平成26年(2014年)問7/宅建過去問

(解説について改正民法適用済み)
賃貸人Aから賃借人Bが借りたA所有の甲土地の上に、Bが乙建物を所有する場合における次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。
なお、Bは、自己名義で乙建物の保存登記をしているものとする。

1 BがAに無断で乙建物をCに月額10万円の賃料で貸した場合、Aは、借地の無断転貸を理由に、甲土地の賃貸借契約を解除することができる。

2 Cが甲土地を不法占拠してBの土地利用を妨害している場合、Bは、Aの有する甲土地の所有権に基づく妨害排除請求権を代位行使してCの妨害の停止を求めることができるほか、自己の有する甲土地の賃借権に基づいてCの妨害の停止を求めることができる。(改正民法に伴い問題文を一部変更)

3 BがAの承諾を得て甲土地を月額15万円の賃料でCに転貸した場合、AB間の賃貸借契約がBの債務不履行で解除されても、AはCに解除を対抗することができない。

4 AB間で賃料の支払時期について特約がない場合、Bは、当月末日までに、翌月分の賃料を支払わなければならない。


 

 

 

 

 

 

【答え:2


BがAに無断で乙建物をCに月額10万円の賃料で貸した場合、Aは、借地の無断転貸を理由に、甲土地の賃貸借契約を解除することができる。

1・・・誤り

A―土地→B―建物→C

A:甲土地の賃貸人(地主)
B:甲土地の借主・乙建物の所有者
C:乙建物の賃借人

本肢では、「BがCに乙建物を貸した」ことで借地(甲土地)の無断転貸になり
と記述されています。
判例は、借地上の建物を貸しただけでは、借地の無断転貸には当たらないとしています。
したがって、地主Aは借地契約を解除することはできません。


Cが甲土地を不法占拠してBの土地利用を妨害している場合、Bは、Aの有する甲土地の所有権に基づく妨害排除請求権を代位行使してCの妨害の停止を求めることができるほか、自己の有する甲土地の賃借権に基づいてCの妨害の停止を求めることができる。

2・・・正しい

A:甲土地の賃貸人(地主)
B:甲土地の借主・乙建物の所有者
C:甲土地の不法占拠者

Aは甲土地の所有者なので、自分の土地に変な人Cが占拠しているのであれば、所有権に基づいて(使って)妨害停止請求権を行使できます(甲土地から出ていけと主張できる)。

そして、上記、「Aの有する妨害停止請求権」を賃借人Bが代わりに行使することもできます。これは甲土地を実際に利用しているのは借地権者であるBだからと考えれば理解できるでしょう。

続いて、Bについていえば、Bは借地権者です。この甲土地の賃借権に基づいて(使って)甲土地から出ていけ!と主張することもできます(妨害停止請求ができる)。

理解できましたか?
初めて学習される方はなかなか難しいかもしれませんが一つずつ頭に入れていきましょう!


BがAの承諾を得て甲土地を月額15万円の賃料でCに転貸した場合、AB間の賃貸借契約がBの債務不履行で解除されても、AはCに解除を対抗することができない。

3・・・誤り

地主A→賃借人B→転借人C

AB間の借地契約が債務不履行を理由に解除となった場合、地主Aは転借人Cに甲土地の返還を請求することでBC間の転貸借契約は終了します。つまり、地主Aは転借人Cに解除を対抗することができます。
したがって誤りです。

この問題については一緒に頭に入れていただきたい内容があります!
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AB間で賃料の支払時期について特約がない場合、Bは、当月末日までに、翌月分の賃料を支払わなければならない。

4・・・誤り

原則、賃料は当月分を当月末日までに支払えばよいです。
ただし、特約において翌月分の賃料を当月末までに払うようにすることも有効なので実務的にはこの特約が付されている場合が多いです。

これは具体例があれば分かりやすいのですが
具体例は個別指導の受講者のみにお伝えします!

平成26年(2014年)宅建試験過去問集

内容
問1 民法の条文
問2 代理
問3 時効・即時取得
問4 抵当権・根抵当権
問5 債権譲渡
問6 担保責任
問7 賃貸借
問8 不法行為
問9 制限行為能力者
問10 相続
問11 借地権
問12 借家権・定期建物賃貸借
問13 区分所有法
問14 不動産登記法
問15 都市計画法
問16 開発許可
問17 建築基準法
問18 建築基準法
問19 宅地造成等規制法
問20 土地区画整理法
問21 農地法
問22 その他法令
問23 登録免許税
問24 不動産取得税
問25 地価公示法
問26 宅地建物取引業の免許
問27 宅建業法総合問題
問28 案内所等
問29 営業保証金
問30 広告規制
問31 8種制限
問32 媒介契約
問33 8種制限・手付金額の制限
問34 重要事項説明
問35 重要事項説明
問36 重要事項説明
問37 報酬
問38 8種制限・クーリングオフ
問39 保証協会
問40 37条書面
問41 宅建業法 総合
問42 37条書面
問43 業務上の規制
問44 監督処分
問45 住宅瑕疵担保履行法
問46 住宅金融支援機構
問47 不当景品類及び不当表示防止法
問48 統計
問49 土地
問50 建物

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