平成28年（2016年）問12／宅建過去問

ＡはＢと、Ｂ所有の甲建物につき、居住を目的として、期間３年、賃料月額20万円と定めて賃貸借契約（以下この問において「本件契約」という。）を締結した。この場合における次の記述のうち、借地借家法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。

１．ＡもＢも相手方に対し、本件契約の期間満了前に何らの通知もしなかった場合、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなされるが、その期間は定めがないものとなる。

２．ＢがＡに対し、本件契約の解約を申し入れる場合、甲建物の明渡しの条件として、一定額以上の財産上の給付を申し出たときは、Ｂの解約の申入れに正当事由があるとみなされる。

３．甲建物の適法な転借人であるＣが、Ｂの同意を得て甲建物に造作を付加した場合、期間満了により本件契約が終了するときは、ＣはＢに対してその造作を時価で買い取るよう請求することができる。

４．本件契約が借地借家法第38条の定期建物賃貸借で、契約の更新がない旨を定めた場合でも、ＢはＡに対し、同条所定の通知期間内に、期間満了により本件契約が終了する旨の通知をしなければ、期間３年での終了をＡに対抗することができない。

【答え：２】

１・・・正しい

20万
Ｂ――→Ａ

建物の賃貸借について期間の定めがある場合、
当事者が期間の満了の1年前から6月前までの間に相手方に対して更新をしない旨の通知又は条件を変更しなければ更新をしない旨の通知をしなかったときは、
従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなします。
ただし、更新後の契約期間は、定めがないものとなります。

したがって、本肢は正しいです。

２・・・誤り

賃貸人Ｂから賃借人Ａへ解約を申し入れる場合、正当事由が必要です。
そして、下記内容を考慮して正当事由があるかどうかを判断します。

1. 土地の使用を必要とする事情
2. 借地に関する従前の経緯
3. 土地の利用状況
4. 立退料

本肢は、「一定額以上の財産上の給付を申し出たとき」＝立退料を渡す申し出をしていますが
これだけで判断するわけではなく、それ以外の上記内容も考慮して判断します。

したがって、「一定額以上の財産上の給付を申し出たときは、Ｂの解約の申入れに正当事由があるとみなされる」という記述は誤りです。

３・・・正しい

賃借人Ａが、賃貸人Ｂの同意を得て建物に付加した造作は、期間満了や解約の申入れによって賃貸借が終了するときに、賃貸人Ｂに対し、時価での買い取りを請求できます。（造作建物買取請求権）
このルールは転借人Ｃにも適用されるので、転借人Ｃも、賃貸人Ｂに対して造作を買い取るよう請求することができます。

４・・・正しい

契約期間が1年以上の定期建物賃貸借において、賃貸人Ｂが、契約終了を賃借人Ａに対抗するためには、
賃貸人Ａは、期間の満了の1年前から6か月前までの間に、賃借人Ｂに対し期間の満了により建物の賃貸借が終了する旨の通知をしておかなければなりません。
したがって、「Ｂは、所定の通知期間内に、期間満了により本件契約が終了する旨の通知をしなければ、期間3年での終了をＡに対抗することができない」という記述は正しいです。

平成２８年度（２０１６年）宅建試験・過去問

問１

民法の条文

問２

制限行為能力者

問３

意思表示・対抗関係

問４

抵当権

問５

債権譲渡

問６

契約不適合責任

問７

賃貸借・使用者責任

問８

転貸借

問９

判決文

問１０

相続

問１１

借地権

問１２

借家権

問１３

区分所有法

問１４

不動産登記法

問１５

国土利用計画法

問１６

都市計画法

問１７

都市計画法

問１８

建築基準法

問１９

建築基準法

問２０

宅地造成等規制法

問２１

土地区画整理法

問２２

農地法

問２３

印紙税

問２４

不動産取得税

問２５

不動産鑑定評価基準

問２６

監督処分

問２７

媒介契約

問２８

８種制限

問２９

業務上の規制

問３０

重要事項説明・37条書面

問３１

保証協会

問３２

広告の規制

問３３

報酬

問３４

業務上の規制

問３５

免許

問３６

重要事項説明

問３７

免許の基準・免許換え

問３８

宅地建物取引士

問３９

35条書面・37条書面

問４０

営業保証金

問４１

業務上の規制

問４２

37条書面

問４３

８種制限

問４４

クーリングオフ

問４５

住宅瑕疵担保履行法

問４６

住宅金融支援機構

問４７

不当景品類及び不当表示防止法

問４８

統計

問４９

土地

問５０

建物