ＡはＢと、Ｂ所有の甲建物につき、居住を目的として、期間３年、賃料月額20万円と定めて賃貸借契約（以下この問において「本件契約」という。）を締結した。この場合における次の記述のうち、借地借家法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。

１．ＡもＢも相手方に対し、本件契約の期間満了前に何らの通知もしなかった場合、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなされるが、その期間は定めがないものとなる。

２．ＢがＡに対し、本件契約の解約を申し入れる場合、甲建物の明渡しの条件として、一定額以上の財産上の給付を申し出たときは、Ｂの解約の申入れに正当事由があるとみなされる。

３．甲建物の適法な転借人であるＣが、Ｂの同意を得て甲建物に造作を付加した場合、期間満了により本件契約が終了するときは、ＣはＢに対してその造作を時価で買い取るよう請求することができる。

４．本件契約が借地借家法第38条の定期建物賃貸借で、契約の更新がない旨を定めた場合でも、ＢはＡに対し、同条所定の通知期間内に、期間満了により本件契約が終了する旨の通知をしなければ、期間３年での終了をＡに対抗することができない。

【答え：２】

１・・・正しい

　20万
Ｂ――→Ａ

建物の賃貸借について期間の定めがある場合、
当事者が期間の満了の1年前から6月前までの間に相手方に対して更新をしない旨の通知又は条件を変更しなければ更新をしない旨の通知をしなかったときは、
従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなします。
ただし、更新後の契約期間は、定めがないものとなります。

したがって、本肢は正しいです。

２・・・誤り

賃貸人Ｂから賃借人Ａへ解約を申し入れる場合、正当事由が必要です。
そして、下記内容を考慮して正当事由があるかどうかを判断します。

1. 土地の使用を必要とする事情
2. 借地に関する従前の経緯
3. 土地の利用状況
4. 立退料

本肢は、「一定額以上の財産上の給付を申し出たとき」＝立退料を渡す申し出をしていますが
これだけで判断するわけではなく、それ以外の上記内容も考慮して判断します。

したがって、「一定額以上の財産上の給付を申し出たときは、Ｂの解約の申入れに正当事由があるとみなされる」という記述は誤りです。

３・・・正しい

賃借人Ａが、賃貸人Ｂの同意を得て建物に付加した造作は、期間満了や解約の申入れによって賃貸借が終了するときに、賃貸人Ｂに対し、時価での買い取りを請求できます。（造作建物買取請求権）
このルールは転借人Ｃにも適用されるので、転借人Ｃも、賃貸人Ｂに対して造作を買い取るよう請求することができます。

４・・・正しい

契約期間が1年以上の定期建物賃貸借において、賃貸人Ｂが、契約終了を賃借人Ａに対抗するためには、
賃貸人Ａは、期間の満了の1年前から3か月前までの間に賃借人Ｂに対し期間の満了により建物の賃貸借が終了する旨の通知をしておかなえればなりません。
したがって、「Ｂは、所定の通知期間内に、期間満了により本件契約が終了する旨の通知をしなければ、期間3年での終了をＡに対抗することができない」という記述は正しいです。

平成２８年度（２０１６年）宅建試験・過去問