平成２６年（２０１４年）問７／宅建過去問

（解説について改正民法適用済み）
賃貸人Ａから賃借人Ｂが借りたＡ所有の甲土地の上に、Ｂが乙建物を所有する場合における次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。
なお、Ｂは、自己名義で乙建物の保存登記をしているものとする。

１　ＢがＡに無断で乙建物をＣに月額10万円の賃料で貸した場合、Ａは、借地の無断転貸を理由に、甲土地の賃貸借契約を解除することができる。

２　Ｃが甲土地を不法占拠してＢの土地利用を妨害している場合、Ｂは、Ａの有する甲土地の所有権に基づく妨害排除請求権を代位行使してＣの妨害の停止を求めることができるほか、自己の有する甲土地の賃借権に基づいてＣの妨害の停止を求めることができる。（改正民法に伴い問題文を一部変更）

３　ＢがＡの承諾を得て甲土地を月額15万円の賃料でＣに転貸した場合、ＡＢ間の賃貸借契約がＢの債務不履行で解除されても、ＡはＣに解除を対抗することができない。

４　ＡＢ間で賃料の支払時期について特約がない場合、Ｂは、当月末日までに、翌月分の賃料を支払わなければならない。

【答え：２】

１・・・誤り

A―土地→B―建物→C

Ａ：甲土地の賃貸人（地主）
Ｂ：甲土地の借主・乙建物の所有者
Ｃ：乙建物の賃借人

本肢では、「ＢがＣに乙建物を貸した」ことで借地（甲土地）の無断転貸になり
と記述されています。
判例は、借地上の建物を貸しただけでは、借地の無断転貸には当たらないとしています。
したがって、地主Ａは借地契約を解除することはできません。

２・・・正しい

Ａ：甲土地の賃貸人（地主）
Ｂ：甲土地の借主・乙建物の所有者
Ｃ：甲土地の不法占拠者

Ａは甲土地の所有者なので、自分の土地に変な人Ｃが占拠しているのであれば、所有権に基づいて（使って）妨害停止請求権を行使できます（甲土地から出ていけと主張できる）。

そして、上記、「Ａの有する妨害停止請求権」を賃借人Ｂが代わりに行使することもできます。これは甲土地を実際に利用しているのは借地権者であるＢだからと考えれば理解できるでしょう。

続いて、Ｂについていえば、Ｂは借地権者です。この甲土地の賃借権に基づいて（使って）甲土地から出ていけ！と主張することもできます（妨害停止請求ができる）。

理解できましたか？
初めて学習される方はなかなか難しいかもしれませんが一つずつ頭に入れていきましょう！

３・・・誤り

地主Ａ→賃借人Ｂ→転借人Ｃ

ＡＢ間の借地契約が債務不履行を理由に解除となった場合、地主Ａは転借人Ｃに甲土地の返還を請求することでＢＣ間の転貸借契約は終了します。つまり、地主Ａは転借人Ｃに解除を対抗することができます。
したがって誤りです。

この問題については一緒に頭に入れていただきたい内容があります！
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４・・・誤り

原則、賃料は当月分を当月末日までに支払えばよいです。
ただし、特約において翌月分の賃料を当月末までに払うようにすることも有効なので実務的にはこの特約が付されている場合が多いです。

これは具体例があれば分かりやすいのですが
具体例は個別指導の受講者のみにお伝えします！

平成２６年（２０１４年）宅建試験過去問集

問１

民法の条文

問２

代理

問３

時効・即時取得

問４

抵当権・根抵当権

問５

債権譲渡

問６

担保責任

問７

賃貸借

問８

不法行為

問９

制限行為能力者

問１０

相続

問１１

借地権

問１２

借家権・定期建物賃貸借

問１３

区分所有法

問１４

不動産登記法

問１５

都市計画法

問１６

開発許可

問１７

建築基準法

問１８

建築基準法

問１９

宅地造成等規制法

問２０

土地区画整理法

問２１

農地法

問２２

その他法令

問２３

登録免許税

問２４

不動産取得税

問２５

地価公示法

問２６

宅地建物取引業の免許

問２７

宅建業法総合問題

問２８

案内所等

問２９

営業保証金

問３０

広告規制

問３１

８種制限

問３２

媒介契約

問３３

８種制限・手付金額の制限

問３４

重要事項説明

問３５

重要事項説明

問３６

重要事項説明

問３７

報酬

問３８

８種制限・クーリングオフ

問３９

保証協会

問４０

３７条書面

問４１

宅建業法　総合

問４２

３７条書面

問４３

業務上の規制

問４４

監督処分

問４５

住宅瑕疵担保履行法

問４６

住宅金融支援機構

問４７

不当景品類及び不当表示防止法

問４８

統計

問４９

土地

問５０

建物