 建築基準法
問19 建築基準法
問20 宅地造成等規制法
問21 土地区画整理法
問22 農地法
問23 印紙税
問24 不動産取得税
問25 不動産鑑定評価基準
問26 監督処分
問27 媒介契約
問28 8種制限
問29 業務上の規制
問30 重要事項説明・37条書面
問31 保証協会
問32 広告の規制
問33 報酬
問34 業務上の規制
問35 免許
問36 重要事項説明
問37 免許の基準・免許換え
問38 宅地建物取引士
問39 35条書面・37条書面
問40 営業保証金
問41 業務上の規制
問42 37条書面
問43 8種制限
問44 クーリングオフ
問45 住宅瑕疵担保履行法
問46 住宅金融支援機構
問47 不当景品類及び不当表示防止法
問48 統計
問49 土地
問50 建物
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