（解説について改正民法適用済み）
甲土地の所有者が甲土地につき、建物の所有を目的として賃貸する場合（以下「ケース１」という）と、建物の所有を目的とせずに資材置き場として賃貸する場合（以下「ケース２」という）に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。

１　賃貸借の存続期間を60年と定めた場合には、「ケース１」では書面で契約を締結しなければ期間が50年となってしまうのに対し、「ケース２」では口頭による合意であっても期間は60年となる。（改正民法に伴い問題文を一部変更）

２　「ケース１」では、賃借人は、甲土地の上に登記されている建物を所有している場合には、甲土地が第三者に売却されても賃借人であることを当該第三者に対抗できるが、「ケース２」では、甲土地が第三者に売却された場合に賃借人であることを当該第三者に対抗する方法はない。

３　期間を定めない契約を締結した後に賃貸人が甲土地を使用する事情が生じた場合において、「ケース１」では賃貸人が解約の申入れをしても合意がなければ契約は終了しないのに対し、「ケース２」では賃貸人が解約の申入れをすれば契約は申入れの日から１年を経過することによって終了する。

４　賃貸借の期間を定めた場合であって当事者が期間内に解約する権利を留保していないとき、「ケース１」では賃借人側は期間内であっても１年前に予告することによって中途解約することができるのに対し、「ケース２」では賃貸人も賃借人もいつでも一方的に中途解約することができる。

【答え：３】

１・・・誤り

■まず、ケース１は建物所有を目的とした土地の賃貸借なので「借地借家法」が適用されます。

■ 一方、ケース２は建物所有ではない資材置き場のための土地の賃貸借なので「民法」の賃貸借が適用されます。

ここまでは前提として必ず頭に入れておく部分です(^^)

そして、借地借家法では、存続期間は30年以上で定める必要があるため、60年と定めれば60年となります。よって、誤りです。

一方、民法では存続期間は50年以下でないといけません。それより長い期間で定めても50年となります。したがって、60年と定めても50年となります。よって、これも誤りです。

でもこれって意外と覚えにくいですよね！？
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２・・・誤り

■ケース１
借地権者の対抗要件は「借地権の登記」もしくは「借地上建物の登記」いずれかです。本問では、「登記されている建物」と書いてあるので、賃借人は第三者に対抗できます！

■ケース２
民法の場合、「賃借権を登記」すれば第三者に対抗することができます。

したがって、本問はケース２の部分が誤りです。

３・・・正しい

■ケース１
借地借家法においては、期間の定めがない場合、借地契約は３０年となります。なぜなら、借地権の存続期間は最短でも３０年で定めないといけないからです。
この期間内に解除するには当事者の合意が必要です。

■ケース２
民法では土地の賃貸借は解約の申し入れから1年で終了します。

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４・・・誤り

■ケース１
借地借家法では中途解約について規定されていないため、民法のルールを適用します。
民法では存続期間が定められていれば原則、中途解約はできません。
したがって、ケース１は誤りです。

■ケース２
民法でも存続期間が定められていれば原則、中途解約はできません。
したがって、ケース２も誤りです。
ただし、特約で中途解約ができる旨が定められていれば、中途解約はできます。また、当事者の合意がある場合も中途解約はできます。

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