造作買取請求権の重要ポイントと解説

造作買取請求権のポイント一覧

  1. 造作買取請求できる時期は、期間満了時や解約申入れによって終了する時期
  2. 造作買取請求金額は、造作の時価
  3. 造作買取請求を排除する特約は可能(有効)

造作買取請求権とは?

造作(ぞうさく)とは
建物に設置された物で取り外しが簡単なものをさします。
例えば、「畳、建具、エアコン」などがあり、造作は賃借人の所有となります。

それゆえ、賃貸人の同意を得て付加した造作については
賃貸借が終了する時に、賃貸人に対して、
「このエアコン買い取ってよ!」
と請求することができます。
これを造作買取請求と言います。

造作買取請求と建物買取請求の対比

建物買取請求権とは違うので比較して覚えてください。

簡単に説明すると、
建物買取請求権は、土地の賃貸借について、借地権者が地主に対して、建物を買い取って!という権利

造作買取請求権は、建物の賃貸借について、借主が貸主(オーナー)に対して、造作を買い取って!と言う権利
を言います。

同時履行の抗弁権と留置権

造作買取請求権は造作に関して生じた債権であり、 建物の賃貸借に関して生じた債権ではありません。
なので、造作に関わる代金を賃貸人(オーナー)が支払わないからと言って、 建物の明渡しを拒むことはできません。
つまり、同時履行の抗弁権を主張できないということになります。
少し、難しい話なので、分かりやすく解説致します。 下図を見てください。

同時履行の抗弁権と造作・建物の留置権

賃借人はエアコンを賃貸人の同意を得て、設置(付加)しました。
なので、賃貸借契約終了時にエアコン設置費用を返して!と 造作買取請求権を主張しました。 賃貸人は先に明渡してよ! と明渡請求権を主張しました。
ここで、双方の主張をお互いが同時に履行しましょ! ということを、同時履行と言い、 相手が履行しないのであれば、私も履行しないよ! というのが、同時履行の抗弁権と言います。

今回の場合、大家さん(賃貸人、オーナー)が明渡しをしろと言われたら、 賃借人は明渡しを拒むことができません。 なぜなら、明渡しをしないことによる大家さんの損害(毎日不払い賃料が増えていく)と エアコン代金が返ってこない賃借人の損害(5万円程)とを比べると、 大家さんの損失のが明らかに大きいということで 賃借人は同時履行の抗弁権を主張できない と判例で出ています。

有益費

話は戻るのですが、
造作は、取り外しが簡単なものであるが 取り外しが難しいものの費用は何になるかというと?
有益費になります。
有益費は、張り替えた外壁のタイル、張り替えた床板など建物と一体化したものを指します。 つまり、建物と一体化して、そのもの自体独立した物ではないということです。 この有益費を請求することを有益費償還請求権と言います。

有益費と必要費の違い

造作買取請求権のポイント一覧

  1. 造作買取請求できる時期は、期間満了時や解約申入れによって終了する時期
  2. 造作買取請求金額は、造作の時価
  3. 造作買取請求を排除する特約は可能(有効)

造作買取請求権とは?

造作(ぞうさく)とは 建物に設置された物で取り外しが簡単なものをさします。 例えば、「畳、建具、エアコン」などがあり、造作は賃借人の所有となります。 それゆえ、賃貸人の同意を得て付加した造作については 賃貸借が終了する時に、賃貸人に対して、 「このエアコン買い取ってよ!」 と請求することができます。 これを造作買取請求と言います。

造作買取請求と建物買取請求の対比

建物買取請求権とは違うので比較して覚えてください。 簡単に説明すると、 建物買取請求権は、土地の賃貸借について、借地権者が地主に対して、建物を買い取って!という権利 造作買取請求権は、建物の賃貸借について、借主が貸主(オーナー)に対して、造作を買い取って!と言う権利 を言います。

同時履行の抗弁権と留置権

造作買取請求権は造作に関して生じた債権であり、 建物の賃貸借に関して生じた債権ではありません。 なので、造作に関わる代金を賃貸人(オーナー)が支払わないからと言って、 建物の明渡しを拒むことはできません。 つまり、同時履行の抗弁権を主張できないということになります。 少し、難しい話なので、分かりやすく解説致します。 下図を見てください。 同時履行の抗弁権と造作・建物の留置権 賃借人はエアコンを賃貸人の同意を得て、設置(付加)しました。 なので、賃貸借契約終了時にエアコン設置費用を返して!と 造作買取請求権を主張しました。 賃貸人は先に明渡してよ! と明渡請求権を主張しました。 ここで、双方の主張をお互いが同時に履行しましょ! ということを、同時履行と言い、 相手が履行しないのであれば、私も履行しないよ! というのが、同時履行の抗弁権と言います。 今回の場合、大家さん(賃貸人、オーナー)が明渡しをしろと言われたら、 賃借人は明渡しを拒むことができません。 なぜなら、明渡しをしないことによる大家さんの損害(毎日不払い賃料が増えていく)と エアコン代金が返ってこない賃借人の損害(5万円程)とを比べると、 大家さんの損失のが明らかに大きいということで 賃借人は同時履行の抗弁権を主張できない と判例で出ています。

有益費

話は戻るのですが、 造作は、取り外しが簡単なものであるが 取り外しが難しいものの費用は何になるかというと? 有益費になります。 有益費は、張り替えた外壁のタイル、張り替えた床板など建物と一体化したものを指します。 つまり、建物と一体化して、そのもの自体独立した物ではないということです。 この有益費を請求することを有益費償還請求権と言います。

有益費と必要費の違い

[SPI name=必要費と有益費の違い] [SPI name=■提案メルマガ大] [SPI name=■関連記事:賃貸借・借地借家法]

造作買取請求権の問題一覧

■問1 賃貸人と賃借人との間で、建物につき、期間5年として定期借家契約を締結する場合と、 期間5年として普通借家契約を締結する場合について、期間満了により賃貸借契約が終了する際に賃借人は造作買取請求をすることができない旨の規定は、定期借家契約では有効であるが、普通借家契約では無効である。 (2015-問12-3)

 

答え:誤り

造作買取請求権は、普通建物賃貸借契約だけでなく、定期建物賃貸借においても、当事者間の特約で排除することができます。 この問題が出題された理由は、建物買取請求権との対比で混乱させる目的です! この点に気づきましたか? ここに気づけるかどうかが合格できる人とできない人の着眼点の違いなんです! 建物買取請求権は、特約によって排除することができないということと、造作買取請求権は特約で排除できる点をしっかり理解できているかを問うています。 ただ、これも単に覚えようと思っても、どっちがどっちが混乱してしまいますよね? 「個別指導」では、そうならないためのイメージを解説しています。 このイメージがあれば迷うこともないでしょう!

■問2 AがBとの間で、A所有の甲建物について、期間3年、賃料月額10万円と定めた賃貸借契約を締結した場合にして、AB間の賃貸借契約がBの賃料不払を理由として解除された場合、BはAに対して、Aの同意を得てBが建物に付加した造作の買取りを請求することはできない。 (2015-問11-4)

 

答え:正しい

造作買取請求権とは、「賃貸人の同意を得て付加した造作(畳等)」について、期間満了または解約申入れによって賃貸借契約が終了するとき、賃貸人に対して、造作を時価で買い取るよう請求することができる権利のことです。 ただし、賃借人に債務不履行(賃料不払い)や背信行為があって賃貸借が解除されたような場合に造作買取請求権は行使できません。 したがって、本問は正しいです。 ただ、造作買取請求権には、上記以外に重要ポイントがたくさんあります。一緒に学習すると効率的で実力も上がります! そのため、「個別指導」ではまとめて解説しています! 「つなげる学習」を実践して、次の試験で合格しましょう! つなげる学習の重要性を知っているだけでは合格はできません!重要なのは「実践」です!

■問3 Aは、B所有の甲建物につき、居住を目的として、期間2年、賃料月額10万円と定めた賃貸借契約をBと締結して建物の引渡しを受けた。当該契約が借地借家法第38条の定期建物賃貸借契約であって、造作買取請求権を排除する特約がない場合、Bの同意を得てAが甲建物に付加した造作については、期間満了で本件契約が終了するときに、Aは造作買取請求権を行使できる。 (2010-問12-3)

 

答え:正しい

造作買取請求権は定期建物賃貸借でも適用されます。 したがって、造作買取請求権を排除する特約がない場合、貸主Bの同意を得て借主Aが甲建物に付加した造作については、期間満了で本件契約が終了するときに、借主Aは造作買取請求権を行使できます。 したがって、本問は正しいです。 具体例がないとわかりづらいので、「個別指導」ではわかりやすく具体例を使って解説しています!

■問4 A所有の居住用建物(床面積50㎡)につき、Bが賃料月額10万円、期間を2年として、普通賃貸借契約を締結する場合と、同法第38条の定期建物賃貸借契約を締結する場合とにおいて本件普通建物賃貸借契約でも、本件定期建物賃貸借契約でも、賃借人が造作買取請求権を行使できない旨の特約は、有効である。 (2012-問12-1)

 

答え:正しい

造作買取請求権は、普通建物賃貸借契約だけでなく、定期建物賃貸借においても、当事者間の特約で排除することができます。 この問題が出題された理由は、建物買取請求権との対比で混乱させる目的です! この点に気づきましたか? ここに気づけるかどうかが合格できる人とできない人の着眼点の違いなんです! 建物買取請求権は、特約によって排除することができないということと、造作買取請求権は特約で排除できる点をしっかり理解できているかを問うています。 ただ、これも単に覚えようと思っても、どっちがどっちが混乱してしまいますよね? 「個別指導」では、そうならないためのイメージを解説しています。 このイメージがあれば迷うこともないでしょう!

■問5 Aが所有する甲建物をBに対して賃貸する場合のAB間の賃貸借契約が借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借契約であるか否かにかかわらず、Bの造作買取請求権をあらかじめ放棄する旨の特約は有効に定めることができる。 (2011-問12-1)

 

答え:正しい

賃借人の造作買取請求権を排除する特約も有効です。 つまり、この特約がある場合、借主がオーナーの承諾を得てエアコンを設置しても、退去の際に、エアコンを買い取ってとオーナーに主張することができないことになります。 本問は関連ポイントも一緒に学習すると効率的なので、「個別指導」ではその点も併せて解説しています! この問題1つだけ覚えても非効率です。 [SPI name=■提案1] [SPI name=■関連記事:賃貸借・借地借家法]

造作買取請求権の問題一覧

■問1
賃貸人と賃借人との間で、建物につき、期間5年として定期借家契約を締結する場合と、 期間5年として普通借家契約を締結する場合について、期間満了により賃貸借契約が終了する際に賃借人は造作買取請求をすることができない旨の規定は、定期借家契約では有効であるが、普通借家契約では無効である。 (2015-問12-3)

 

答え:誤り

造作買取請求権は、普通建物賃貸借契約だけでなく、定期建物賃貸借においても、当事者間の特約で排除することができます。

この問題が出題された理由は、建物買取請求権との対比で混乱させる目的です!

この点に気づきましたか?

ここに気づけるかどうかが合格できる人とできない人の着眼点の違いなんです!

建物買取請求権は、特約によって排除することができないということと、造作買取請求権は特約で排除できる点をしっかり理解できているかを問うています。

ただ、これも単に覚えようと思っても、どっちがどっちが混乱してしまいますよね?

個別指導」では、そうならないためのイメージを解説しています。

このイメージがあれば迷うこともないでしょう!


■問2
AがBとの間で、A所有の甲建物について、期間3年、賃料月額10万円と定めた賃貸借契約を締結した場合にして、AB間の賃貸借契約がBの賃料不払を理由として解除された場合、BはAに対して、Aの同意を得てBが建物に付加した造作の買取りを請求することはできない。 (2015-問11-4)

 

答え:正しい

造作買取請求権とは、「賃貸人の同意を得て付加した造作(畳等)」について、期間満了または解約申入れによって賃貸借契約が終了するとき、賃貸人に対して、造作を時価で買い取るよう請求することができる権利のことです。

ただし、賃借人に債務不履行(賃料不払い)や背信行為があって賃貸借が解除されたような場合に造作買取請求権は行使できません。

したがって、本問は正しいです。

ただ、造作買取請求権には、上記以外に重要ポイントがたくさんあります。一緒に学習すると効率的で実力も上がります!

そのため、「個別指導」ではまとめて解説しています!

「つなげる学習」を実践して、次の試験で合格しましょう!

つなげる学習の重要性を知っているだけでは合格はできません!重要なのは「実践」です!


■問3
Aは、B所有の甲建物につき、居住を目的として、期間2年、賃料月額10万円と定めた賃貸借契約をBと締結して建物の引渡しを受けた。当該契約が借地借家法第38条の定期建物賃貸借契約であって、造作買取請求権を排除する特約がない場合、Bの同意を得てAが甲建物に付加した造作については、期間満了で本件契約が終了するときに、Aは造作買取請求権を行使できる。 (2010-問12-3)

 

答え:正しい

造作買取請求権は定期建物賃貸借でも適用されます。

したがって、造作買取請求権を排除する特約がない場合、貸主Bの同意を得て借主Aが甲建物に付加した造作については、期間満了で本件契約が終了するときに、借主Aは造作買取請求権を行使できます。

したがって、本問は正しいです。

具体例がないとわかりづらいので、「個別指導」ではわかりやすく具体例を使って解説しています!


■問4
A所有の居住用建物(床面積50㎡)につき、Bが賃料月額10万円、期間を2年として、普通賃貸借契約を締結する場合と、同法第38条の定期建物賃貸借契約を締結する場合とにおいて本件普通建物賃貸借契約でも、本件定期建物賃貸借契約でも、賃借人が造作買取請求権を行使できない旨の特約は、有効である。 (2012-問12-1)

 

答え:正しい

造作買取請求権は、普通建物賃貸借契約だけでなく、定期建物賃貸借においても、当事者間の特約で排除することができます。

この問題が出題された理由は、建物買取請求権との対比で混乱させる目的です!

この点に気づきましたか?

ここに気づけるかどうかが合格できる人とできない人の着眼点の違いなんです!

建物買取請求権は、特約によって排除することができないということと、造作買取請求権は特約で排除できる点をしっかり理解できているかを問うています。

ただ、これも単に覚えようと思っても、どっちがどっちが混乱してしまいますよね?

個別指導」では、そうならないためのイメージを解説しています。

このイメージがあれば迷うこともないでしょう!


■問5
Aが所有する甲建物をBに対して賃貸する場合のAB間の賃貸借契約が借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借契約であるか否かにかかわらず、Bの造作買取請求権をあらかじめ放棄する旨の特約は有効に定めることができる。 (2011-問12-1)

 

答え:正しい

賃借人の造作買取請求権を排除する特約も有効です。

つまり、この特約がある場合、借主がオーナーの承諾を得てエアコンを設置しても、退去の際に、エアコンを買い取ってとオーナーに主張することができないことになります。

本問は関連ポイントも一緒に学習すると効率的なので、「個別指導」ではその点も併せて解説しています!

この問題1つだけ覚えても非効率です。

 
 
【お悩み・ご相談はこちら】重要な4つのこともプレゼント♪
  • メールアドレス
  • お名前(姓・名)
  • 姓と名はスペースで区切ってください
  • 郵便番号
  • 例:123-4567
  • 住所(都道府県)
  • 住所(市町村以下)
  • お悩みの内容

      
 
宅建通信に関する相談はこちら