平成28年（2016年）問11／宅建過去問

Ａが居住用の甲建物を所有する目的で、期間30年と定めてＢから乙土地を賃借した場合に関する次の記述のうち、借地借家法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。なお、Ａは借地権登記を備えていないものとする。

１．Ａが甲建物を所有していても、建物保存登記をＡの子Ｃ名義で備えている場合には、Ｂから乙土地を購入して所有権移転登記を備えたＤに対して、Ａは借地権を対抗することができない。

２．Ａが甲建物を所有していても、登記上の建物の所在地番、床面積等が少しでも実際のものと相違している場合には、建物の同一性が否定されるようなものでなくても、Ｂから乙土地を購入して所有権移転登記を備えたＥに対して、Ａは借地権を対抗することができない。

３．ＡＢ間の賃貸借契約を公正証書で行えば、当該契約の更新がなく期間満了により終了し、終了時にはＡが甲建物を収去すべき旨を有効に規定することができる。

４．Ａが地代を支払わなかったことを理由としてＢが乙土地の賃貸借契約を解除した場合、契約に特段の定めがないときは、Ｂは甲建物を時価で買い取らなければならない。

【答え：１】

１・・・正しい

Ａ：借地権者（土地の借主）
Ｂ：借地権設定者（土地の貸主・地主）

本肢は、借地権者がＡで、借地上建物の名義人がＣです。
借地権を第三者に対抗する場合、「借地権者」と「借地上建物の名義人」は同じでないといけません。
したがって、所有権移転登記を備えたＤ（対抗要件を満たしたＤ）に対して、Ａは借地権を対抗することができないので正しいです。

ちなみに、借地権を第三者に対抗できる場合は３つあります。

1. 借地権の登記
2. 借地上建物の登記（借地権者本人名義であること）
3. 掲示による対抗（建物が滅失した場合、その旨を掲示している：滅失した日から2年間対抗力を持つ）

２・・・誤り

借地権を第三者に対抗するための「借地上建物の登記」について
建物の登記上の所在の地番や床面積等が、表示と多少、違っていても、建物の同一性が確認できる程度の軽微な違いであれば、問題なしとして、対抗要件を満たします。

３・・・誤り

「更新がなく期間満了により終了し、終了時にはＡが甲建物を収去すべき旨を有効に規定する」 ということは、定期借地権にする必要があります。

定期借地権は「一般定期借地権」「事業用定期借地権」「建物譲渡特約付借地権」があります。

建物譲渡特約付き借地権とは、期間満了後に、借地上の建物を地主に相当対価で譲渡することにより、借地権を消滅させるものなので、これに当てはまりません。そうなると、「一般定期借地権」と「事業用定期借地権」のどちらかになります。

「一般定期借地権」は、存続期間を50年以上で設定する必要があり、本肢は30年なのでこれも満たしません。

次に、「事業用定期借地権」は、「居住用建物」所有を目的とする場合は設定できません。
したがって、これも満たしません。

つまり、定期借地権にすることはできないので、本肢は誤りです。

４・・・誤り

賃借人の債務不履行によって契約が終了した場合には、建物買取請求権は認められないので本肢は誤りです。

平成２８年度（２０１６年）宅建試験・過去問

問１

民法の条文

問２

制限行為能力者

問３

意思表示・対抗関係

問４

抵当権

問５

債権譲渡

問６

契約不適合責任

問７

賃貸借・使用者責任

問８

転貸借

問９

判決文

問１０

相続

問１１

借地権

問１２

借家権

問１３

区分所有法

問１４

不動産登記法

問１５

国土利用計画法

問１６

都市計画法

問１７

都市計画法

問１８

建築基準法

問１９

建築基準法

問２０

宅地造成等規制法

問２１

土地区画整理法

問２２

農地法

問２３

印紙税

問２４

不動産取得税

問２５

不動産鑑定評価基準

問２６

監督処分

問２７

媒介契約

問２８

８種制限

問２９

業務上の規制

問３０

重要事項説明・37条書面

問３１

保証協会

問３２

広告の規制

問３３

報酬

問３４

業務上の規制

問３５

免許

問３６

重要事項説明

問３７

免許の基準・免許換え

問３８

宅地建物取引士

問３９

35条書面・37条書面

問４０

営業保証金

問４１

業務上の規制

問４２

37条書面

問４３

８種制限

問４４

クーリングオフ

問４５

住宅瑕疵担保履行法

問４６

住宅金融支援機構

問４７

不当景品類及び不当表示防止法

問４８

統計

問４９

土地

問５０

建物