Ａが居住用の甲建物を所有する目的で、期間30年と定めてＢから乙土地を賃借した場合に関する次の記述のうち、借地借家法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。なお、Ａは借地権登記を備えていないものとする。

１．Ａが甲建物を所有していても、建物保存登記をＡの子Ｃ名義で備えている場合には、Ｂから乙土地を購入して所有権移転登記を備えたＤに対して、Ａは借地権を対抗することができない。

２．Ａが甲建物を所有していても、登記上の建物の所在地番、床面積等が少しでも実際のものと相違している場合には、建物の同一性が否定されるようなものでなくても、Ｂから乙土地を購入して所有権移転登記を備えたＥに対して、Ａは借地権を対抗することができない。

３．ＡＢ間の賃貸借契約を公正証書で行えば、当該契約の更新がなく期間満了により終了し、終了時にはＡが甲建物を収去すべき旨を有効に規定することができる。

４．Ａが地代を支払わなかったことを理由としてＢが乙土地の賃貸借契約を解除した場合、契約に特段の定めがないときは、Ｂは甲建物を時価で買い取らなければならない。

【答え：１】

１・・・正しい

Ａ：借地権者（土地の借主）
Ｂ：借地権設定者（土地の貸主・地主）

本肢は、借地権者がＡで、借地上建物の名義人がＣです。
借地権を第三者に対抗する場合、「借地権者」と「借地上建物の名義人」は同じでないといけません。
したがって、所有権移転登記を備えたＤ（対抗要件を満たしたＤ）に対して、Ａは借地権を対抗することができないので正しいです。

ちなみに、借地権を第三者に対抗できる場合は３つあります。

1. 借地権の登記
2. 借地上建物の登記（借地権者本人名義であること）
3. 掲示による対抗（建物が滅失した場合、その旨を掲示している：滅失した日から2年間対抗力を持つ）

２・・・誤り

借地権を第三者に対抗するための「借地上建物の登記」について
建物の登記上の所在の地番や床面積等が、表示と多少、違っていても、建物の同一性が確認できる程度の軽微な違いであれば、問題なしとして、対抗要件を満たします。

３・・・誤り

「更新がなく期間満了により終了し、終了時にはＡが甲建物を収去すべき旨を有効に規定する」 ということは、定期借地権にする必要があります。

定期借地権は「一般定期借地権」「事業用定期借地権」「建物譲渡特約付借地権」があります。

建物譲渡特約付き借地権とは、期間満了後に、借地上の建物を地主に相当対価で譲渡することにより、借地権を消滅させるものなので、これに当てはまりません。そうなると、「一般定期借地権」と「事業用定期借地権」のどちらかになります。

「一般定期借地権」は、存続期間を50年以上で設定する必要があり、本肢は30年なのでこれも満たしません。

次に、「事業用定期借地権」は、「居住用建物」所有を目的とする場合は設定できません。
したがって、これも満たしません。

つまり、定期借地権にすることはできないので、本肢は誤りです。

４・・・誤り

賃借人の債務不履行によって契約が終了した場合には、建物買取請求権は認められないので本肢は誤りです。

平成２８年度（２０１６年）宅建試験・過去問