借地権の譲渡・転貸のポイント一覧
- 地上権を譲渡・転貸するのに、地主（借地権設定者）の承諾は不要
- 土地の賃借権を譲渡・転貸する場合、地主（賃借権設定者）の承諾が必要
地上権の譲渡・転貸
地上権は物権なので、譲渡や転貸に借地権設定者（地主）の承諾は不要です。
土地の賃借権の譲渡・転貸
土地の賃借権は債権なので、賃借権設定者（地主）の承諾が必要です。
もし、借地権者が借地上の自己所有の家屋を第三者に譲渡しようとするとき、特に地主に不利にならないのに、承諾が得られない場合、借地権者が裁判所に申し立てることで、裁判所は地主の承諾に代わる許可を与えることもできます。
借地権の譲渡・転貸の問題一覧
■問１
借地権者が賃借権の目的である土地の上の建物を第三者に譲渡しようとする場合において、その第三者が賃借権を取得しても借地権設定者に不利となるおそれがないにもかかわらず、借地権設定者がその賃借権の譲渡を承諾しないときは、裁判所は、その第三者の申立てにより、借地権設定者の承諾に代わる許可を与えることができる。 （2011-問11-3）
答え：誤り
借地権者が賃借権の目的である土地の上の建物を第三者に譲渡しようとする場合において、その第三者が賃借権を取得しても借地権設定者（地主）に不利となるおそれがないにもかかわらず、借地権設定者（地主）がその賃借権の譲渡又は転貸を承諾しないときは、裁判所は、借地権者の申立てにより、借地権設定者の承諾に代わる許可を与えることができます。この許可は、第三者の申立てによるものではありません。
これもキチンと理解すべき問題なので、「個別指導」では詳しく解説しています！
■問２
第三者が賃借権の目的である土地の上の建物を競売により取得した場合において、その第三者が賃借権を取得しても借地権設定者に不利となるおそれがないにもかかわらず、借地権設定者がその賃借権の譲渡を承諾しないときは、裁判所は、その第三者の申立てにより、借地権設定者の承諾に代わる許可を与えることができる。 （2011-問11-4）
答え：正しい
第三者が賃借権の目的である土地の上の建物を競売又は公売により取得した場合において、その第三者が賃借権を取得しても借地権設定者（地主）に不利となるおそれがないにもかかわらず、借地権設定者がその賃借権の譲渡を承諾しないときは、裁判所は、その第三者の申立てにより、借地権設定者の承諾に代わる許可を与えることができます。
競売で建物を取得したにもかかわらず、土地の賃借権を取得できないことで、地主から、取り壊せ！っと言われたら、社会経済上の損失もありますし、第三者も困りますよね。
また、裁判所が許可を与える場合において、当事者間の利益の衡平を図るため必要があるときは、借地条件を変更し、又は財産上の給付を命ずることができます。
■問３
借地人Ａが、平成１５年９月１日に甲地所有者Ｂと締結した建物所有を目的とする甲地賃貸借契約に基づいてＡが甲地上に所有している建物と甲地の借地権とを第三者Ｃに譲渡した場合について、ＡＢ間の借地契約が専ら事業の用に供する建物 (居住の用に供するものを除く。) の所有を目的とし、かつ、存続期間を２０年とする借地契約である場合には、ＡはＢの承諾の有無にかかわらず、借地権をＣに対して譲渡することができ、ＣはＢに対して甲地の借地権を主張できる。 （2005-問13-4）
答え：誤り
事業用定期借地権であっても、借地権の譲渡には、借地権設定者（地主）の承諾もしくは裁判所の許可が必要です。
したがって、本問は「ＡはＢの承諾の有無にかかわらず、・・・ＣはＢに対して甲地の借地権を主張できる。」と記述されているので誤りです。地主Ｂの承諾等がなければ、第三者Ｃは地主Ｂに借地権を対抗できません。
本問の重要なことは事業用借地権をどうやって見抜くかです。
ほとんどの方は「専ら事業の用に供する建物」という記述から、事業用借地権だと思っていますがそれは間違いです！
この点はしっかり理解しなければいけません！
こういった部分を理解せずに単に正解できればＯＫとしているから合格できないんです。
一番怖いのは、理解学習ができていると勘違いしている方です。
その方は、間違った勉強をあたかも正しい勉強法を思って勉強をしているので、改善をしません。
となると、なかなか実力が上がらないわけです。
まず、第一歩は「自分が理解できていないことに気づくこと」
二歩目は「理解をするための情報が載っている解説で勉強をすること」
二歩目については、「個別指導」があります。
もちろん、ネットで調べるのも二歩目にあたりますが、調べる場所を間違えると、理解学習ができている勘違いのもとなので気を付けましょう！
■問４
借地人Ａが、平成１５年９月１日に甲地所有者Ｂと締結した建物所有を目的とする甲地賃貸借契約に基づいてＡが甲地上に所有している建物と甲地の借地権とを第三者Ｃに譲渡した場合に、Ａが借地上の建物をＤに賃貸している場合には、ＡはあらかじめＤの同意を得ておかなければ、借地権を譲渡することはできない。 （2005-問13-3）
答え：誤り
借地権を譲渡する場合、借地上建物の賃借人の承諾は不要です。
つまり、本問では、借地権者Ａが借地上の建物をＤに賃貸している場合に、借地上の建物と甲地の借地権を第三者Ｃに譲渡しようとするとき、借地権者Ａは賃借人Ｄの同意を得る必要はありません。
実際の事例はどうなのか？イメージできるとより頭に残りやすいですよね！
「個別指導」では、実際の事例も解説しています！
また、対比ポイントもあるので、その点もしっかり押さえておくといいですね！
■問５
借地人Ａが、平成１５年９月１日に甲地所有者Ｂと締結した建物所有を目的とする甲地賃貸借契約に基づいてＡが甲地上に所有している建物と甲地の借地権とを第三者Ｃに譲渡する場合に、Ａが借地権をＣに対して譲渡するに当たり、Ｂに不利になるおそれがないにもかかわらず、Ｂが借地権の譲渡を承諾しない場合には、ＡはＢの承諾に代わる許可を与えるように裁判所に申し立てることができる。 （2005-問13-2）
答え：正しい
借地権を譲渡する場合において、借地権設定者Ａ（地主）が借地権の譲渡を承諾しないときでも、借地権設定者Ａに不利益をもたらす恐れがないときは、借地権者Ｂは裁判所に対して申し立てることができます。そして、裁判所は地主Ａの承諾に代わる許可を与えることができます。
この問題は非常に重要な問題で、問題文を理解し、対比ポイントを押さえておく必要があります。
借地権や借家権が苦手な方は、「対比しながら学習できていない」もしくは、「状況を理解できていない」場合がほとんどです。
なので、この課題を解決していきましょう！
「個別指導」ではもちろん、この点について解説しています！
借地権・借家権は出題される確率も高いので得点源になりますね！
■問６
借地人Ａが、平成１５年９月１日に甲地所有者Ｂと締結した建物所有を目的とする甲地賃貸借契約に基づいてＡが甲地上に所有している建物と甲地の借地権とを第三者Ｃに譲渡した場合に、甲地上のＡ所有の建物が登記されている場合には、ＡがＣと当該建物を譲渡する旨の合意をすれば、Ｂの承諾の有無にかかわらず、ＣはＢに対して甲地の借地権を主張できる。 （2005-問13-1）
答え：誤り
借地権者Ａ（借地人）が第三者Ｃに借地権を譲渡する場合、原則、借地権設定者Ｂ（地主）の承諾を得なければなりません。承諾を得ずに、借地権を譲渡しても、Ｃは地主Ａに対抗すること（借地権を主張すること）はできません。本問を見ると、「地主Ｂの承諾の有無にかかわらず第三者Ｃは地主Ｂに借地権を主張（対抗）できる」と記述されているので誤りです。
■問７
Ａが、Ｂに、Ａ所有の甲地を建物の所有を目的として賃貸し、Ｂがその土地上に乙建物を新築し、所有している場合に関して、Ｂが、乙建物をＥに譲渡しようとする場合において、Ｅが甲地の賃借権を取得してもＡに不利となるおそれがないにもかかわらず、Ａがその賃借権の譲渡を承諾しないときは、Ｂは、裁判所にＡの承諾に代わる許可をするよう申し立てることができる。 （2003-問13-3）
答え：正しい
借地権設定者Ａ（地主）が借地権の譲渡を承諾しないときでも、借地権設定者Ａに不利益をもたらす恐れがないときは、借地権者Ｂは裁判所に対して申し立てることができます。そして、裁判所は地主Ａの承諾に代わる許可を与えることができます。したがって、本問は正しい記述です。
この問題を理解するには、問題文の状況をしっかり理解する必要があります。そして、この問題はヒッカケ部分があるのですが、その部分に気づいて、●●だから借地権者Ｂは裁判所に対して申し立てると答えを導けないといけません。単に、答えを覚えるのではなく、キチンと理解すべき部分を理解して答えを導けるようにしましょう！「個別指導」では、単にポイントをお伝えするだけでなく、合格に必要な理解すべき部分まで解説しています！運任せではなく合格すべくして合格したい方は是非このプログラムを使ってみてください！
