不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち、不動産鑑定評価基準によれば、正しいものはどれか。

１．不動産の鑑定評価によって求める価格は、基本的には正常価格であるが、市場性を有しない不動産については、鑑定評価の依頼目的及び条件に応じて限定価格、特定価格又は特殊価格を求める場合がある。

２．同一需給圏とは、一般に対象不動産と代替関係が成立して、その価格の形成について相互に影響を及ぼすような関係にある他の不動産の存する圏域をいうが、不動産の種類、性格及び規模に応じた需要者の選好性によって、その地域的範囲は狭められる場合もあれば、広域的に形成される場合もある。

３．鑑定評価の各手法の適用に当たって必要とされる取引事例等については、取引等の事情が正常なものと認められるものから選択すべきであり、売り急ぎ、買い進み等の特殊な事情が存在する事例を用いてはならない。

４．収益還元法は、対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより対象不動産の試算価格を求める手法であるが、市場における土地の取引価格の上昇が著しいときは、その価格と収益価格との乖離が増大するものであるため、この手法の適用は避けるべきである。

【答え：２】

１・・・誤り

市場性を有しない不動産の価格は、特殊価格です。
例えば、一般に市場に出ない「文化財の指定を受けた建築物等」です。
一方、限定価格、特定価格については、市場性を有する不動産の価格です。

限定価格とは、市場性を有する不動産について、不動産と取得する他の不動産との併合等の限定された市場での価格です。

特定価格とは、市場性を有する不動産について、法令等による社会的要請（民事再生法や資産の流動化に関する法律に基づく評価）を背景とする評価目的の下で、正常価格の前提となる諸条件を満たさない場合の価格です。

２・・・正しい

同一需給圏とは、一般に対象不動産と代替関係が成立して、その価格の形成について相互に影響を及ぼすような関係にある他の不動産の存する圏域をいいます。
どのような圏域をいうかは個別指導で具体例を出して解説します！
しっかり、関連用語も含めて理解しておきましょう！

３・・・誤り

取引事例の選択において、売り急ぎ、買い進み等の特殊な事情が存在する場合には、事情補正をする必要があります。
売り急ぎ、買い進み等の特殊な事情が存在する事例を用いることもできるので、本肢は誤りです。

４・・・誤り

収益還元法は、対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより対象不動産の試算価格（収益価格）を求める手法です。
市場における不動産の取引価格の上昇が著しいときは、取引価格と収益価格との乖離が増大するものであるので、先走りがちな取引価格に対する有力な験証手段として、この手法が活用されるべきとしています。

したがって、「市場における土地の取引価格の上昇が著しいときは、その価格と収益価格との乖離が増大するものであるため、この手法の適用は避けるべきである」という記述は誤りです。むしろ、活用するべきです。

平成２８年度（２０１６年）宅建試験・過去問