改正民法が施行され、下記判決文の一部が改正民法と矛盾することとなりました。そのため、下記は飛ばしていただいて大丈夫です。下記解説は、旧民法下での解説となります。

次の１から４までの記述のうち、民法の規定及び下記判決文によれば、明らかに誤っているものはどれか。

（判決文）　売買の目的物である新築建物に重大な瑕疵があり、これを建て替えざるを得ない場合において、当該瑕疵が構造耐力上の安全性にかかわるものであるため建物が倒壊する具体的なおそれがあるなど、社会通念上、建物自体が社会経済的な価値を有しないと評価すべきものであるときには、上記建物の買主がこれに居住していたという利益については、当該買主からの工事施 工者等に対する建て替え費用相当額の損害賠償請求において損益相殺ないし損益相殺的な調整の対象として損害額から控除することはできないと解するのが相当である。

１　売買の目的物である新築建物に重大な瑕疵がありこれを建て替えざるを得ない場合、買主は、工事施工者に対して損害賠償請求をすることができる。

２　売買の目的物である新築建物に、建て替えざるを得ないような重大な隠れた瑕疵があって契約の目的を達成できない場合には、買主は売買契約を解除することができる。

３　売買の目的物である新築建物に建て替えざるを得ない重大な瑕疵があり、同建物が社会通念上社会経済的な価値を有しないと評価すべきものである場合、当該建物が現実に倒壊していないのであれば、買主からの工事施工者に対する建て替え費用相当額の損害賠償請求において、買主の居住利益が損害額から控除される。

４　売買の目的物である新築建物に建て替えざるを得ない重大な瑕疵があり、同建物が社会通念上社会経済的な価値を有しないと評価すべきものである場合、買主が当該建物に居住したまま工事施工者に対して建て替え費用相当額を請求しても、買主の居住利益が損害額から控除されることはない。

【答え：３】

１・・・正しい

判決文のように買主が工事施工者に対して損害賠償請求することができます。

２・・・誤りとは言えない

契約の目的が達成できないほどの重大な隠れた瑕疵があった場合、契約解除できるとは判決文に書かれていませんが、契約解除ができないとも書かれていません。そのため、誤りとは言えません。

民法では、原則、目的物に重大な隠れた瑕疵があって契約の目的を達成できない場合には、買主は売買契約を解除することができるとしていることは覚えておきましょう。

３・・・明らかに誤っている

選択肢では「当該建物が現実に倒壊していないのであれば買主の居住利益が損害額から控除される」と書かれていますが、
判決文では「建物が倒壊する具体的なおそれがあれば買主がこれに居住していたという利益については損害額から控除することはできない」と書いてあります。

４・・・正しい

判決文では「社会通念上社会経済的な価値を有しないと評価すべきものである場合、買主がこれに居住していたという利益については損害額から控除することはできない」と書かれています。

売主の担保責任はこちら。これだけで一通りは学んでください。

平成２３年度（２０１１年）宅建試験・過去問