平成26年(2014年)問11/宅建過去問

(解説について改正民法適用済み)
甲土地の所有者が甲土地につき、建物の所有を目的として賃貸する場合(以下「ケース1」という)と、建物の所有を目的とせずに資材置き場として賃貸する場合(以下「ケース2」という)に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。

1 賃貸借の存続期間を60年と定めた場合には、「ケース1」では書面で契約を締結しなければ期間が50年となってしまうのに対し、「ケース2」では口頭による合意であっても期間は60年となる。(改正民法に伴い問題文を一部変更)

2 「ケース1」では、賃借人は、甲土地の上に登記されている建物を所有している場合には、甲土地が第三者に売却されても賃借人であることを当該第三者に対抗できるが、「ケース2」では、甲土地が第三者に売却された場合に賃借人であることを当該第三者に対抗する方法はない。

3 期間を定めない契約を締結した後に賃貸人が甲土地を使用する事情が生じた場合において、「ケース1」では賃貸人が解約の申入れをしても合意がなければ契約は終了しないのに対し、「ケース2」では賃貸人が解約の申入れをすれば契約は申入れの日から1年を経過することによって終了する。

4 賃貸借の期間を定めた場合であって当事者が期間内に解約する権利を留保していないとき、「ケース1」では賃借人側は期間内であっても1年前に予告することによって中途解約することができるのに対し、「ケース2」では賃貸人も賃借人もいつでも一方的に中途解約することができる。


 

 

 

 

 

 

【答え:3】


(解説について改正民法適用済み)
賃貸借の存続期間を60年と定めた場合には、「ケース1」では書面で契約を締結しなければ期間が30年となってしまうのに対し、「ケース2」では口頭による合意であっても期間は60年となる。

1・・・誤り

■まず、ケース1は建物所有を目的とした土地の賃貸借なので「借地借家法」が適用されます。

■ 一方、ケース2は建物所有ではない資材置き場のための土地の賃貸借なので「民法」の賃貸借が適用されます。

ここまでは前提として必ず頭に入れておく部分です(^^)

そして、借地借家法では、存続期間は30年以上で定める必要があるため、60年と定めれば60年となります。よって、誤りです。

一方、民法では存続期間は50年以下でないといけません。それより長い期間で定めても50年となります。したがって、60年と定めても50年となります。よって、これも誤りです。

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「ケース1」では、賃借人は、甲土地の上に登記されている建物を所有している場合には、甲土地が第三者に売却されても賃借人であることを当該第三者に対抗できるが、「ケース2」では、甲土地が第三者に売却された場合に賃借人であることを当該第三者に対抗する方法はない。

2・・・誤り

■ケース1
借地権者の対抗要件「借地権の登記」もしくは「借地上建物の登記」いずれかです。本問では、「登記されている建物」と書いてあるので、賃借人は第三者に対抗できます!

■ケース2
民法の場合、「賃借権を登記」すれば第三者に対抗することができます。

したがって、本問はケース2の部分が誤りです。


期間を定めない契約を締結した後に賃貸人が甲土地を使用する事情が生じた場合において、「ケース1」では賃貸人が解約の申入れをしても合意がなければ契約は終了しないのに対し、「ケース2」では賃貸人が解約の申入れをすれば契約は申入れの日から1年を経過することによって終了する。

3・・・正しい

■ケース1
借地借家法においては、期間の定めがない場合、借地契約は30年となります。なぜなら、借地権の存続期間は最短でも30年で定めないといけないからです。
この期間内に解除するには当事者の合意が必要です。

■ケース2
民法では土地の賃貸借解約の申し入れから1年で終了します。

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賃貸借の期間を定めた場合であって当事者が期間内に解約する権利を留保していないとき、「ケース1」では賃借人側は期間内であっても1年前に予告することによって中途解約することができるのに対し、「ケース2」では賃貸人も賃借人もいつでも一方的に中途解約することができる。

4・・・誤り

■ケース1
借地借家法では中途解約について規定されていないため、民法のルールを適用します。
民法では存続期間が定められていれば原則、中途解約はできません。
したがって、ケース1は誤りです。

■ケース2
民法でも存続期間が定められていれば原則、中途解約はできません。
したがって、ケース2も誤りです。
ただし、特約で中途解約ができる旨が定められていれば、中途解約はできます。また、当事者の合意がある場合も中途解約はできます。

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平成26年(2014年)宅建試験過去問集

内容
問1 民法の条文
問2 代理
問3 時効・即時取得
問4 抵当権・根抵当権
問5 債権譲渡
問6 担保責任
問7 賃貸借
問8 不法行為
問9 制限行為能力者
問10 相続
問11 借地権
問12 借家権・定期建物賃貸借
問13 区分所有法
問14 不動産登記法
問15 都市計画法
問16 開発許可
問17 建築基準法
問18 建築基準法
問19 宅地造成等規制法
問20 土地区画整理法
問21 農地法
問22 その他法令
問23 登録免許税
問24 不動産取得税
問25 地価公示法
問26 宅地建物取引業の免許
問27 宅建業法総合問題
問28 案内所等
問29 営業保証金
問30 広告規制
問31 8種制限
問32 媒介契約
問33 8種制限・手付金額の制限
問34 重要事項説明
問35 重要事項説明
問36 重要事項説明
問37 報酬
問38 8種制限・クーリングオフ
問39 保証協会
問40 37条書面
問41 宅建業法 総合
問42 37条書面
問43 業務上の規制
問44 監督処分
問45 住宅瑕疵担保履行法
問46 住宅金融支援機構
問47 不当景品類及び不当表示防止法
問48 統計
問49 土地
問50 建物

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